南二环板块似乎在楼市的存在感很弱，最近都在厮杀，先是水晶榕著率先开启了1字头的单价，随后阳光城檀映来了个17777每平米楼层任选。

最近南二环弱片区开启了以价换量的模式，这个队伍中又加入了一员——国贸凤凰原的叠拼。

如果从地段上看的话，凤凰原对比水晶榕著，阳光城檀映差距不是很大，可能还有一点轻微的优势。

因为同地段除了福州府和凤凰原的商品房外，他们还有安置房，周边还有中央府的安置房，有一定的人间烟火气息。

前言

图片来源于中介

今天中介朋友圈疯狂轰炸南二环的国贸凤凰原——上叠别墅总价258万。

在2023年2月时刷到的推广视频时，下叠产品价位区间约为480-550万，中叠为350-400万，上叠总价为370-420万。

到了2023年5月的时候，上叠起步价为329万，中叠起步价为309万，下叠产品为458万。

早买早享受，晚买打折扣，这句话在这个楼盘体现得淋漓尽致。

如果和去年2月份的时候对比，同为上叠产品，现在入手省下一百多万啊。

凤凰原的上叠产品，理论上说是不能有露台的，所以对比中叠产品的价格没有太大的差距。

但是“办法总比困难多”，有的业主弄出了露台，总会让人有些想法。

PART 1

图片来源于中介

中介为什么刷屏这个楼盘的叠拼呢？那看一下之前所谓的特价房就能理解了。

以一个中低层房源（6楼）为例，110.75平米的特价房是290.36万，每平米约为2.62万；

中叠产品端户和中间户相差不大，大约可以按照123平米来计算，单价约为2.1万。

对比之下，伤害就大了，凤凰原叠拼产品面积更大，梯户比更有优势，每平米居然还便宜了5千多元。

踩盘的时候，和这个小区已经入住的业主聊天，他们也感慨早些年买入，亏本很大，一个阿姨说自己是在期房的时候2.7万多的单价买入。

经历过那个时代的中介，可能会对价格比较敏感，比如拿上面的小高层房源和现在的叠拼对比，贵了30多万，面积还小了10多平米。

所以他们认为产品力更好的叠拼，应该更有性价比，所以全城中介都在刷屏。

但是，对于南二环板块分布不太清楚的人，不要被带乱了节奏，必须了解楼盘的优劣势。

PART 2

图片来源于网络

在南二环路南侧，无论是商品房，还是安置房，从现在来看，体量算是非常高了，说得更精准点，这个片区在南二环的价值并不高。

但是从叠拼产品的角度来考虑的话，这个地段至少还过得去，离市区不会很远，两公里范围内有较多商业配套，未来还将逐步完善。

中介的描述：二环芯，万达旁，双地铁。

这种说法就有点离谱了，非要说南二环的核心片区，应该是在白湖亭周边，至于万达，已经变为集祥天地了。

至于双地铁，指的是滨海快销和1号线，滨海快线在盖山是预留站，而1号线无论是白湖亭站还是葫芦阵站，步行距离在1.3公里左右。

总得来说，因为叠拼产品在福州体量不算高，对于地段的要求可以适当增加包容性。

PART 3

图片为实地拍摄

凤凰原是一个安商房社区，是以楼栋来区分的，但无论一期还是二期地块，都有安置房楼栋。

凤凰原这个楼盘小区还算过得去，虽然原系是定位为刚需社区，又有安置房，但小区环境还是不错。

绿植分布比较有条理，物业管理也还过得去，社区内有跑道，乒乓球桌，羽毛球场地等。

梧桐院是在小高层产品的后面，进入的时候感觉又是另外一个社区。

楼间距相对会小一点，但是考虑到总层高只有6层，采光影响不会很大。

图片为实地拍摄

进入小区之前，会看到一个比较大的加油站，可能会有比较大的抗性。

在步行距离内，没有比较好的配套，到集祥天地，未来的SM广场，1号线地铁口基本都得依靠第三方交通工具。

小区两个地块的西面就是南台大道的高架桥，平时会有噪音和粉尘的干扰。

因为地理位置原因，在周边地段，天空中偶尔会传来比较大的轰鸣声，凤凰原和福州府这两个小区受到的影响也比较大。

PART 4

图片为实地拍摄

表面上看是别墅，实际上就是当做一个公摊比较小的低密度复式楼。

这是一个长条状的户型，两开间朝南，第一层除了餐客厅位置外，只能做一个房间，第二层做了三个房间和两个卫生间。

换种角度来考虑，125平米做复式楼的话，早些年的市场环境中，还是有蛮多类似产品，而这一两年以来，复式楼基本都是在144平以上。

小面积产品做复式楼的话，基本都属于短开间长进深，整体采光效果就不太理想，现在市场的接受度并不高。

还有一点值得思考的是，这种复式楼（叠拼产品）的装修费用是远高于普通的平层产品。

还有值得一提的是，如果是下叠产品的话，售楼部里得房率高，花园大，地下室装修高档，但是你自己想要那种效果，那装修费用是一个天文数字。

小结

图片为实地拍摄

从社区角度来说，这个楼盘倒是可以接受的，对比其他刚需盘应该在平均线以上。

但是这个楼盘所处的地段是属于南二环弱片区，周边给人一种城中村的气息，未来完善还要很长的时间。

如果能够接受地段的话，有没有想过考虑这边的安置房楼栋呢？

以前的文章经常提到，在安商房社区里，想要找到高性价比房源，就是购买拆迁户手中的安置房。

现在二手房源中，能找到1.5万左右单价的房源比比皆是，此时处于买方市场，能接受的直接砍价就好了。

那么对于258万买叠拼产品的话，这就看个人需求了，因为这种产品加装修的话，要达到300万左右。

而在相同的价位，300万可以选择买白湖亭片区带装修的四房户型了。

当然，叠拼产品总有不一样的接受群体，除了得房率会高点外，每个单元只有三户人家，几乎不用等电梯。

当然，还有人看中叠拼产品的露台，可能希望未来能DIY一下，满足自己仰望星空的需求。

客观说，上叠卖到这个价，和前期入手高层的房源对比，确实有蛮大的优势，但是叠拼的缺点和地段的劣势也要综合考虑。

用四个来形容是否值得购买：懂得取舍！