说实话，在今年的小阳春中，楼市的成交对比以往同周期，有几分逊色。

现在楼市非核心板块，确实面临着去库存的压力。

最近，楼市开启了一波以价换量的模式，在价格战面前，成交略有起色。

而最近城南板块的降价幅度非常高，中介几乎都往城南跑，就因为便宜。

职业使然，为了提高成交量，中介肯定喜欢带看性价比高的房源。

按现有的库存来看，南二环以南，现在和即将入市的库存，是天量级别的，他们必须是调整价格的先锋军。

前言

图片来源于网络

广义上的城南，是指南二环路以南，直至仓山的最南端，毕竟在传统福州人的观念里，南二环路之南是典型的城乡区域。

狭义上的城南，是指南三环以南（也包含南三环周边），包含帝封江，火车南站，三江口等板块。

关于降价的变化，可以从南二环的楼盘开始说起。

在4月的时候，阳光城檀映就打出了18888元每平米，但是海报后面有一个小小的起字，5月的时候，就变成了17777元每平米，楼层任选，揭开了降价的序幕。

从个人的观察来看，檀映以价换量还是取得一定的效果，不利因素大家应该都知道了吧，但是便宜，总能打动对价格非常敏感的刚需。

用现在网络上比较热门的话来说，就是35万的宝马I3是工业垃圾，18万的宝马I3是工业奇迹。

也印证了楼市的一句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

当大家看完全文后，希望能在这里给予帝封江的楼盘客观的评价，投上客观的一票。

PART 1

图片为实地拍摄

昨天，家人告知：表姐跑去帝封江看房了，你为什么不叫个中介带看，帮她省几万块。

我喝了一口茶，微微一笑，说道表姐只是老实，并不傻，她怎么能看上？

如果在2021年的时候，恒大滨江左岸要是卖1.55万的话，估计很多人去抢，但现在福州滨江左岸（同个楼盘）真卖1.55万，敢杀进去的，在我们眼中都是真正的勇士。

表姐是个体户，多年来有一定积累，她那边的人买房喜欢一次性，为什么让她自己去那个楼盘呢？

因为中介带看的话，一般是车接车送，感受不到那个地段的配套，自己开车去的话，那种绝望的荒凉感才能彻底领悟到。

她在网上看的时候，相中了一个约66平米的户型，售楼部的售价大约在100万左右。

如果一切顺利的话，她可能当天就会刷卡买掉。

但是，看了真实的地段后，一切都不满意，黯然离场。

首先，从地段上说，烟火气息与她现在住的地方截然相反，她老家是城门的，出门就是双地铁（1号线和4号线），周边人声鼎沸。

帝封江现在虽然也有双地铁（4号线和5号线），但是周边太荒凉了，要啥没啥。

还有很奇葩的一点，她说同一个小区内，外立面居然不一样，因为那个年代的人，都会有点迷信，感觉到很别扭。

总之，一切在意料之中，她并没有买入帝封江，毕竟她挣的也是血汗钱，不想住在这荒芜之处。

PART 2

图片来源于中介

如果作为一名看客，说帝封江荒凉，只是有一定的参考价值，那么这句话如果出自中介的嘴，是不是更显得客观理性一点。

认识一个城南板块的中介，相对来说还是比较有良心的，她朋友圈中二手基本推笋盘，新房也是推性价比较高的项目。

她看到帝封江的现状，对于帝封江站，都不禁感慨——最荒凉的地铁口！

外地人可能不懂帝封江，只知道这里现在有双地铁，未来还有滨海快线，处于三条轨道交汇之处。

一个刚需盘的优劣，是否有地铁确实很重要，但是想彻底了解一个楼盘，如果是外行人，你最好围绕着整个楼盘转几圈。

这样观察楼盘，目的是看未来发展的可能性以及发展的周期。

现在的帝封江有商业配套吗？有啊，在一个工地群里，能看到一个集装箱，集装箱里有这个板块最高端的配套：

因为集装箱里有卖烟酒，方便面，矿泉水，加价不加量而已。

至于餐饮配套也有，集装箱的旁边还有另外一个集装箱，这里的农民工的快餐之源，尽管脏乱差，但能填饱肚子就好。

除此之外，帝封江很难看到方便于生活的轨迹。

再说一个真事，一个地产人的至亲，在2021年的时候，在那个火热的营销环境下，交了50W进去，没敢去办按揭。

用她的话来说，就是办了按揭后，即使交房，如果再卖的话，肯定不止亏掉已经交付的金额。

PART 3

图片为实地拍摄

原本，帝封江可以变得很好，因为有三条轨道汇集于此（可以看到，滨海快线通车也只是时间问题）。

在任何一座城市，双轨交汇的地方都很有潜力，三轨交汇的话，大部分是出现在城市的核心区域。

只不过，开发商过于急功近利了，想回笼资金的目的可以理解，但是现在只抛出理论的概念卖房，很难有斩获。

其实，在福州的购房者更愿意看到眼前有什么，能享受到什么，而不会看未来的宏伟蓝图。

三江口就是一个很好的参考案例，曾经想打造福州的陆家嘴，可现在呢？一切戛然而止！

帝封江两个超级大盘有16万方的自持商业综合体，也许现在世茂举步维艰，但还有8万方啊，为什么不先完善商业配套呢？

按照原本的剧情发展，帝封江两个大盘有千亩地块，当商业，教育配套进入的时候，信心自然就上来了。

看过一个房产销售公司，给新人主播培训的时候，举了一个案例：

如果粉丝问帝封江能不能买，那就直接告诉他们不能买，这样不但为粉丝着想，也立人设。

啥配套没有，相信很多中介不用意带看吧，反正都不能成交，还不如把真实情况告诉购房者，让其对自己增加一份信任。

PART 4

图片来源于中介和粉丝留言

如果非要急功近利的话，为什么不调整价格呢？

现在大家都知道，三江口76平米的三房总价在一百万左右，而差不多的价格，在帝封江板块只能买66平米的两房。

现在三江口梁厝片区有基本的配套啊，星海天宸和景粼天著的交付会让三江口梁厝片区增加一份活力。

因为有基本的配套，生活有了一定的保障。

这么说吧，在三江口梁厝片区，他们想买一瓶水，至少楼下能找到有营业执照的便利店，想吃饭也会有符合卫生条件的餐饮店。

用粉丝的话说，三江口对比帝封江，至少能住，因为有底商。

非要说潜力的话，两个板块都有，三江口源于东进南扩的发展策略，帝封江三地铁交汇，未来自持16万方的商业体，还规划其他配套。

但是，现在购房者眼中，在三江口能看到一个不错的龙湖打造的社区，而在帝封江，连楼栋之间的外立面也不一样。

现在楼市还未完全回暖，大家对于楼市的预期还不算太乐观，高价只会衬托竞品的优势。

编后语

帝封江，当然也没有大家想象中那么绝望！

昨天坐地铁4号线的时候，发现到温泉古镇站的时候，人已经走得差不多了，朋友说下一站是不是就是鬼哭神泣的帝封江。

说对了一半吧，确实是帝封江站，但未必鬼哭神泣，只是说他现在看到的，并不是原先的版本。

这里除了商业配套外，还规划有医疗配套，教育配套，休闲配套等。

如果一切都到位的话，处于乌龙江畔旁的帝封江楼盘，还是能起到刚需外溢的效果。

乘坐地铁归家，傍晚时分，清风徐来，略有几分惬意，对于刚需来说至少是一个合格的滨水住区。

但是，眼前这些配套，似乎能让人的绝望感加剧。

那么如果急于回款的话，按照城南板块真实的楼市现状，是不是得在价格上做一些让步呢？

希望暖阳下，帝封江能迎来芬芳，且在价格上再给刚需做一些调整。

纵观整个楼市，在发展没有完全确定之前，哪个楼盘能卖出发展后的溢价？

最后，还是再重申一遍，35万的宝马是工业垃圾，18万的宝马是工业奇迹。

希望开发商能看明白，共勉！