“华侨城天鹅堡亏本卖，房东620万买入，成本680万，660万出……”

这两天，这套房子在中介的朋友圈刷屏了。

作为曾经奥南鱼背板块的顶流，天鹅堡总给人一种取代江湾城成为南京房价顶流的感觉，可谓风光无二。

亏本甩卖这样的事情，怎么会出现在它身上？

最近河西南中介狂推的这套房，是华侨城天鹅堡的起步户型，这是一套161㎡的精装四房。

小编咨询了发布这套房子的中介，房东是2019年摇号买入的，因急用钱，含泪割肉亏本甩卖。

根据网上房地产数据，天鹅堡160平户型当时新盘均价600万起步，高区的价格要超过640万。加上办理一手证的费用和5年的月供，其持有成本超过了680万。

不过大家都知道，中介为了博眼球，常常会夸大其词。比如把低楼层的价格套到高楼层房子，又或者自导自演的房东亏本抛房的苦情戏。

但不管如何，华侨城天鹅堡亏本卖房确实存在，且不是个例。

“集中在160㎡户型，主要是2019年新房买入的，投资客居多。”业内人士说。

但回头一想，这太正常不过了。

2019年楼市是什么行情？不正是南京新房限价、一二手房价倒挂、买新房纯靠摇的时代吗！

那时新房普遍太难摇，以至于许多所谓的核心板块投资客都是蜂拥而至：河西南、南部新城、江核、鼓楼滨江、燕子矶、新玄武……

而被戏称为“南京宇宙中心”的河西南，更是成为重灾区。

“苏南、苏北、安徽、山东的购房人都想来碰碰运气，只要有购房资格，想都不想就报名摇号，甚至有的购房人在报名之前连售楼处门开在哪个方位都不知道。

据说有购房人同时报名几个楼盘恰巧都摇中了，不惜借钱都要把房子买了，毕竟摇中就能挣个一万/平的差价，真是羡煞旁人。

而作为河西南鱼背板块的三兄弟楼盘（正荣滨江紫阙、绿地海珀星晖、华侨城天鹅堡），当时购房人只要能买到就是赚到。

天鹅堡算是其中门槛最高的，但由于其拥有难得的江景房因素的加持，也还是吸引了很多高端投资客的青睐。

2022年刚交付的天鹅堡还没有来得及上市交易，就遇到了楼市的急转直下。

也有房东不忍心亏本卖，又扛了一年多，但房价依旧丝毫没有起色。

他们内心真是无比的煎熬，一边是持有成本与日俱增，另一边是对接下来楼市行情的不确定。

在经历了一轮又一轮的救市行情之后，还是决定卖房解脱。

那现在华侨城天鹅堡160平二手房到底什么价？

据南京贝壳数据，目前一期共挂牌住宅74套。其中160平达25套，占比近33.7%。

小区目前挂价最低的是一套低楼层，总价660万。报价700万以内的还有4套，包括中高楼层。

从买卖双方商谈情况看，挂价比较贴合市场。

贝壳去年成交了2套中楼层，成交价770万和788万（不满2年）。

目前中介撮合后给出了660万的建议，但买家还是嫌贵、卖家却嫌卖便宜了，两方都不认可。

这种分歧的状态主要还是因为投资客的预期，和现实房价的相差太多，一下子很难接受亏本的现状。

贝壳上该小区不少房源挂牌已有一年多，价格普遍向下调了又调。

相比天鹅堡的亏本卖房的戏码，同一时期的其他两兄弟楼盘的投资客，显得好过不少。

2022年5月10日，南京限售松绑的新政出台后，以海珀星晖、正荣滨江紫阙为代表的原限售次新楼盘，迅速上架了一批房源。

当时的买房人还没有如今这么悲观，很多人等不住了直接下手购入。

虽然之后历经了两年多的房价下行，但海珀星晖、正荣滨江紫阙的成交价还是始终高于天鹅堡。

我知道的一位老大哥，趁着限售松绑，选择了“壮士断腕”。

22年6月份，他把一套177平的四房以总价1100万含车位卖了，单价6.1万/平。

事后来看，老大哥的选择何其之明智。

一来，自去年下半年，南京二手房的挂牌量持续上涨，同时二手房价却跌跌不休。

二来，经济环境不景气，更多的买房人看着房价一路下行，选择了观望。

当然，天鹅堡的投资客“心存幻想”，也有一定的客观原因。

比如三兄弟楼盘开盘价格都差不多，凭什么你俩都能赚钱，而我就必须亏着卖房。

再者，即便价格降到了成本价，放在眼下这个市场，谁也不保证能马上卖掉。

很难说是其他两个盘更有性价比，可能还是天鹅堡的起始总价太高，加上周边的生活配套不齐全，导致客户购买意愿大大降低。

从2021年的高点开始，奥南二手房价每一轮向下调整，或利好政策传言，都会吸引一批投资客。

从结果看，这群逢低入市的，几乎都是站岗的命。

去年春节之后，南京楼市开启了一波成交高潮。大部分买家都预期疫情解封后，楼市将迎来复苏，房价也会触底反弹。

然而，彼时短暂的成交高峰却刺激房东们争相降价；一种卖房的恐慌情绪在市场中蔓延，去年下半年二手房价也跌出新低。

写在最后：

如果房价不能短期大涨，房东们的日子就不会好过；如果房价只是慢慢回升，大概率也要会亏下去的。因为每年涨一点幅，可能还抵不过每年的还的房贷。

写到这里，不禁为那些还在犹豫卖不卖房的炒房客们捏把汗。