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装修报告由房哥&境与宅联合推出，从装修和设计角度，剖析热门小区，给出改造方案，见证新家变化！

今天第15期，中铁缤纷南郡

房源类型：建面约85㎡，复古风，毛坯房改造

整体费用：设计费1.2w+施工8w+主材5.8w+定制8.5w

硬装施工：境与宅设计

不为上学，来高新看什么房，既为上学，高新的学区房就绕不开中铁缤纷南郡。

作为高新二梯队学区房里出名的小区，缤纷南郡长期活跃在二手房市场，凭借紧邻丈八宾馆的绝佳位置，外加高新五小、三中的稳定学区，够不到保利天悦、万科翡翠国宾的，必看的就是这里。

小区13年投用，至今已11年，围绕地库漏水、物业服务差、供暖不达标、违法改车库、违规使用大修基金的投诉，已有多年，不仅影响居住体验，也动摇小区房价根基。

去年，经过业主历时半年努力，成功将物业更换为金茂物业，社区面貌开始焕然一新，二手房价格也逐渐稳定。

换物业的辛苦，最终有了回报，中铁缤纷南郡进入新时期！

备注：以下图文约3500字，图片30余张，阅读需9min！

撰文：寻香行

前世今生

当下高新的二手房市场里，还是有明确梯队的，按照价位和成交看，头部的保利天悦、万科翡翠国宾、星美御并称三驾马车，二梯队里，中铁缤纷南郡、金泰新里城、国宾中央区等地位稳固。

中铁缤纷南郡全部投用时间为2013年，也是220亩的大社区，户数约4800户，包括15栋高层，由于容积率3.5，又是围合排布，为小区留出了超大的楼间距和景观空间，居住不压抑，视野也开阔。

但维护上，却非常平庸，除了路面破损，绿化缺失，电动车乱停外，楼栋外立面也有脱落，房龄10余年，但外观看上去并不亮眼，这也是业主下定决心要更换物业的原因。

小区的最大优势为位置，地处高新腹地，西侧产业园区，东侧陕西宾馆，交通、商业配套一应俱全，学区部分，紧邻高新五小、三中，且多年学区稳定划分。

二手房价格部分，去年九月，小区挂牌均价为24239元/㎡，半年成交均价在22801元/㎡，进入24年，二手房普跌现状下，挂牌均价22801元/㎡，最低挂牌价也均在2万+朝上，算是成功止跌。

同时，小区内还有独一无二的铁路配套，一节浦镇22B型车厢坐镇点缀，让人耳目一新。

金茂物业自去年10月21日进场后，半年时间，到底给小区带来哪些改变？今天，我们继续从装修的角度，实探缤纷南郡，从小区看换物业的成果。

社区实景

园区关键词：大门、立面，绿化，维护

（大门实景）

小区大门米黄色肌理感石材门头，中部设有保安亭，左右两侧为行人出入口，门头不算高大开阔，也没有考究的造型和装饰，整体观感方正简约。

（主入口实景）

小区东门入口前方面积开阔，这里设计了一部分独立景观，以大片的草坪+灌木+乔木组合为主，植被繁茂，排列整齐，起到较好的装饰与观赏作用。

（小区周边商业实景）

小区东门两侧以及南北入口沿街均分布大量底商，业态丰富，有餐饮店、便利店、药店、果蔬店、理发店、宠物店、母婴店、快递驿站、烟酒店、干洗店等。

（住宅外立面实景）

小区为高层住宅，外立面材质以面砖+涂料为主，统一为米黄色+砖红色调，阳台封窗处理，外观较为齐整。

侧立面部分涂料历经风吹日晒，已出现墙皮变色、脱落等情况，留下斑驳的痕迹。

（园区景观实景）

园区绿量充足，苗木的数量可观，繁茂程度也不错。曲折蜿蜒的小径，四周围绕着郁郁葱葱的苗木，炎炎夏日，树影婆娑，舒适的林下空间成为极佳的庇荫场所。

（园区景观实景）

此外，园区中庭建有大片的水景景观，目前是干涸状态，但从脚下曲折的木板路，岸边随风摇摆的垂柳，以及远处若隐若现的凉亭等元素还是可以看出，园区在景观营造上用了一些心思。

看得出来，新物业对于小区景观、环境、秩序的维护还是很有效果的。

公区配套

配套关键词：内外大堂，电梯间，活动区，地库

（户外大堂实景）

户外大堂单层挑高，开口较小，门头无装饰，顶部安装玻璃防雨棚，大堂外立面用料与楼体相同，铺贴面砖，典型老产品设计。

（户内大堂实景）

户内大堂墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯，光照一般，大堂内墙面装有信箱，墙面张贴宣传海报以及设置公示栏，瓷砖稳固，无明显脱落。

（公区电梯间实景）

电梯间部分，高层两梯三户，首层电梯间墙面、地面铺设瓷砖，地面还做有波打线装饰，电梯石材包裹，顶部做有吊顶+筒灯。

（公区平层实景）

平层的公共区域，顶部为是网格石膏板，墙面为大白，有少量污染痕迹，整体观感非常一般，也是十余年前，西安商品房的真实写照。

（地库实景）

小区地库部分，卫生状况良好，未见杂物堆放，虽然小区地库光线偏暗，挑高一般，但安全警示和指引标识清晰，立柱全部安装反光条，地面设置减速带，基础设施到位。

（活动区实景）

小区设有儿童活动区、器械区以及羽毛球场，各个区域内均设有休息座椅，其中羽毛球场地面积开阔而平坦，四周用护栏围挡，更有安全保障。

（社区配套）

小区内设有一楼小商铺，幼儿园以及警务室、物业服务中心等，主要为一些便民配套和服务设施。

（社区电动车管理）

电动车管理，依旧是众多小区的难题，没有统一、规范的停放，散布在各个楼栋之间，但没有电动车推车上楼现象。

装修实景

设计关键词：预算，风格，方案，实景

本次受业主委托房源为建面约85㎡的毛坯房改造，整体费用：设计费1.2w+施工8w+主材5.8w+定制8.5w。

（原始户型结构图）

户型结构上，建面约85㎡，两室两厅一厨一卫，户型方正，南北通透，动静分区明确，主卧、次卧带飘窗，明厨明卫，卫生间干湿分区。

业主为刚刚步入婚姻的年轻夫妇，喜好沉稳又不失格调的中古风，装修的主要诉求为，在有限的空间里开辟更多有效的收纳，避免大量拆除的同时保证采光。

（改造户型图）

结合原始户型和业主诉求，设计改造方案和实景展示如下：

1.拆除部分墙体做半开放式厨房，增强空间灵活度，优化空间的通透互动性，相互借光避免暗室。

2.针对不同空间需求定制合理化储物。

3.卫生间台盆外置，三联门隔断实现卫浴干湿分离，提高使用效率。

part1：玄关

（玄关改造实景图）

改造重点：入户玄关的中古风鞋柜连接着餐边柜，既能保证玄关的收纳需求，也通过节约出来的空间给予餐厅更多的操作空间。

part2：客厅

（客厅改造实景图）

改造重点：通过丰富经典的家居陈设来建立体块之间新的关系，同时又相对保持独立。现代简约的柜体搭配中古风成品柜，一新一旧对比强烈，兼顾氛围感与功能性。

质感沉稳的皮质沙发搭配轻盈的边几，易于随意挪动组合，打造灵活多变的生活场景。

满墙的储物柜提供了强大的收纳空间，开辟出的迷你吧台配合墙面可移动电源，提升家居生活便利度。

part3：餐厨

（餐厨改造实景图）

改造重点：拆除部分墙体，打通原始闭塞厨房与客厅壁垒，打造开放式一体化的客餐厅，让空间变得通亮的同时也形成较好的延伸感。

（餐厨改造实景图）

改造重点：独立出的吧台作为中岛台功能使用，扩大台面利用率的同时也细化厨房内部功能。

（餐厨改造实景图）

改造重点：厨房做U型设计，洗涤区、烹饪区及操作台、冷藏区等空间划分极其明确，功能配置充足，动线无缝衔接，减少物品拿取往复的时间。

功能性餐边柜满足日常休闲与社交属性，餐桌以简化的造型展现出简约利落的观感。

part4：卫生间

（卫生间改造实景图）

改造重点：拆除少量墙体，重新划分卫生间功能区域，将台盆外置，新增三联门解决原始户型干湿分离痛点，给予卫生间更自由的行为动线。

part5：主卧

（主卧改造实景图）

改造重点：主卧延续公区的自然氛围，简约而天然的木质陈设，使空间更加宁静纯粹。

床尾墙面打造整墙的衣柜，胡桃木的定制梳妆台与复古丝绒的造型椅，将中古气质体现得淋漓尽致。

（主卧改造实景图）

改造重点：边角小台面作为女主人梳妆台的同时，也兼顾临时的办公功能，连接飘窗打造出一方惬意休闲的阅读角，将整个卧室的空间利用得恰到好处。

part6：次卧

（次卧改造实景图）

改造重点：次卧兼顾书房作用，保留原来的结构，在床尾打造L型衣帽间，为空间提供充足的衣物收纳空间，床头一侧靠窗布置书桌，日常阅读或梳妆均可满足。

这套改造案例，充满了舒适自然的复古气息，在有限的面积内，设置足够的储物空间，软装搭配也非常统一，装修过程全程托管，省时省心，要装新家的，可以联系房哥。

房哥有话

楼市进入存量房时代后，二手房必然会成为大众主流，价格稳定，地段成熟，且配套所见所得，学区稳定，少了新房降标简配，兑现未知的风险，对于一些房龄较老的二手房小区，更换物业也能有效为小区保值助力。

对业主而言，置换门槛越来越高的情况下，留在熟悉区域，增加少量预算，重新装修，提升居住美感，也是接下来的大趋势。

也希望越来越多的西安老牌小区，可以通过更换物业，再次焕发生机。