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过去两年以来，美联储大幅加息。在联系汇率下，港息被迫要相应调高。

美国基准利率高达5.25厘，相比起来，香港物业的租金回报只有2厘以下。在这情况下，本港物业投资价值被大幅削弱，业主即使劈价亦鲜有人问津。此外，投资物业都会涉及融资，但现时租金回报不足以支付利息。本港发展商及物业投资者都面临巨大的经营及资金压力。

近日，美联储的「点阵图」暗示本年度或会减息1次。但对本港商界来说，这只是杯水车薪，大家只能寄望明年。但无论如何，到底港息要回落多少，本港物业市场才会开始回稳？

● 某物业投资者刚好陷财务困难，该客人曾向笔者诉苦，指确实预料不到美国竟会真的大幅加息，所以才会大失预算。客人自问谨慎，亦一直有为集团做「压力测试」。两年前，美息不过是0.25厘，但它们所做的「压力测试」已假设利息升自3.5厘，奈何人算不如天算，岂料美国利率竟会升至5.25厘？有谁会估计到高息环境会持续至今？

我们不妨以「逆向思维」去推论一下。为何这物业投资者会假设利率升至3.5厘？当利率真的升穿3.5厘，为何它没有继续把「压力测试」向上调？这就解释了，客人所能支撑的利率就是3.5厘。只要升穿这水平，客人便会立刻陷入财困。

● 于2022年11月，某香港地产权威曾撰文指美国肯定不会再加息。他认为美国的通胀成因是贸易战、疫情及俄乌战争所造成，是「供给侧通胀」，根本无法透过加息去解决。因此，他认为美联储很快便会调头减息。

美联储一直公开表明会继续加息，为何他偏偏不肯相信？为什么他还要在那时候长篇大论的说明利息肯定会立刻向下调？当时，港息(1个月HIBOR) 不过是1.75厘左右，但美联储大幅加息0.75厘，美国基准利率刚巧升穿3.5厘，并提高达3.75厘至4厘。在联系汇率下，港息始终会相随。

以「逆向思维」去推断，这正是因为当时美息已升至3.75厘，若美联储还继续加息的话，港息很快会被扯高。这3.75厘的水平，相信正是那权威认为本港地产界所无法承受。因此，他当时只能一厢情愿地认为美联储很快便会掉头减息。

● 有一名分析师向笔者说明，相信港息要下调至3.5厘左右，物业买家才会重临，本港银行亦要等到利息下降至这水平，才会愿意做物业投资者的生意。

为何大家都不约而同的指向3.5厘？这其实不难理解，只是一个很笼统的数据，并非什么「神奇数字」。

一般比较优质的客人之融资成本，大约在HIBOR+1.5%左右(或以下)。换句话来说，假设HIBOR回落至3.5厘左右，客人的融资成本大约为5厘左右(3.5%+1.5%)。绝大部份客人购买物业，都会向银行融资。假设物业价值为1亿港元，客人向银行借60%，即举债6000万港元，每年融资成本便是300万港元。(6000万港元x 5%)。

本港物业已开始跌价，绝大部份客人愿意打折卖楼，租金回报大约为3厘左右(由2厘调升至3厘，即一般物投资者愿意打7折左右)。假设物业现价为1亿港元，每年租金收入便大约为300万港元左右(1亿港元x 3%)。

简单来说，只要港息下调至3.5厘，本港平均物业租金回报便刚巧够付贷款利息，不再是「入不敷支」的局面。只要投资本港物业不用再「烧钱」，市场便会回稳。

另外，根据美联储的「点阵图」所暗示，美息于明年将有机会削减至4厘，港息便有可能下调至3.5厘。现时，很多业主都不愿大幅劈价卖楼，并打算「死守」1年时间。

值得一提的是，这些物业投资者及发展商抛售手上物业时，只肯劈价3成左右，绝不肯再打折。因为劈价4至5成，大约便只足够偿还银行贷款。如劈价6成，还有机会要补足差价才能把物业卖出。

它们一直不肯「认输」，如今亦已经没有「退路」，只能勉强维持手上的备用现金；一厢情愿地等待明年港息下调至3.5厘。

当然，以上的推论只是「计死数」。它们还没有想清楚，本港的工商物业，当中包括甲级写字楼、商场及街铺等等的租金，其实还有可能继续向下调，空置率亦可能会进一步向上升。此外，即使物业租金回报率达3厘亦绝对不吸引。投资及管理物业还有很多杂费，再加上一直高企的空置率，真正的租金回报率可能只有1至2厘。

因此，即使美息如「点阵图」所暗示，于明年下调至4厘，本港物业市场仍难免要继续「寻底」。还有，「点阵图」暗示本年度减息的次数亦已由3次大幅削减至1次；我们还凭什么可以肯定明年美息一定会向下调？

重点是，万一美息下调速度不似预期，甚至乎不减反升的话，大家还有什么打算？本港发展商及物业投资者有没有做好真正的「压力测试」？

文：寒柏