我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，想买双学区的房子，预算在2000-2500万左右，希望学校好，居住品质比较高，商业、产业都有，在哪里买合适呢？

沪叔：你好，比较符合产、住、商、医、教这样结合的社区可以关注联洋、源深、古北这几个板块。联洋板块内有九年一贯制的进才实验小学和进才实验中学，板块内购房主力强，源深板块学区优势稍微比联洋弱点，当时竞争力比较强劲，家长们最看重的是福外+进才北的学区；古北板块内教育资源国际学校和协和双语学校。

提问：沪叔你好！请问能分析一下崇明房产的价值吗？周围人10个有9个是一票否决。我原来映像中也是认为崇明新房除了自住度假养老之外是没有任何投资价值的。但是最近观念似乎有点动摇，通地铁指日可待，到金桥也就25分钟，旁边就是很好的幼儿园一直到高中，然后交大、同济、上外在这边分校区大学城，商业体也开工了，还有医院分院也在规划谈判，几个楼盘也卖的很快。有点想在陈家镇东滩那买个二套投资，可以考虑吗？

沪叔：你好，房产纯投资，有一个根本的问题，未来再卖的时候谁来给你接盘？崇明线建工在即，预计2026年开通，势必会给沿线的地段带来人气和一定的配套。但毕竟隔海如隔省，光去岛上来回车费就得100块，在东滩新盘附近的唯一地段型商业配套名岛生活广场也基本都是农家乐的饭馆，所以当下不论是通勤还是消费都是缺乏人气且不方便。

在崇明线落定的那天开始，沿线的地价和房价都会把溢价给加进来，当下崇明属于地多人少，大部分都是农地宅地拍地成本低且溢价利润可控，在房屋去化这块，东滩本地基本都是农户自己有房买的客群少，大部分都是杨浦宝山浦东过来的投资客比较多。

所以这边小区交付后仍然不会有什么入住率，只会作为偶尔的自住度假的地方，类似于民宿。人进不来当下仍然有可替代3w多一平的版块，试问崇明的投资利润点在哪里？没有人接盘即便未来二手统一挂高价打掩护出房，周边限价新盘还在续销的状态下，是很难脱手的。

提问：沪叔，你好，有大虹桥辐射的徐泾和有张江利好带动的周浦，您觉得买在哪里会更好呢？

沪叔：你好，大虹桥作为国字头的宏大规划，张江是首批国家级科技园，能级规划上大虹桥更高，同时大虹桥规划真的很大，需要时间周期去兑现，徐泾作为大虹桥拓展核心区，一直被市场认可，长远看比较徐泾潜力比周浦更强。

提问：沪叔，你好，本人刚需购房，7月落户，日常通勤依靠地铁，预算600万，上班地点不定，主要跟随项目走，在哪里买比较好呢？最好能升值保值

沪叔：你好，看你的情况主要看中地铁，上海买东西方向不买南北方向，如果这条地铁东西向，并且途经城市副中心，基本上这条地铁能级是比较强的，买在这样的地铁沿线对房子未来房价升值潜力有加持作用，比如有陆家嘴站的14号线，已经可以到张江的13号线。

提问：沪叔，你好 想了解一下目前大疫情背景下你对上海楼上的判断，三千W左右，也考虑小朋友的氛围圈，规划未来自住接近十年，目前在关注联洋板块，这个价格目前感觉有些高不成低不就，也不是很想贷款，但是目前喜欢的房子都需要做一些贷款，不知道您推不推荐贷款？还有现在疫情情况不稳，应该疫情后立刻购买还是再缓一缓购买？还请给到一些建议。

沪叔：你好，疫情前提下，除了一二线核心城市外，各地房源库存去化压力大，三道红线政策仍然没有放宽，房企资金压力大，各地基本已经都在采取或多或少的“救市新政”，对于上海来说，购买力的基本面一直都在，需求远大于供给，每年看房客群在60w左右，新房供应8w套，二手房月均1.3-2w，年成交在20w左右（非楼市年），所以疫情后市场会基本稳定一个月左右，六月解封后，新房二三批次基本都会陆续上市，开始冲击楼市，如果新房整体热度高，那么对应版块和原先就热门的二手版块，都会保持较高热度，如果有需求今年下半年上车是可以的。

按揭这块，不判定是否大疫后是否会有政策放宽，但金融和按揭这块一定会有放水和降息的可能，所以贷款看需求，上海在整个长三角城市群的按揭利率首低，所以算是比较划算的，如果要做经营贷，选择3年或5年利率较低的产品，先息后本会比较划算。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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