最近，央行取消房贷利率下限，让很多存量房业主破防了！

目前佛山首套房利率降至3.15%-3.35%，部分银行二套房贷也可按首套利率做，符合条件的二套客户3.35%起。

对于2021年买房的购房者，当时首套利率5%以上，二套可能高达6%，虽然去年存量房利率下调了，但银行加点部分依然高出现在水平一大截。

于是，很多粉丝留言提问：如何降低存量房利率？

存量房抵押贷涌现

利率2%？银行帮你降利息？

正所谓“有需求就有市场”，功夫君最近收到一些按揭公司电话，推荐“存量房抵押贷款”产品。

对方声称：“现在国家支持降低存量房贷款利率，四大行都有做，利率可以降到1.6%-2%左右，能套现70%贷款，用于提前还款或做生意都很合适。”

几乎在同一时间，朋友@K小姐也收到类似推广电话，她明显是心动了，马上来咨询我有无猫腻。

| 粉丝提问

趁此机会，我跟大家详细说说吧，由于电话里面的按揭经理说得头头是道，我们先来拆解对方话术。

经理：我们是佛山按揭贷款中心的，现在银行有一种产品可以帮你降低房贷利率，100万贷款，月利息只要1400元，利率不到2%。

我：2%利率？比公积金利率还低，怎么可能？

经理：这是月利率，要转换成年利率，也比你买房时要低的。最长可以做30年，还是等额等息的，提前还款不需要违约金。

我：是不是经营贷？听说要续签的，做不到30年吧？

经理：我们这种叫“存量房抵押贷”，不用结清贷款就能放款，100万以下不需要经营性证明，100万以上我们也可以搞掂证明，佛山已经做了很多客户了。（*没有否认经营贷性质）

经理：比如你房子估值100万，还剩40万贷款未还清，通过这种产品，最多再贷出70%即70万，你把40万用于提前还款，余下30万供你自由使用。30万够你花吗？

我：……我担心有很多手续费，你们怎么收费？

经理：我们只收贷款金额的千分之三，所有费用都写在合同里面的。

经理：这种产品可能只做一段时间，现在银行放宽审核了，做的人越来越多，后面可能突然取消优惠，这个说不准。”

专家破解：警惕隐藏性费用

实际年利率可能去到4.55%

这种电销方式，模糊「月利率」和「年利率」概念，围绕购房者痛点一一击破心理防线，别说普通购房者了，连我都被说迷惑了。

我直觉告诉我“这可能是经营贷升级版”，经过咨询多位按揭方面专业人士，得出的结论是：“抵押消费贷+经营贷”综合性产品。

其一，如果是消费贷、装修贷，一般只能做5-8年，只能贷30-50万左右。

如果按对方说的“100万贷款月利息1400元左右”，年利率大概是1.68%，但这种产品一般只做5年，不符合最长20-30年要求。

其二，如果是经营贷，以个体户身份申请贷款，按对方说的“等额等息”，分期月利率2%，贷款100万月利息约2000元，5年总利息约12万。

换算成房贷计算方式，费用大概相当于年利率4.55%左右。

那么，经营贷有什么风险？

佛山按揭人士@L先生认为，按揭公司收取千分之三服务费不算贵，是行内合理区间，但20-30年期限的经营贷肯定需要续签，这就涉及银行会不会抽贷、续签第三方担保费等等费用，整个过程下来，大概率是有隐藏费用的。

“经营贷更适合做生意的人士，普通打工人抗风险能力一般，为了降低每月几百月供，冒险做经营贷，首先需要担心的就是银行抽贷问题，要小心得不偿失。” 一位中介人士告诉功夫君。

此外，经营贷目前依然是监管严禁和严查的方向。

广州按揭人士@C先生指出：“所有贷款的低息前提是，房子有抵押的空间，即7成以内。要高于7成的贷款，90%是要付出更高的成本的。”

写在最后：提前还贷

是降低存量房利率唯一出路吗？

关于降低存量房贷利率，央行去年7月曾表态：支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。

去年9月起，佛山不少银行主动下调了存量首套房贷利率，不需要客户跑银行。有些客户房贷利率从4.89%下调至4.3%，四大行app皆可查询存量房利率情况。

今年5.17新政后，存量房客户有两种情况：

①个人住房公积金贷款：

目前佛山公积金首套利率降至2.85%，二套利率降至3.325%（5年期以上）。

2024年5月18日（含）以后发放的个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行；2024年5月18日前已发放未结清的个人住房公积金贷款于2025年1月1日起按调整后的新利率执行。

| 佛山公积金网站截图

②商业性个人住房贷款：

自2019年10月8日起，个人住房贷款定价基准从以往的贷款基准利率转换为LPR(贷款市场报价利率)。

房贷利率=LPR+银行加减点。

央行每月20日左右公布一次LPR，若LPR有变化，则会在银行重新定价日（一般是1月1日，具体看贷款合同）发生变化；但银行加减点部分不变。

也就是说，如果央行降息，存量房贷款利率会在银行重新定价日随之降低，具体情况请咨询贷款银行。

有网友认为，提前还贷是降低存量房贷利率的最佳方式，对此，你怎么看呢？