买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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5月份的最后一天，青岛为了救市拿出了满满的诚意。

其中分区认定首套的政策，可以说为主城区的改善族实实在在减轻了负担。

老王，我延吉路上的老房子挂牌两年了也没卖出去，房子还卖不卖？最近政策还不错，现在手里有点闲钱，想买个房子改善一下，不卖房子预算300W左右，现在是不是时机？——读者李先生

今天，我们就来系统梳理一下。

二手房，只卖不买

在新政出台之后，老王被问及最多的就是：

市场能回暖吧？

潜台词就是：

我的二手房能再涨点吗？

大家的心情，我很理解。但是我却想小小的泼一盆冷水：

你手里的二手房永远，永远不会回到2018年的价格了。

原因，大家可以看看我之前的文章分析，从供需、产品力、金融属性、竞品等多个方面进行了阐述，在这里不再展开。

但是我想提醒大家的是，当下青岛二手房，90%以超跌的价格成交。原因很简单，现在是买家市场，中介们想要快速赚佣金，只能拼命的砸房价，让买家感到捡到便宜。

所以，如果现在中介给的价格太离谱，那么今年真不着急卖。因为最近几年青岛土地成交急剧萎缩。在这批新房卖完之后，青岛将在2025年下半年，进入短暂的存量房周期，特别是市内三区，二手房的成交占比将更大。

二手房与二手房竞争，优质二手房的议价空间会比现在更强。

我们对待二手房的态度就是：在不可逆的下行周期中，抓住一切弱反的时机，优化我们的资产。

对于原来住在老四方、李沧的改善族来说，最容易犯的错就是进行所谓的地段进阶。首置的手买不起市南、CBD、浮山后，现在这些地方一些明星小区房子便宜了，配套也很好，买一套改善？

千万不要！

我希望大家明白一点：哪怕是保利·叶公馆、中城嘉汇这样的次新房，在户型设计、园林架空层等方面，与现在的新盘有着迭代的差距。加之房龄越来越长，贷款年限越来越短，总体趋势一定是往下走的，更不用说那些房龄二十年以上的老破大了，千万不能一时图便宜再买 “下山”路上的二手房。

卖旧不买旧，不局限于迂腐的地段论，这是我们买卖首先要确定的一个准则。

改善，放弃三个执念

在平时的交流中，老王发现那些平时不怎么关注楼市的人，经常会有三个无解的执念：

1、核心老城区买多层；

2、改善，一定还是第一居所；

3、核心配套都已兑现。

静下心来盘一下，市南、崂山、市北、老四方，传统的市内四区，低密洋房住区在最近五年供了多少？

两个项目。一个是CBD的锦绣华城·世家，我们且不管这个开发商稳健不稳健，产品力强不强，但看总价就知道90%的改善族与之无缘；一个是通和·启章，很多老青岛看不上的一个位置，但是以浮山后的价格，卖到了清盘。

90%的项目，都是高层住宅。

一梯一户当然比两梯两户住着舒服，但是综合预算+通勤+公园住区的环境，综合成绩80分以上的精装高层住宅，相比窄仄的步梯房，是不是也算是品质生活的提升？

有理想没有错，但是我们更应该活在现实里，并在现实里去权衡出那个相对好的选择。

第二个执念，多数来自陪读家长。我孩子在市南上学，我在崂山上班，我买新房我们通勤都方便。

放弃这个想法。

老王可以和大家说说目前我的居住情况：周一到周五，就是蜗居在市南的老房子里，周五晚上到周日，回到新都心房子中居住。虽然我新都心的地铁房到市南区也只需要30分钟。

对于初中生而言，睡眠时间很重要，特别是冬季。

所以，对于很多改善族而言，要放弃买第一居所的执念，特别是预算在200W以下，在孩子还未上完初中这九年里，你就是一家人周末、节假日去大房子里宽松几天，享受几天，充充电，然后工作日再回到通勤便利的小房子里居住。

所以，就当下这个市场而言，要下改善的先手棋，对于很多陪读族来说，就要放弃第一居所的执念。

第三，对于核心配套的执念。很多人二三百万的预算，非要在浮山后上车，怎么可能买到好房子？

当一个板块已经熟透了的时候，你的房款里一大部分是配套的溢价款。在预算不达标的地方硬上车，只能去捡破烂。

所以，理性的人要找下一个新都心、浮山后。

那么去上合示范区、去西海岸活力中心，去世园会？

买未来，两个关键：一个是到市中心，五四广场——崂山的距离；一个是直达或者短换乘地铁，M1、M2、M3、M4、M5、M8号线。

工薪阶层要想实现品质改善，简单来说一句话：放下幻想，回到现实，综合权衡，入手最优。

不急？你要看到市场的分化

在经历了几年房价下跌之后，很多改善族对于买房的态度是：

不着急，等等再看看。

但是我想跟你说的是：今年上半年，青岛核心城区主要是在消化去年的老盘，纯新盘，只有一个，未来你能买的房子会越来越少。

目前室内四区，适合改善族上车的楼盘，目前市南只有一个公园住区，市北区小高+品质房企的选择有2个；东李虽然战国混战，但是2024年能放心出手的楼盘只有2.5个；城阳近城板块有三个楼盘，高新区两个项目可以选择。

从海信·璞悦，到通和·启章，再到华润崂山悦府，很多现实的例子告诉我们，现在下手和“再等等”最大的区别就是：你是在好房子里优中选优，还是再次匆匆忙忙买套小开发商的边角料上车。

如果说现在理财收益很高，我也劝很多人再等等。但是目前来看，已经有楼盘在蠢蠢欲动收折扣了，所以在政府给出利好，房价还在低位时，拿满实惠，才是改善族最优的选择。