继南城大兴某项目在4月初率先降价狂销后，先是19号线西红门板块跟进，迅速传导到中游和上游，南城降价跑量已成近期市场共识。

今天上午的最新消息是，南城某家公司先卷产品后卷价格，指导价7.2万，开盘均价5.3万-6.1万。

如果均价是5.3万起，加上该项目得房率90%+，实际折算下来单价有可能是4w+。

再加上产品力顶配，作为南城一枝花，买家基本上闭眼入。

楼市一盘棋。南城内卷情绪会不会传导北城，传导到昌平南，进而上演南城降价跑量戏码？

两个月前，昌平南邵叠墅jyf突降100w，引发北城震动。

这是个案行为，还是市场情绪，尚未可知！

但是，从昌平诸盘近期草蛇灰线动作，从上游朱辛庄到中游高教园，再到下游北六环外围，客户在货比三家心态下，混战结论又似乎可下。

分析有4个角度：

1.即将上市纯新盘，因为没有历史包袱，会不会在开盘定价上突然赛跑式发难？

2.在销新盘会不会出现大量工抵房，以狙击纯新盘，拉动区域房价下探？

3.客户当下的心态究竟是什么？

4.哪些公司有降价基因和动机？

5.北城会不会出现南城踩塌现象？

壹

先来回答第一个问题。

即将上市的纯新盘昌平三兄弟：龙湖观萃+建工嘉境里+住总清樾府。

大哥龙湖观萃售楼处已开放，在清河站西侧某写字楼大厦。租借不临街底商，在龙湖的售楼处选址史上，并不多见。

推测观萃售楼处选址是个艰难的决定。

目前案场销售不允许介绍户型，估计和好房子方案稳定性有待商榷有关，但媒体已经发声，产品主打卖奇偶阳台+一层架空，近海淀也是一大卖点利器。

销售指导价6.4万，实际售价可能略低，约是6.15万均价。

会不会低于6w+，降价跑量？

了解龙湖性格的小伙伴，都觉得不大可能。

高单价且不被站岗一直是龙湖行走江湖标签。只是这一次，会不会有例外，反倒让人好奇。

二哥嘉境里，主打精装满配。

目前已启动分销，点位3%，不排除后期继续加码可能。有渠道传言单价4.2-4.3w，不排除通过价格战施压竞品。

嘉境里很可能在到访率、案场转化率上花钱，降价空间有限，估计也不会主动开盘低价。

三哥清樾府动作最慢。有信息称，售楼处没开，大约下周开，初步定在中关村壹号。

清樾府1.26容积率，主打4层低密叠墅洋房。面积段85-145平米，主力产品85-100平米，指导价5.6w。

不临铁是清樾府减分项，且不在大学城板块规划内，区域配套丢分。

有劣势就有低价冲动。不排除清樾府启用价格大杀器，开盘单价不仅低于销售指导价，且低于5w来冲击市场。

目前清樾府上了三个展位，分别位于合生汇+上地华联+回龙观华联。

即将上市的三兄弟产品配套各有优劣，目前聚集的看点是定价多少。

谁最会能过降价发难抢跑？表舅的推测是：都不会。

如果非要排个顺序，可能先后顺序是清樾府、嘉境里、龙湖观萃。

但是，毫不客气地说，三盘皆是开盘定价决定整盘命运。（ps：免费咨询买房，添加买房小助手，会有意想不到的好处哦～）

贰

在大战爆发前夜，对昌平新盘三兄弟的虎视眈眈的，还有在销盘三枝花中海寰宇未来、梧桐星宸和梧桐山语。

谁最可能主动出击抢跑市场？

目前来看是，上半年五盘同开的看家花旦中海寰宇未来。

中海寰宇未来顺势变阵，启用分销，点位从1%到2%到现在的3%，再加上价格蛇形走位，只能说明一个不争事实——

作为昌平南的明珠，朱辛庄板块也正在受到前所未有的承压。

梧桐星宸目前网签率28%，有信源透露认购过半，可能是昌平南最靓的仔之一。

它家在抢跑市场，但在提升点位和价格调整上，并不积极。

这是为什么？

有个细节，买房人要特别关注，梧桐星宸期房套数900+，只推售700+，还有约200多套至今没有定价。

大家想一想，梧桐星宸是不是在留有后手？（ps：免费咨询买房，添加买房小助手，会有意想不到的好处哦～）

此外，本期最后部分网签实录以梧桐星宸为案例分析，昌平市场正在发生哪些微妙的变化？

叁

北城最大的看点是下游观唐府。原因一是超级体量，二是一季度网签金额北京销冠。

观唐府会不会降？

先看它的渠道点位有没有飙升，再看特价房是不是出货量大。

但是，这个观点被了解观唐府的小伙伴反驳。

了解内情的小伙伴告诉表舅。从利润层面，观唐府没有降价空间，且有大量成交业主包袱，绝对不可能降价跑量。

但是，贸易起家的开发商建发，商业基因是货如轮转，对利润率要求不高，但对资金使用效率非常苛责。

集团从资金回收效率考量，不排除有降价跑量诉求。

而且，建发是一家强管控公司，集团话语权远远高于城市公司。

所以，观唐府是否降价跑量，不是取决于建发北京公司，而是集团的统筹和决心。

观唐府的存货结构，有一个细节值得关注，即大户型走量不大。

假如观唐府下半年跑量，大户型可能是一个突破点，没有成交客户包袱，且利润空间也允许。

也不排除观唐府大户型会马上支棱起来。

肆

昌平南买房人当下到底在想什么？

表舅以梧桐星宸为案例，接下来详细剖析。

梧桐星宸地块本身是神地块。拍地当天，25家开发商争抢。竞现房达到上限后，25家全部递交摇号申请书。最终由首开收入囊中，越秀营销操盘。

网签表现也延续了朱辛庄越秀星樾的热销「神话」

但是，梧桐星宸的热销神话，和越秀星樾剧情并不相同，甚至有很大差异化。

表面上看，梧桐星宸似乎「栓狗」都能卖。其实忽略了上半年北京楼市的急转直下行情。

上半年北京二手房市场的20%到30%的降幅吓懵了新房客户，都在担心新房入手后价格下跌，买房人观望心态非常严重。

表面上，梧桐星宸的客群总量没变，客群结构没变，

六环以里的沿地铁线客群，80%来自海淀，80%中的40%来自西二旗，北到华为研究院；剩下的40%来自学院路板块；剩下20%来自昌平本地。

客群或是来自朱辛庄，或是来自高教园，可能都是一家公司，区别只是在收入上不同。

但是，客户的心态变了（ps：免费咨询买房，添加买房小助手，会有意想不到的好处哦～）。

二手房降得夸张后，甚至某些新盘也随行就市降得夸张，这给梧桐星宸带来成交周期的巨大挑战，

客户变得畏首畏尾，迟迟不敢下单。

看不见的挑战，才是最大的挑战。

下面是「梧桐星宸」的网签实录，供大家参考：

应对市场的巨大不确定，梧桐星宸给到我们的启发是：

前期定位和产品力因素占到热销成功的80%。

这也回答了文章的标题问题：谁会率先降价？

它没有出现在我们的文章中，但大家都知道它是谁。它家降价余震有多大，一定没有南城余震大。

1.网签12.89亿

梧桐星宸于2023年12月18日开盘，2024年2月21日开始有网签，截至5月26日签约274套住宅。

据不公开的消息称，项目认购去化已达到一半。

用不确定对冲不确定，案场转化承接了巨大压力，这非常考验案场管理能力。

2.价格不下调

目前网签均价为5.09万元/㎡，自开盘以来成交价格平稳。

3.主力定位首置/首改

99㎡三居为主力户型。

其次为85㎡三居、75㎡两居。

总价500万以内的产品约占84%。

前期产品定位非常精准，100平米三居是市场最受欢迎面积段。

4.成交长周期

从网签情况看，99㎡三居产品成交套数、去化率双登顶！再次验证了中关村海淀园客户主力需求100-105㎡三居。

但是，从客户画像及过往项目成交表现来看，125㎡左右四居也存在一定需求。

目前网签量没有跟上来，与改善客户二手房卖房难、成交周期长有关，这一点从中海寰宇未来项目也得到了相似的反馈。

5.价格策略

价格方面，主力去化的75㎡、85㎡、99㎡户型平价走量。

面积两端，最大及最小产品负责顶价。

95㎡在整个项目中只有「一条腿」11套，高成交价存在一定的偶得性。

6.集中网签

2024年3月开盘房源集中网签，当月网签量冲高破200套。

这比大部分项目开盘编的海报套数还多。

7.网签价格下降原因

5月比4月整体价格略降，主要是由于5月网签房源中，低楼层的占比更高，属于合理现象。

以下为具体楼栋网签情况，仅供参考。

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