1. 原来北京楼市的祥和局面，在上半年被南城乱弹齐发撕裂后，北城诸盘一举一动牵动所有买房人的心。 特别是昨天下午8点前，全北京业内都在提心吊胆等待一个消息—— 建工嘉境里开盘战报 因为就在上周，有小道消息疯传： 北京6月中下旬某上半周，绿衣服全北京新房只成交15套。 这个不详的传言在北京517新政迟迟没有落地后，媒体没有口水战，没有脱口秀，只有黑云压城的沉默，这也加剧了市场恐慌情绪。 Rose统计过，至少有三个盘推迟取证，希望时间换空间，等待稍好的市场窗口开盘。 也有不信邪的猛将小哥哥，意图逆天改命。有信源爆料，西南某盘在市场的一片惶恐中亮相，开盘成交个位数，首开去化率仅仅3%。 这可能是北京楼市三年来最灰色的时光。按纯期房日均网签统计，过往三年分别是113套、91套和128套。即便是今年上半年，也是日均网签58套。 在观望情绪和停摆市场里，刚刚取证一周的北京建工嘉境里，突然跳出来宣布——6月23日周日开盘 这个消息不亚于一枚威力极大的市场原子弹，引发全北京围观。 作为北京最全安的板块之二，昌平城是否能守住独立行情，给到市场一针提振士气强心剂；或是率先在北城背上价格战包袱，引导北城楼市价格整体下探？ 后者的判断并非空穴来风。 在南城乱弹齐发后，北城自上游朱辛庄寰宇未来开始，价格体系悄然松动。在打破板块不用渠道先例后，折扣也是行情看涨到大户型3%点位。 压力自上游来，尚未开盘的龙湖观萃感受到了寒意；传导到中游和下游，顺销盘的纯现房中海汇智里、越秀梧桐星宸、纯新盘建工嘉境里和住总清樾府面临多种未知挑战。 2. 嘉境里顶压开盘的战法，Rose此前也有揣测。 作为闪电战的领军人物，北京建工已有经典案例。去年房山揽星宸一战成名，开盘当天海报官宣20亿，开盘70天狂销破千套。 揽星宸的热销神话，更加坚定北京建工挥舞价格屠刀，神速开盘，佛挡灭佛。 这一次，嘉境里会不会复制揽星宸的闪电战逻辑，用低价倾销迅速抢占市场，整体下探昌平南价格底线？ 而且，嘉境里开盘海报也是闪电战。发布时间不是晚上8点，也不是下午6点，而是整整提前了2个小时，约在下午4点左右，嘉境里开盘海报传递朋友圈和各个地产群： 开盘当日热销220套，成交破10.6亿 在表弟的工作群里，海报挤水分工作几乎同步。最后的结论是： 成交肯定在三位数以上，销售破百套。 在这里要隆重恭喜北京建工的嘉境里操盘团队，市场不易，成绩非凡。 这是欢喜之一：昌平南神话依旧，只有昌平南，没有昌平难。 这也是忧伤之一：难道只有昌平南执牛耳乎！ 我们相信嘉境里开盘业绩没有注水太多的佐证之一是，当天加推了3号楼、7号楼和8号楼。 而且，坊间传言的解筹率28%，去化率12%，这组数据如若属实，也是预期内的成绩，表现优秀。 更重要的是，开盘前传言的单价3.8万起，最终成交单价稳稳落在4.2万，打破嘉境里均价3w+的市场预测。 这是欢喜之二：嘉境里单价稳稳落在4.2w+，短期内区域没有新增供应情况下，没有人再有资本发动价格战。 这也是忧伤之二：是谁逼得北京建工脱下西装，拿着产品力刀子四处捅人！ 至少在当下市场，表弟甚至感觉到了嘉境里开盘后的一丝甚嚣尘上的嚣张气焰，以及破除北城难逃降价宿命论的神闲气定。 在北京的产品力洼地昌平南，北京建工给到足够多的产品力，比如多空间赠送、满配精装、重视社区内大体量商业配套等等，当实惠和诚意满满，客户选择了拥抱。 这是欢喜之三：嘉境里给北京操盘提供了新思路——单价下探到第一，产品力上探到第一。 这也是忧伤之三：当开发商的利润被挤压到极致，这是客户之福，还是客户之灾？ 不管愿不愿意，嘉境里可能将是未来主流的操盘模式。 3. 作为北京除了海淀之外的第二神板块，接下来谁将执掌昌平南的楼市话语权？ 对于屯兵于此处的在销盘中海寰宇未来、越秀梧桐星宸、建发观唐府，还有蓄势待发的纯新盘龙湖观萃、住总清樾府、北京建工嘉境里，无疑是进入压力空前的竞技场。 无论从位置、价格、档次还是开发商底蕴而言，上述项目都堪称北京楼市第一梯队。 但是，上述诸盘皆面临先天板块挑战—— 郊区产品，除非有触手可及的轨道交通加持，不宜规划过高容积率。 甚至毫不客气地坦言，郊区非地铁盘，容积率超过1.8，不符合城市规划的底层逻辑。 用城里客户的话讲：跑到六环外，买个鸽子窝，图啥？ 而且，昌平南诸盘之争，有一个颇为尴尬现状是，大家在城市基础设施和配套上比拼，比如昌平高教园板块PK良乡大学城，这远非开发商能力所及。 房山为什么有揽星宸、中建国贤府、京熙润府等层出不穷红盘，是不是也值得我们反思！ 这也就有了坊间传言： 很多开发商喜欢昌平南，但至今完全读懂昌平南的不多； 能拿出一份全面提升昌平南居住品质产品，更是少之甚少。 这也让昌平南楼市战局，在未来半年扑朔迷离且世事无常。 Rose觉得，如果昌平南以低容积率高点切入，在当下高容积率云集的产品集群里，可能会杀出重围，惊艳市场。 否则，产品位置接近，地段优势难分伯仲，价格若无二致，未来如果爆发小规模价格战，也在情理之中。销冠100