远比你想象的要严峻。

文 | 六里屯关之琳

来源 | 地产大白话

前言

2024 年上半年的北京楼市，犹如一场波澜壮阔的大戏，在政策调控、市场供需、购房者心态等多重因素的交织影响下，呈现出复杂多变的态势。

在这半年里，我们见证了市场的起伏与波动，同时也看到了新政下的市场调整、开发商的各路骚操作以及购房者的决策新思路。

市场芸芸众生相，花活儿不断，依旧并卵。

接下来，地产大白话今日份从新房市场、二手房市场以及土拍市场三个方面深入剖析，一文带你看懂2024年上半年的北京楼市。

透过数据背后看楼市本质，冷暖自知。这半年的楼市风云，远比你想象的要严峻。

01

地产大白话

新房市场量价齐跌，库存承压

2024年上半年，北京新房市场面临了不小的挑战。量价齐跌，各种花样层出不穷。

数据显示，1-6月，北京新房住宅新增供应16152套，但成交量仅为15532套，同比去年分别下降了16%和42%。尽管成交均价降5.8万/㎡，同比下降2.8%，但成交金额却仅有1172亿元，同比下降了41%。

从新房开盘端来说，一季度有小阳春的热度可以蹭一蹭，到了二季度干脆明牌了，都不敢开牌。

2024年开年1月份3个楼盘卖了65亿。

2月份赶上春节假期，都回去过年了，没开盘。

3月份北京7个楼盘开盘卖了108亿，开局就是巅峰，奈何还是卖不到上海一个楼盘单日的销量。

这里不是分隔符，而是分水岭

小阳春退潮后的北京楼市，4月份2个楼盘开盘播报，顺义马坡板块的保利颐璟和煦、丰台大红门华润中环悦府，2个楼盘卖了20亿出头。

5月份新房市场仅有的2个项目中建云境、北京润府集中开盘，1个月，俩楼盘，30亿。

6月份，如果不算中信城五期这种可遇不可求的稀缺神盘68亿的销售额，这个6月仅有海淀翠湖中海中旅西山观复、昌平沙河建工嘉境里2个项目开盘，总共卖了不到20亿。

按照住建委公布的存量数据，期房住宅库存高达52599套，再加上29874套，现房按照6月份3870套的签约量，去化周期接近22个月，库存去化不畅，开发商亚历山大，不得不采取多种促销手段吸引购房者，包括降价、赠送装修等。然而，这些措施并未能显著提升成交量。

因为当下环境，并不能打消当前购房者对于楼市的观望态度，以及对未来市场走势的不确定性。

通俗的说，就是没信心、没预期、没盼头。

02

地产大白话

二手房市场虚假繁荣

与新房市场相比，北京二手房市场则呈现一种虚假繁荣的景象。

从成交量来看，北京楼市在上半年经历了较为明显的波动。二手房市场方面，1-6月二手房累计成交74780套，同比下降11%。具体到各月份，1月份二手房网签量为12444套，随后在2月份受春节假期影响降至6332套，为上半年最低点。然而，随着短暂小阳春，市场逐渐回暖，3月份网签量回升至14280套，并在接下来的几个月中保持相对稳定，4月和5月分别为13354套和13380套，6月份则达到了14987套，环比上升12.01%，同比上升29.12%。

然而，从每月成交量来看，市场仍保持在1.2万到1.3万套之间，显示出市场的稳定性。6月份的二手住宅成交量更是破天荒的冲到了近一年新高。这个数据乍一看，很亮眼。也让微信圈里的各大新房二手房中介朋友们狠狠滴高兴并宣传了一波，市场怎么火爆、怎么复苏，巴拉巴拉。

殊不知，这是密集就是政策刺激下的回光返照。二手房市场的调整主要得益于多轮政策放松和“以价换量”的策略。其中，6.26新政的出台更是让价格降幅有所收窄。

二手房成交均价自2023年年初的6.5万元/㎡逐步下降至2024年6月的5.21万元/㎡，平均降幅达到19.84%。部分小区降幅甚至高达40%。然而，随着市场成交量的回升，部分高品质楼盘、核心城区以及需求量较大的小区价格已经企稳，并有少部分小区价格出现反弹。这也属于市场正常波动，不应成为部分机构、媒体炒作的“作料”。

我们都知道一个基础的共识，那就是二手房的成交表现最能体现楼市的冷热程度。

带大家看一个案例。

就拿上周末我们实地探访二手房小区，关注到东四环朝青一带的刚需置换小王子社区“国美第一城”，2024年1月份时候挂牌价是495㎡，中楼层东向两居室，挂牌单价62786元/㎡。

等到2024年6月，一通就是政策出台后，最低2居室最低成交总价337万，75㎡西向两居，高楼层，最终成交单价45200元/㎡，实际成交比业主挂牌价低出41万，砍价空间达到11%。

这就是6月份成交量创新高的背后，血淋淋的楼市真实。要成交不难，肯降价就自然有人买，只是降没降到买房人心坎儿的问题。

03

地产大白话

土拍市场的剧本已经写好

半年度土拍市场与楼市走势同频共振，开发商拿地意愿衰退，区属国央企平台成最后守擂者。

成交宗数与金额：2024年上半年，北京土地市场共成交27宗地块，其中住宅用地19宗，商业服务用地8宗（另有1宗商业用地流拍）。总成交金额达到860.09亿元，其中住宅用地成交金额732.36亿元，商业服务用地成交金额127.73亿元。与去年同期相比，总成交宗数和金额均有所下降。

市场热度：上半年土地市场热度较去年有所下降，底价成交地块占比提升，溢价率降低，显示出开发商拿地意愿的减弱。

区域分布：成交地块主要集中在海淀、顺义、丰台和朝阳等区域。其中，海淀成交6宗地块，顺义成交4宗地块，丰台和朝阳各成交3宗地块。石景山、房山、昌平各成交2宗地块，大兴、石景山、亦庄及怀柔区各成交1宗地块。门头沟、平谷、密云等区域则未有地块成交。

成交价格：朝阳区推出的组合地块（酒仙桥+前苇沟+中关村组团地块）以112亿元的总价成交，成为上半年成交总价最高的地块。此外，海淀西北旺永丰南K地块和亦庄北神树地块也分别以79.17亿元和75.38亿元成交。

溢价率：上半年成交的19宗住宅用地中，仅有5宗地块溢价率触顶并进入摇号环节，其余12宗地块均为底价成交。整体溢价率为3.87%，较去年同期大幅下降。

底价成交地块：底价成交地块占比达到58%（或根据不同报道为60%），显示出土地市场的冷静和开发商的谨慎态度。

拿地企业类型：在京拿地的房企几乎全部是国央企，且多为北京土拍市场的常客。住宅地块方面，唯一的民企是龙湖地产，其摘得的昌平地块也是北京首例“带方案入市”居住项目。

拿地金额：中建系、中海地产、华润置地等房企在上半年拿地金额较高，成为市场的主要参与者。而一些传统的大型房企如保利发展、招商蛇口等则未能在上半年斩获任何一宗宅地。

市场趋势：上半年土地市场的表现反映出开发商对于未来市场的谨慎态度，以及对于土地价值的重新评估。随着市场环境的不断变化，开发商在拿地时更加注重风险控制和成本效益。

综上所述，2024年北京楼市上半年市场表现确实较为低迷，新房和二手房成交量均有所下滑，价格也出现回落。未来三个月将是北京楼市能否实现成交量反弹的关键期。然而，市场走势仍存在诸多不确定因素，包括政策变化、经济环境等。因此，购房者在做出决策时需谨慎考虑各种因素。

对于未来市场的发展趋势，一方面需要关注政策层面的变化，看是否有新的刺激措施出台；另一方面也要关注经济环境的变化以及市场供需关系的调整。还要多多关注、阅读、分享地产大白话。

以上今日份，完结。