作者 | 韩玮烨、宋金煜

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

未来不是产生于明天，而是产生于今天，未来多是由与今天的任务有关的决策和行动创造的。

——彼得·德鲁克

当今社会，是一个在变中求变的世界。第一阶段，往往是由变化引发的游戏内容改变；到了第二阶段，游戏规则也会改变。

今年的产业投资和风险投资圈很“寂静”，今年的产业园和商办圈也很“寂静”。寂静中积蓄的，是变革的力量。前者在感慨：投资的终极目标原来是资管，而后者在低迷的市场中努力构建新商业逻辑，因为行业的游戏规则，真的变了。

睿和智库欣喜地发现，市场压力催生了创新企业和创新火种，它们没有选择被动躺平，而是积极求变，新的商办空间服务品牌正在被更多的企业客户认可，比如京东方零秒空间。

这家企业孵化于京东方科技服务事业板块，成立之初，京东方就赋予了它在组织内足够的业务创新度与经营自由度。它既是一个京东方组织内“N事业”板块的创新业务创业者，同时也是一个“服务于中国创业企业的创业者”。

十年间，零秒持续保持稳定经营与正向盈利，并成功蜕变为一家服务于资产方、运营方、企业方、政府方的新办公生态整合服务商，其第二增长曲线也正在变强。

面对充满不确定性的新十年，零秒如何在行业压力下继续稳定经营，以空间载体作为入口，持续做好创新空间运营与科技服务？

第34期火花谈，睿和智库创始人韩玮烨对话零秒空间总经理张嘉佩。

旧十年重创变，新十年重经营

打开格子间的藩篱，让人在人群和自然的生态中愉悦工作！新办公从始自终都是由需求驱动的，而非资本驱动。

韩玮烨 2024年正值零秒成立十周年，您认为哪些关键战略节点成就了现在的零秒？

张嘉佩：我认为有两个关键节点。

第一个关键战略节点，是创立零秒品牌的2015年。创始团队经过深思熟虑，抓住联办行业的发展风口与“创新创业”政策加码的巨大市场机遇。基于空间产品的研判定位，我们参考联合办公的全新商业模式，并结合中国商办市场的“本土化”的特点，充分研究创新型办公产品的客户需求，确立了提供全配套私密办公空间，并设置共享区域分摊企业成本的精确产品定位。

国外联办品牌初次进入中国市场时，虽然带来了商业模式与空间产品的巨大革新，但我们判断，我国客户对于舶来的“共享办公”这一颠覆性空间产品的接受程度，是需要经过市场的检验和沉淀的。因此我们没有冒进地“照搬”国际品牌的产品概念标准，将“共享空间”作为产品核心，而是依据空间使用功能的比例，固定配置一定的共享区域。既保障空间利用率的最大化与最优租赁比，同时又保证我国企业客户对办公私密性的传统心理认同。

在进行市场布局及新项目拓展的过程中，我们基于变化的市场与客户需求，持续构建并升级零秒的产品及服务体系，陆续形成了能够精准符合企业不同创业发展阶段需求的商务办公空间、创新生态社区、孵化加速中心多维空间产品。

如果把过去十年看作新办公升级的上半场，零秒选择了稳住“趋利心态”，没有盲目依赖资本驱动扩张，而是坚持稳扎稳打的经营理念，将保持企业持续正向盈利作为经营的核心和底线，确保每一个项目盈利。以盈利为结果导向的经营理念，确保了我们在行业下行期能够“活下来”。

第二个关键战略节点，是2019年。在京东方科技服务转型推动下，零秒从传统的办公空间租赁，向“空间+产业+服务”的经营定位转变。面对疫情前后的线上线下办公模式的变化，零秒暂缓扩张的脚步，静下心来重新思考业务如何长久。

我们用了4年时间“打磨服务，苦练内功”，努力提升高于行业标准的空间服务，升级空间智能硬件基础设施，开发构建智慧化办公服务平台，加强政府关系与政策导向优势，提供“4+N”企业服务体系引育优质科技中小企业，和企业伙伴一起携手渡过疫情经营生存难关。

如今，零秒运营增值能力开始显现，从原本单一依托空间租赁收入，增加了企业服务、空间升级服务、数字化服务、社群服务等多元科技服务收入的占比，使得零秒的营收基本盘更加健康可持续。

韩玮烨 回溯过往，京东方科技服务当年为什么会在内部孵化零秒？

张嘉佩：上世纪90年代，京东方积极响应北京市“腾笼换鸟”战略，将生产线从中国电子工业摇篮的酒仙桥迁至亦庄。依托多年产业经验积累，成立资管团队（京东方科技服务前身）开展资产经营业务，将酒仙桥遗留厂房逐步改造为两个现代化的产业园区，也就是如今的UBP恒通国际商务园、UCP恒通国际创新园。

经过20余年经营，前者持续引进雀巢、强生、ABB等世界500强跨国企业；后者持续引进蓝色光标、马蜂窝等国内知名企业，两大园区逐步确立了“国际企业总部基地”与“科技文化融合创新基地”的产业定位。

2014年应京东方科技服务业务发展要求，带着20余年产业园区的成熟运营管理经验，从资管团队内部再次组建了一支团队进行二次创业。基于园区众多世界500强等大型企业衍生的灵活办公需求，以及创新创业时代中小微企业蓬勃发展的创业需求，我们尝试在“空间+服务”的领域探索新业务，因此孵化了新办公品牌——LIMO零秒。

图片来源：企业自供

成立零秒，一方面是要解决企业不同发展阶段对空间需求的变化和痛点，另一方面，则是与园区形成产品及产业结构的优势互补。这也决定了零秒从诞生之日起，就具备了产业运营服务的基因与天然的创新创业土壤。

韩玮烨 自从Coworking（联合办公）的泡沫被刺破后，市场对联合办公的评价逆转直下。您觉得，Coworking带给中国办公生态的价值是什么？

张嘉佩：零秒作为行业从业者之一，我们看到了一批非常优秀的商办品牌，如优客工场、梦想加、WeWork中国、办伴、中海OFFICEZIP、创富港等，它们在中国新办公的第一个十年里，坚持创新驱动，在办公空间产品打造、数字化建设和服务生态构建等方面，为中国办公从1.0到2.0再到更高版本的持续迭代升级，做出了划时代的引领与贡献。

可以说，没有这些优秀的品牌对中国式办公持续的探索与投入，中国的传统写字楼和产业园区，依然会充斥着大量缺乏品质的办公环境、死板的格子间产品和压抑的空间氛围。

图片来源：企业自供

我们见证了行业迅猛发展的高峰期，到市场调整带来的持续下滑，再到进入平稳冷静的过程。而近几年大家所见的商办市场低迷，首先，是供大于求造成的；其次，是中国新办公的商业模式还未形成良性循环，多数运营商依然停留在传统的经营模式中——以租赁业务为核心，没有真正倾听和解决企业客户的生存、发展需求。

虽然行业遇冷，但像零秒一样还在隐忍坚持的新办公品牌还有很多，大家都在为中国新办公的可持续发展继续努力着。

零秒品牌的蓄力发展，代表了行业发展的缩影和趋势。对于零秒而言，我们很幸运：在市场风生水起的时候，我们选择了谨慎；而在市场低迷的时候，我们也历练出了稳定的经营能力和创新动能。

市场需求持续存在，做好经营是零秒活下去的关键，只有不断创新和精进业务，才能协同各品牌推动行业良性发展，避免恶性竞争。

长效发展要靠第二增长曲线

放眼全球，不变的是，核心城市的核心商办资产永远值钱；动态变化的，是管理和服务的价值。新办公的竞争和第二增长曲线即将在深度服务方面展开。

韩玮烨 如果新办公的未来是“空间+产业+服务”，下一个十年，零秒如何发展自己的第二增长曲线？

张嘉佩：在外部行业市场变化以及内部组织转型变革的双重促进下，我们团队经常讨论新的十年“零秒该何去何从”，如何在行业前景不明朗的预期下继续抓住时代的下一个机遇。

每当讨论进入死胡同，我就想起我们品牌创立的初心——零负担，秒成功，即帮助企业经营减负，助力企业快速成功。如果创新创业是促进国家经济发展的原动力，那么中小微企业的市场灵活性和价值创造力在任何时代都不容忽视。同时，所有微观企业主体，都希望在有品质、有服务、有创业氛围的土壤里，找到自己的同行者。

创富港创始人、董事长薛春的有句话我很认同，他坚持创富港专注服务中小微企业，是因为这部分客户需求真实而急切，但目前国内新办公服务能覆盖的中小企业还不足1%。中小微企业的办公需求不仅仅只是在“表层的租赁”，更看重“深层的服务”。

零秒的基因是空间和服务的持续创新，我们理解创新，也理解中小微企业创业的难点和痛点。我国的民营企业平均寿命大约是3.7年，中小微企业的平均寿命更为短暂，只有2.5年，为这些企业提供有品质有保障的空间，是我们创新的根本。如何提供完善的企业成长服务，帮助中小微企业降低创业成本，指导经营规划，减轻生存压力，规避经营风险，健康高速发展，做好这些事正是我们第二曲线的核心，也是我们认为可以让业务长青的“难而正确的事”。

把“企业服务”做好做精做深，对行业内所有品牌来说都不算一件容易的事情。做好这件事之前，精准把握不同发展阶段、不同体量规模、不同行业属性的企业需求是基础。投入资源资金开展企业服务业务，人力成本、时间成本、回报周期都是要充分考量的和取舍的。

但我们认为，从长远考虑，自主构建专业的企业服务团队和科技服务能力，是空间运营商今后实现品牌差异化，满足行业下一代发展标准和未来企业多维经营需求的关键因素，所必须尽早构建的“底层建筑”。

从2018年开始，零秒先后组建专业服务团队，开展企业服务与科技服务体系建设，为达到“精细化”企业服务水平做了大量“琐碎”工作，成功服务了大量企业。诚然，与空间租赁相比，所投入的时间精力及收入回报或许存在很大差距，但为客户做好全生命发展周期的企业成长服务，对零秒的未来发展是不可或缺的。

如今零秒也更加注重单体项目的“产业聚合度”及“产业生态构建”。我们认为项目所在区域的整体产业定位，决定了项目入驻企业的产业定位。因此从2019年开始，我们不再是“盲目招商”，而是结合政府的区域和产业规划，给项目设立明确的产业方向，将项目定位为“聚焦某一重点产业方向的办公服务载体”，并且要求项目入驻企业的产业聚合度必须达到一定比例。

韩玮烨 零秒与企业客户是一种怎样的互动“关系”？

张嘉佩：对于客户来说，不论是新客户还是老客户，他们都更希望与同一产业上下游的企业“同行”，在同一项目或者同一区域形成“大、中、小”企业融通的良好状态，实现创业企业之间的相互促进和业务合作。对于零秒来说，我们在引育同一产业领域的企业时，不仅服务更加精准聚焦，而且也在协同区域政府培育产业生态方面做出了社会价值。

截至目前，零秒的入驻企业重点聚集在新一代信息技术、物联网、医疗健康、文化科技、现代服务五大产业领域。而作为京东方科技服务旗下的创业孵化载体，我们也可以借助京东方在全国的产业园区布局与产业资源，为企业提供更高维度的定向产业服务，这也是零秒独有的优势。

零秒的创业事业及长足发展要取得成功，取决于所服务的广大企业客户的创业事业是否成功。我们看重的，是我们为企业所创造的价值，以及企业为社会所创造的产业技术、人才就业与经济价值。零秒与自己的企业客户，是合作伙伴关系，是共生共存关系，更是一起开展伟大创业事业的朋友。

韩玮烨 在零秒和行业的未来十年发展蓝图中，有哪些规划或者策略？

张嘉佩：未来十年，新办公行业和相关企业最重要的是基于空间衍生出的服务增长量级，对此我认为有三个关键策略：

第一，数字化转型升级。零秒自2019年起便着手建立数字化运营体系。这一转型不仅涉及优化资产管理、客户管理、运营服务以及营销职能，还包括深入探索数据指导经营决策的价值，不断积累数据资产。

图片来源：企业自供

第二，精进科技服务。目前，科技服务在零秒总收入中占比约10%，我们目标将这一比例提升至30%或更高，以支持第二增长曲线的实现，而这需要对现有科技服务体系进行持续精进。

第三，探索空间升级服务潜力。自2020年起，零秒空间升级服务的收入已实现翻倍增长，今年有望达到千万级别。因此，公司正在持续深入研究客户需求，以确保这一业务的持续增长，成为第二增长曲线的一部分。

这三个方向，都基于大空间的运营逻辑，核心策略是深挖目标客群中小微企业的成长需求，构建一个更加完善的服务体系和业务规划布局。

AI对办公生态的影响是什么？

AI的加入，会进一步打开空间的想象力，基于生态共荣的开源式服务会成为主流。

韩玮烨 AI浪潮下，物理办公空间需求是否会减少，人与办公空间的关系会如何变化？

张嘉佩：抛开从事空间运营的角色，我认为办公物理空间载体不会随着AI数字化发展而消失，主要变化是发生功能性上的更新迭代。

首先，“空间+数字化”更加全面融合，是大势所趋。例如数字化软件与智能物联硬件的融通，可以让企业从初次来到空间，到入驻后直至最后离开，所有办公服务需求都得以满足，且所有的操作都可以线上实现，从而提高办公体验与服务效率。办公空间的下一阶段是办公方式的变化，人与空间的关系不仅不会远离，还会通过线上更加深入和融合。

其次，企业固定开展工作的空间会更加集约化、精简化、灵活化。例如一个企业原本需要100个工位，但未来可能只需50个工位，非必要业务、经常发生跨城市、跨区域变动的办公需求精简，使得空间将更加集约。而随着办公空间的集约化，人们对空间内交流沟通的需求越来越多，共享空间的设置及规划比例，或许要根据市场及客户需求的动态变化，需要进一步设计和打造。

韩玮烨 除AI浪潮外，新办公行业发展还存在哪些难题，为实现行业长红有哪些应对路径？

张嘉佩：零秒正在积极应对市场和产业环境的新挑战，包括办公需求减少，存量空间大面积退租等，以及新增业务如何选址和匹配服务。因此在增量业务上，公司较为慎重，并确定了三大发展路径。

第一个路径是，依托内部资源进行产业孵化平台构建。以京东方在成都和重庆的创新平台为例，围绕于京东方科技服务业务，零秒将实现产业链上下游及生态链之间的联动，承担创业服务的角色与职能。

第二个路径是，通过市场化方式聚焦具备产业优势的区域和企业。以苏州工业园阳澄银座产业区为例，零秒与区域内资产方中欧校友会达成合作，通过聚焦区域内数字经济产业的发展政策及未来前景，协同构建总部研发办公载体，并提供与之相匹配的产业创新服务平台。

图片来源：企业自供

第三个路径是，寻找具备产业背景的项目合作，而非传统的写字楼。与合作方形成定向合作，共同建设产业服务载体。

结语

稻盛和夫说过，世上最伟大的商业模式就是“利他”，即你能为别人创造多少价值，你就有多少价值。

新办公的“新”在于，如何在物理空间内实现“空间+产业+服务+资本”的融合；如何在物理空间里穿透产业价值，和企业一起服务好人，激发人的创造力，从而激发产业的创新力？这个论题值得我们花了十年甚至更长时间去探索。

如果说从0到1是天才所为，那么新办公则是从1到N，是智者所为。智者追求的是长期价值，而新办公的长期价值是精益。

服务做精，共同受益！