上篇稿子发布后，不出所料，收到了很多人的“问候”，尤其是那些还没来得及买房上车的人。

当然，还有更多的人一直在追问：“房价会一直垮下去吗？”

我可以很明确跟你说：肯定不会、必定不会、当然不会！当前只是一次中短期的调整。

两点除外：1、除非你问的那个地方，因为没什么产业，人都快没了。2、除非我们的经济，以后不会再往上走了。（这两点非常关键，大家可以继续往下看）

人口负增长和老龄化一直是看空派的大杀器，因为人口没以前多了，谁还能接盘呢？话糙理不糙，毕竟供需角度上看，需求方才是主角。

仅针对这一点，短期上来看看，我只能说：咱们至少还有10-20年的人口红利期。

很多人都只知道现在新生儿数量下滑，然后拿着这数据就拍板定论以后房价没戏了，可就是没有人看看这几年应届毕业生有多少。

这么说吧，2008年房价开始疯涨的时候，那年的应届毕业生512万人左右。2016年房价第二轮小高峰的时候，那年的应届毕业生是765万人。到2018年上一轮房价巅峰期，那年的应届毕业生是821万人。

现在呢，2021年是909万、2022年是1076万、2023年是1158万。今年的应届毕业人数预计是1179万，到2026年，预计全国高校毕业生人数也将达到1200万。

历年应届大学生毕业人数

这些毕业生意味着什么？这就是未来购房的主力军。

不仅仅是这些应届毕业生数据，我们再看一下下面这些数据。

2015年小学、初中生在校人数是1.4亿，2018年是1.5亿，2020年是1.56亿

如果说，这些小学、初中生在未来的大学的录取率是10%的话，那往后10年甚至20年的大学应届毕业生会有多少？这还仅仅是大学毕业生，没上大学的也不意味着就不进入社会吧？

“十三五”时期义务教育在校生和巩固率

而我们的人口从2022年开始人口负增长85万，那么这样看吧，以人口负增长来看空未来房价的，真正到“供大于求”情况，怎么都是20年以后的事情了。

言归正传，上面提到的这些每年过千万的学生进入社会之后，需要工作吧？需要赚钱吧？需要结婚吧？需要买房吧？

很多人会说，哎现在毕业生不买房，租房也行。这么说是没错，但是对于未婚年轻人来说，如果是每月一两千的房租，确实是很香。但是把租房区域放到北上广深，这几个咱们上回提到的经济圈里头，一两千额度房租就会飙升到五六千、七八千。

各城市租金与收入比

这时候也有很多人会出来抬杠，北上广深的房租高，但是人家的收入也高啊。这么说也没有错，但是有没有想过这么一个问题，一个月能付得起七八千乃至上万房租的人，他们在持续长期的租房净支出的时候，都会潜移默化形成“成本与最大收益率”的念头。

当然不仅仅是北上广深，大多数在二线城市租房的年轻人也是一样的。受环境的影响，长期租房的人，绝对都想给自己安一个稳定的家，这是人之常情。

还有些人会说，我直接躺平了，回到乡下或者小城市生活，不结婚、不生小孩、不搞城市的房子，自己安居乐业，当然也可以，这是这几年很多文艺青年的主流。

但很现实的是，这类人毕竟是极少数的。之所以你能看到这类消息，有个词叫“幸存者偏差”，你可以理解为，真的走上这条路的，才会发出这类信息让你看到，而大多数没有选择的，往往都闭口不言。如果说这类人群真的很多的话，那北上广深早就空了。

在一线城市的年轻人们

人往高处走，才是我们这个社会的主流。而这个“高处”就是我之前所说过的“城市圈”。

产业方面咱们在上一篇文章提到过了：城市化产业、经济有着超乎想象的“虹吸效应”。城市化度越高的城市，各地方的优质产业都乐于在往这些城市输送。而有了优质的产业，资金、人口、政策自然而然也会优先跑到这些地方，这又促使这个地区的城市化进一步提高。这是一个极度符合规律的正向循环。

永远 记得一点：产业和资金跟着城市走，年轻人跟着产业和资金走，房地产跟着产业、资金还有年轻人走。这是一个改变不了的规律。

我的结论很明确：仅从人口上看，至少在未来10-20年，买房的需求依然强劲。

那现在的房价为什么会跌跌不休呢？其实有两个因素：

第一，当前是我们在经历经济周期，下行周期内的GDP增速降低，经济活跃度降低，这样带来的负债需求和负债能力降低。在细化一下就是每个城市的买房主力，也就是中产阶级正在萎缩，这个群体的债务正在暴雷当中，也不知道要持续到什么时候。所以这种情况下，如果要硬着头皮说房地产马上要好起来的话，那确实是在瞎说八道。

北京各个小区的交易都在下滑

第二，人口开始回落，老龄化严重，就业岗位减少，各地区房价回落，各省市对房地产挤牙膏式调控等等，这些因素都是对房地产的利空因素。毕竟很多人过得不好，或者说没以前好的话，就会莫名生出对未来担忧的情绪。这跟股市是一样的，一个上市公司哪怕传出一点负面消息，都会导致它的股价下跌。而当前房地产的这些利空因素，让很多人产生了一个共识，就是“房地产不行了”。“共识”是一个很可怕的东西，尤其是在经济不友好的时候。

这一点也是一个极为重要规律。世界上所有的主要国家，只要还在发展，他们核心地区的房价都是向上的。

咱不拿发达国家作对比，咱就看印度、土耳其、伊朗等等这些奇葩的国家，你可以查一下，这些国家房价的长期走势是什么样的，基本都是在拼命往上窜。更不用说美国、英国、日本、韩国这些发达国家了。

当然这些所有的国家也会有房价下行周期，但是时间拉长以后，整体都是上升态势。

顺带提一嘴，韩国的人口早就进入负增长时代了，他们的核心城市比如首尔，房价还是坚挺在均价14万人民币左右，首尔江南区更是达到了40多万人民币。

同样的，日本不仅早进入了人口下行期，而且发展还停滞了30年，2023年，仅从东京23区（中心城区）来看，均价的涨幅则高达39.4％，每套均价达到了人民币557.7万元。放到整个东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的新建住宅平均价格上涨28.8％，平均到了人民币393.4万元每套。

很多抬杠的看到这里，肯定会跳出来说，你不要拿发达国家的房子均价来说事情，要看看人家的收入啊。别急，下面我会提到，如果真想抬杠，那你看到这里就可走了。

上面首尔和日本的房价例子，只是想说明，只要你的国家真的还在发展，主要地区的房价还是会涨上去。日本挂了30年，现在经济稍稍一复苏，房价仍然还是涨上去了。

那么我们的国家到这个关头，还会向好发展吗？还是说像日本三十年前那样，以下不行了。

我的答案是：必然向上。

因为比起三十年前日本踩进的陷阱，我们现在的经济情况根本不知道好了多少倍。而且我们的体量、纵深、人口优势，经济政体优势，是日本根本没法比的。在这里不多延伸，你可以去看看我之前发的《中国国运》系列，就能明白了。

回到我们自己的主线上。

当前还有一个铁定的事实，只要国家想往前小步快跑，你我当前的收入，所有人的收入，是一定会慢慢往上增长的，但也会伴随一些负面的东西。

目前中国一个核心目标是中国式现代化，官方明确了到2035年我国发展的目标任务——经济实力、科技实力、综合国力大幅跃升，人均国内生产总值迈上新的大台阶，达到中等发达国家水平。

太官方的东西我不说，很多人读起来不好理解，简单理解就是说，要一步一步稳定提高老百姓的收入。这一点一直以来也都是在践行，我们看历年的人均可支配收入，对未来就很明确了：

2008年人均可支配收入是1万元，2012年是1.65万元，2015年是2.2万元、2018是2.82万元、2023年是3.92万元。也就是说，如果扣除一些价格因素的话，每年平均可支配收入的增速可达到5%以上。

这还是可支配收入，单算人均收入更高。（这里肯定会有人跳出来说要看中位数啊，不能看平均数，其实中位数也大差不差，不信你可以自己去查一下）。

也就说了，如果国家发展不停滞的话，在未来几年甚至二十年，绝大多数人的收入是会一步步增长的。这一点你也可以回顾过去的十年历程。

百姓收入越来越多

那么收入增长了之后，拥有财富的人，稍有些财富的人，就会面临一个问题：随着自己手里的纸币越来越多，跟随而来的就是财富贬值问题（不好理解的话你可以简单理解为通货膨胀），或者可以说我如何不让自己的财富贬值的问题。

如果手握现金，而现金贬值这一点你是没有办法干预的，这也是经济规律。就好像十年前五块钱的一碗面，你现在还能吃的到吗？尤其是在北上广深，哪里能找到？

如果你把手上握有的现金当做财富的话，那财富是需要载体的。如何让自己的财富不贬值，是所有人一辈子都要学习的课题。这点对于有钱人都好说，他们有自己的投资渠道，无非就是说一个快慢的问题。

而对于我们普通人，可以选择的财富载体就少之又少了。你能说出来几样呢？黄金？定期存款？理财基金？股票？比特币？

黄金不用多说，数量极其有限，每年开采完全比不上经济增长速度，供应也不可能太多。定期存款就更不用说了，再加上当前各银行都降息，连通货膨胀都跑不过，基金股票比特币很多人不太懂，也不怎么敢碰。

所以很现实的一点：未来能对抗财富贬值的手段，对于我们普通人能接触到的，只有房子和土地了。

但并不是所有的房子和土地，而是较为核心城市、较为核心区域的房子和土地。

在写这段内容的时候，上海那边的有钱人也正在抢购豪宅，是一个道理的。而刚需房、核心区域周边的房子有点卖不动了，就是我上面提到的，中产这些刚需房的消费主力正在养精蓄锐或者疗伤阶段。

以上说的这些，都解释了，为什么，只要国家还在王倩走，房价就不会一直垮下去。不论你信不信，事实他就摆在那里。

中篇的这个文章最后，肯定还会有很多人骂我“厂长你个老六，又要骗人接盘。”

这个真没有，我在上篇文章就提到过，房价短期内并没有什么利好消息，看到我这篇文章的，没买房的，可以再稍微等等，我自己也是在观望的阶段。但是通篇文章都在说“长期看好”，跟这一点没有什么矛盾。

中篇先写到这里，总结一下：人口确实与供需成一定关联，但是把“当前人口增长下跌”与“房价没有未来”这两点进行强关联，太太太片面，毫无道理。对于购房这件事情，如果只看人口涨跌的话，其实人口红利还会持续10到20年。

还有国家只要还在发展，长期来看，房价一定还会继续上扬，因为房价与财富、收入正相关。房价当前确实是在下滑这点没有错，但是时间究竟会多久我也不敢保证。只能说持续向好，这一点是必然，也是规律，你我都干预不了。

还有关于房价系列的下篇，我预计会在4月23号下午发布在我的头条号上，我会从另外的角度聊聊一下接下来的房地产趋势，大家可以关注一下，避免迷路。

未完待续......

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