我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，小夫妻在上海没房，裸分66左右，预算1100万，想买一手房。一人在南京西路上班比较稳定，另一人在张江上班可换工作。主要考虑通勤和面积，学区可以放放。在考虑融创未来金融城和浦发唐城，有机会买吗？

沪叔：你好，目前考虑的是通勤和面积，按照创新中路你说的两个项目计算到南京西路的距离，开车早晚高峰和地铁时间差不多都在50分钟，开车会快一些，最好还是要可以知道你理想的通勤时间；至于面积，需要了解你这边需要多大面积的，几个房间的，还有你的出行方式等融创金融城现在正在认筹，认筹金154万，需要提供存款证明，首套115万，二套385万。浦发唐城目前还没有过会，在创新中路地铁口北面。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：你好，买房的底层逻辑相通，都是追求回报率，买房的策略有所不同，每个人因人而异，预算多少，房票几张，自住还是投资，你可以理解为五个维度：1.你买的房子能否升值，取决于房子周围购买力，高净值人群多，产业多，房价有涨下去动能；2.买房地段是王道。选筹最重要；3.你喜欢不等同市场喜欢，你看中的装修豪华，面积多大，在房子周边的配套面前比如名校，医院，上市企业等等面前不值一提；4.大部分的人收入增速，是追不上通胀的，过去这些年，唯一跑赢了印钞机速度的大类资产，只有房子。5.上海楼市改善型需求在未来是个机会，具体详见知识星球内部。

当下关于过户记录要区分看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

提问：沪叔，你好，孩子现在华为上研所(浦东新区)上班，刚上班一年，工作稳定，正在办理上海落户中。2024年底上海华为将全部搬至青浦区西芩。目前手头有资金300万，单身，需要现在上车买房吗，请推荐买在哪个区合适？谢谢！

沪叔：你好，首先，华为会搬部分从浦东金桥金吉路进西岑，不会全搬，不知道你小孩所在部门是计划留还是搬，其次就是当下300w首套首贷婚前单身买房，如果月供预期不高的情况下，建议考虑500-600w的外环边近郊新房（积分要求不高，50分左右的）或者外环内二手（2房，贷200w付300w满足当下按揭三价就低政策），具体哪个版块或小区，可以深入沟通了解。

提问：沪叔，你好，看了你的一些文章，身边的人也总在说大虹桥买房有潜力，想请教一下沪叔大虹桥在哪里呢？天天大虹桥，我现在还没弄清楚大虹桥在哪里？

沪叔：你好，其实虹桥有很多衍生概念，比如虹桥副中心、主城片区等等。从规划能级上看，虹桥分为虹桥主城副中心，东、南、北虹桥地区中心，社区中心。虹桥主城副中心能级最高，东、北虹桥没有新增住宅。虹桥主城区由东虹桥、西虹桥、南虹桥、北虹桥、核心区、机场片区组成。具体来看，虹桥城市副中心没有明确范围，虹桥主城区有具体范围，边界明确，指被四条高架围合的区域。虹桥商务区有明确边界划分，比主城区范围大，包括虹桥主城区和虹桥拓展区。大虹桥有投资价值的项目，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，上海买房首选新房还是二手房呢？新房和二手房主要区别是什么？

优缺点又各是什么呢？

沪叔：你好，第一点，先说说大家最关心的价值。新房受限价影响，大部分板块新房价格都会比二手房便宜，有些板块甚至能够倒挂七八万一平。二手房虽然有三价合一，但是基本也都是价格没下来，首付还上去了。

第二点，新房和二手房交易流程有区别，时间也不一样。买新房你的上家是开发商交易流程简单，时间比较短。买二手房的话是卖方、买方、中介方三方签订合同，交易流程复杂，不确定性、风险更多，而且交易周期比较长。

第三点，缴纳的税费不同。新房主要是契税，二手房会涉及到契税、增值税、个人所得税、中介费等等，二手房要看是否满五、是否唯一的情况不同，交易税费差别很大。总得来说，二手房交的税费要比新房多不少。

第四，买新房和二手房所需首付不一样。按规定首房、首贷都是三点五成，但是二手房受三价合一影响，首付可能会高达五成到八成，而且受房龄影响，贷款年限可能会比较短，增加月供压力。

第五点，买新房可选性比较大，楼栋楼层户型都有优势，很多是精装交付，比较省心，小区环境相对二手房也更有优势。当然新房缺点也很多，拿房时间比较久，买房也只能看沙盘，定样板房，无法实际体验居住环境，实际交付到底如何无法保证，而且还有可能烂尾。

第六点，二手房的优势就是可以更直观的了解小区的环境、配套、房屋质量。所见即所得，不存在烂尾的风险。大部分周边配套也成熟，上哪个学校也很明确，同时也可以更快地拿到房子，哪怕短期不住出也可以享受收益。二手房的缺点也很明显，选择余地不大、房龄比较老，而且热门地段、热门学校旁的房子都贵新房、二手房都各有优缺点。

最后给个建议，如果不是很着急拿房，首房首贷，首选新房，不仅是很多新房有倒挂，还有就是同样的首付可以买到更大、更好的房子，居住舒适度更高。当然如果着急拿房子落户上学，尽可能选择房龄比较新的二手房

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。