转自大碗楼市上海

哈尔滨，趁着春节这波浪潮，彻底火了。

根据相关数据，尔滨春节假期首日旅游订单同比增长244%，门票订单量同比增长超30倍。

全国各地的游客正涌向冰城。

伴随着冰雪旅游热度的持续，“南方小土豆在东北旅游3天买了套房”、“外地人两个月在哈尔滨购房4650套”等话题也冲上热搜。

“小土豆”摇身变成“小金豆”。

2023年12月至2024年1月，非哈市人员在哈购房共4650套，同比增长94%。

当然，一向擅长营销的房企也想接住这“泼天富贵”。

于是，“金豆”在哈尔滨买房报销往返交通费用、凭非哈市身份证享额外九八折等招数通通安排上。

当然，房子也确实不贵，市中心稍微好一点的房子打完折1.4万每平的均价，一套120平的3房2厅2卫也就是180万左右，首付50万搞定。

相比于上海动辄十几万每平的房子，尔滨的房子，确实便宜。

但是，我依然劝你慎重。

对于外地的朋友而言，在那边买了一套房，基本就是会后悔一辈子。

因为很有可能当你想卖的时候，发现连接盘侠都没有。

很多朋友可能会说，我买房不是为了投资，而只是单纯的想在冬天来滑滑雪而已，就是自己住住。

那我的建议是你直接租套房子不就好了，2000元/月都能租到非常有品质的房子了。

用利息的钱就能租房，就能实现滑雪自由，何乐不为。

凡是用小钱就能解决的，没必要用大钱去冒风险。

当然，去尔滨买房有点远，很多南方的朋友可能感触不是很深，那咱们换个角度，其实逻辑都是一样的。

--环沪买房。

环沪有几个地区，大家千万不要去碰，谁碰谁死。

过年前，一个上海的粉丝私信我，说她去年年初买了嘉兴的房子。

差不多150万，现在房子还没交付，问了问中介，只能卖120万了，本金亏了30万了。

我就只能劝她抓紧抛，因为还会再跌。

类似于这样的区域，哪个中介给你推，你就拉黑谁。

他们不是蠢，就是坏。

我直接给到大家答案。

比如嘉兴，嘉善，湖州，南通启东的恒大威尼斯，宁波所谓的杭州湾。

这些区域有一个算一个，谁买谁死。

原因很简单，因为这些区域除了会吹牛，真的一塌糊涂，没有产业，没有新增人口，唯一所谓的利好就是会通高铁啊会通地铁啥的，这些都很扯。

我们先不说什么时候通，我就说哪怕通了，那又怎么样呢。

你去看看欧美国家，通了轨交以后，人口都是哗哗的流出，从三四线疯狂的导流到大城市去。

因为在大城市能赚到更多的钱，反而导致了这些小城市房价的回落。

那很多人说，我也不指望这些城市能涨，就是买个地方去偶偶住住。

环沪你住住没问题啊，但是你直接去住民宿、旅馆啊什么的不是更方便。

给大家看一下嘉善西塘古镇景区内的民宿，200多一晚，还不用自己打扫，家具家电一应俱全。

而且价格很便宜，也花不了多少钱。

咱们来算个简单的经济账。

买套嘉善的房按照小面积100平计算，也得150万的样子，按照3个点的理财年化收益测算，光是利息就能赚45000元。

4.5万啊，够你在全国范围内玩很多次了。

关键问题是，这些房子买了都是妥妥的赔钱货。

每年跌5%都是轻的，有些房子直接跌10%。

很多房子想要卖给上海人，往往主打的就是一个价格优势。

比如嘉善主城均价在1.8-2.2万，南通启东均价在1.3-1.8万。

这样看来，基本都属于刚需五六十万首付可以上车的城市。

说实话，五六十万对于上海人来说，确实不贵。

上海内中环的很多房子，10万每平那是很正常的。

但是，说实话，谁的钱都不是大风吹来的，如果你有钱真的没地方去，那你随便。

如果你也不想当冤大头，建议你还是慎重些。

因为你买的房子不涨也就算了，后期就是一个每年跌价的赔钱货。

举个例子。

2018年上海好几个大V强烈推荐过环沪的平湖，编织了一大堆故事，什么下一个张江，上海后花园等等。

据说精心踩盘后挑选了某个融创的项目，当时的成交均价达到了1.6万每平。

现在呢，呵呵，8000元/平。

直接腰斩了。

对了，还得慎重的就是所谓的轨道交通的预期。

现在沪嘉之间的通勤，只有一条高铁线路支撑，从2018年就开始放风的沪嘉城轨。

从图纸到规划到开工仪式再到招标，确定性一直让人摸不着头脑。

什么时候落成，没有一个标准答案。

没有落成的沪嘉城轨，这几年已经被过分消费了预期。

至于还在吹的嘉善2条地铁延伸段，我还是洗洗睡吧。

当然，如果从产业的逻辑来看，会更让人无语。

很多人在吹的嘉善的中新产业园，当时直接对标的是漕河泾。

图我就不放了，怕刺激到各位～～～

反正就是也就那样，普普通通，也没啥亮点。

当然，这还算保守的。

我在调研的时候，嘉兴和嘉善的一些楼盘还会把自己附近的产业园区对标为下一个陆家嘴。

真的是销售全靠一张嘴。

最夸张的就是后期庞大的供应量。

上面我所提到的那些城市或区域，嘉兴，嘉善，湖州，南通启东的恒大威尼斯，杭州湾等。

如果你仔细去看的话，你会发现充斥着大量的小户型产品，69㎡两房，79-89㎡三房，115㎡四房。

这户型设计，一看就都是为上海的投资客量身定制的。

69平的2房2厅1卫

样板房里都是一堆不认识的装标品牌，售楼处里各种强烈忽悠，各类特价房，各类甩货卖。

这就是现状。

关键是，这些地方根本就没有产业，也没有外来人口，本地人口基本都拆迁到了，家庭都有2套以上住房。

这些房子你买了，以后去卖给谁。

真的是没有一个接盘侠。

说实话，环沪的这些城市，我觉得只有几个地方是有价值的。

第一，苏州。

毫不夸张的说，苏州是所有环沪城市中的天花板级别的存在。

不仅自身GDP优秀，被称为宇宙大市，同时，还有3条轨交与上海全面交汇，苏州北站、苏州站、苏州园区站，到上海的时间成本大概是在25-30分钟左右。

有个朋友是住在苏州园区但在上海工作，他每天通过高铁的方式进行通勤，平均单程的通勤时间是在1小时15分钟左右。

他上次在小区里做了个调研，小区内竟有30%左右的人跟他一样，把家安在了园区，但工作在上海。

这一次，苏州全面放开限购了，也算是非常友好了。

第二，昆山花桥。

昆山花桥可能是全中国最特殊的区域了，凭借着地铁的11号线，与上海进行着无缝连接。

买花桥最大的好处就是不用上海的房票，同时还能用最低的成本与上海进行异地通勤。

很多新上海人的买房路径往往就是先在花桥买套房，等到手里积蓄够了，再腾挪到上海去。

很多时候，就是这样一步步向上完成阶层的跨越的。

第三，太仓。

太仓目前只有高铁与上海通勤，时间为30分钟，接下来会有一条嘉闵线与上海相连，预计今年年底建设，2028年的样子通车。

太仓目前也是百强县排名第十的城市，靠着自身的内驱消化，整体楼市的基本面也会好于其他环沪城市。

环沪买房有两个基本原则：

第一，是否有直达的轨道交通到上海且整体通勤时间可以控制在30分钟以内。

第二，自身的经济规模怎么样，有没有产业可以实现内循环从而实现人口的净流入。

只要把握了这2点，环沪买房，基本就没什么大问题。

环沪买房前，大家一定要在项目周边多走走，多看看。

永远只相信自己用脚走的、用心感受的真相。

摸不清的时候，请多善意的问问本地人。

千万不要去相信那些大饼大规划，而是要多多关注这些城市自身的实力怎么样。