买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在主城区的众多板块中，世园会板块，老王差不多有一年多没有涉及了。

因为对于这个板块，很纠结，也很失望。

还因为，在这个板块老王被某央企黑心员工用拿不上台面的方法，接连“抢劫”了两次。如果没有足够的时间去抚平这一悲愤的情绪，我很难做到客观公正。

上周，一位读者希望老王来分析一下这个板块。

我深深吸了一口气：是时候，给想在这个天赋异禀，充满争议的明星板块捡漏的朋友们，一些客观的忠告了。

天赋的歧途

从天赋的角度而言，世园会是市南——崂山金项链之外，青岛主城自然禀赋最好的板块之一。

虽然没有依山面海的尚风尚水，但是三面环山的天然氧吧，拥有东方瑞士的舒爽，却没有近海的潮湿，在青岛核心城区亦不多见。

所以，第一次实地考察这个板块，老王的脑海中浮现的模型，是重庆的照母山。从一片荒芜到顶流豪宅住区，不过也就十年的时间。

我相信，如果中国房地产市场一直昂扬向上，哪怕是开发商的渠道团队一直保持混蛋属性，也能复刻照母山的走势。

但是现在我们回头去看，这个板块的硬伤更值得我们去重视：

距离五四广场、金家岭两大绝对市中心太远。

在楼盘首开时，就有济南的粉丝看了老王的直播赶到营销中心。从位于五四广场的酒店驱车送他到开盘现场路上，这个粉丝的眉头越皱越紧。

虽然现场热烈，但是她还是在开盘的前一刻退筹而去。

其实不仅仅是世园会板块，也不仅仅是当下品牌号召力不强的三家开发商面临这样的困境。就连青岛口碑第一的海信，北涧山居也是到了现房阶段又卖了很久，通勤的硬伤，在楼市下行的市场中，渐渐成了“致命伤”。

所以，世园会成不了照母山，世园会如果想逆风翻盘，只能走中国四大神盘——麓湖生态城的路。

麓湖生态城距离成都市政府的距离是13公里，世园会新盘到崂山区政府的距离是12公里。

2023年的麓湖生态城，卖了160个亿。

麓湖成功除了各国建筑大师的杰作之外，在中心岛上打造的商业区，给老王留下了深刻的印象。

买不买房不重要，你先带着孩子过来享受周末就好。

有之前的老底子，世园会利用中央景观区做好这项工作投入并不大，只是走马灯似的意向协议之外，实际落地的时机很重要。

如果世园会板块不能让新中产玩好，那么很难真正起势。

产品的错配

科技系统，绝对是好东西，但是世园会板块，是不是真的需要？

或者换一种问法：

在世园会板块，科技系统是不是比石材+铝板+大玻璃的颜值，比丰富的架空层+会所，比更为低廉的居住成本，更重要？

前几天，去白云山板块参观了青特操刀的滨湖观澜，三层台地结构的丰富场景，让老王心生涟漪。

参观时我的脑海中一直有一个问题：如果将滨湖观澜搬到世园板块，与现在在售产品​PK，谁会成为销冠？

世园会的新品上市后，高超的营销技巧，一流的示范区展示，​确实也吸引了不少主城区的刚需外溢。

但是当大家都开始卷户型，卷车库，卷示范区的时候，​一些成功品系的传统优势，反而成为了劣势。

所以​，世园会第三个项目上市后，面临着前所未有的困境。

在张村河板块成为楼市内卷的主战场之后，世园会板块会更难​。打价格战，近崂山板块会一直跟随​；产品力再不突出，那么绿城的次新房势必会分流更多的​地缘客群。

就目前的情况来看，世园会新盘未来在二手房市场的表现很难让人期待。

降价的隐忧

老王一直在说，不要觉得降价的楼盘是好楼盘。

因为降价，往往代表着减标降配。

我们现在只能​希望开发商能不忘初心，守护自己的金字招牌了。一旦首次交付出现问题，那么这个板块将万劫不复。

​交付的问题之外，还有物业。绿城的品质摆在那里，绿城服务业摆在那里。那么问题来了：

世园会的物业服务，接近于业主勉强可以接受的浮山后，还是更接近逼着业主想打官司的高新区，​这也将是未来的一大看点。

如果答案不是我们想要的答案，在东李​的土地储备面前，世园会板块很可能就会成为下一个即墨西。

硬伤、问题与变数，现在真不是买世园会的时候​。