从目前市场环境来讲，低利率将会在一定时间内持续。这里面涉及到存款金额数量与贷款金额的比例、投资方向的变化以及借贷规模的高低等综合因素影响。

一、利率变化

1、贷款端

2024年5月17日，据中国人民银行官网消息，中国人民银行调整商业性个人住房贷款利率，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

2、存款端

据央行近期公布的数据，今年前4月人民币存款增加7.32万亿元，对比央行一季度数据来看，4月单月人民币存款减少3.92亿元。其中，住户存款缩减了1.85万亿元，非金融企业存款缩减了1.87万亿元。

二、价值投资品种的选择

从目前市场环境来讲，具有长期的、可持续产生稳定现金流的、具有一定收益属性的项目将会成为投资者追逐的热点。

REITs于2020年4月30日启动试点，于2021年6月21日首批试点项目发行上市，即将满3年。从首批9只试点项目发行上市至2024年5月17日，已发行上市产品36只。部分项目上市后分派较为积极，并且在一定阶段内具有较好的分红预期，这也是本轮REITs市场持续上涨的内生动力。

按照2023年度实现可供分配金额/（2024年5月17日收盘价*份额）计算得出部分项目的分派率在低利率环境下已经具有一定的吸引力。（说明：部分项目为还原完整年度计算的可供分配金额）

其中，以清洁能源和高速公路资产为主的特许经营权类预期可供分派比例较好。保障房受到项目成长空间以及静态下的预期增长率影响，在可供分派率上成为REITs市场垫底的品种。产业园、仓储物流等产权类REITs近期二级市场产生较大波动，但从分派率上来看，部分项目仍处于价值洼地。

小结：作为我国金融市场的一份子，REITs以价值投资理念和可持续的价值创造能力为我国资本市场树立了价值投资的一面旗帜。总体来讲，通过试点的不断深入以及实践总结，我国REITs市场逐渐向高质量发展迈进。虽然部分项目表现不佳，但通过运营管理以及市场调节，在一定程度上有助于项目尽快恢复。而低利率环境下，REITs的价值属性将会更加凸显。

当然，吸引价值投资者持续关注的首要焦点在于“REITs项目创造的可供分派金额以及分派频率”。