转自大胡子看深圳

要到年尾了，是时候给明年做一些盘点了。

最近前海时代三期的日光，给深圳的新房市场带来很多的关注度。

有不少自媒体开始整理和盘点明年2024年即将入市的楼盘。

但我看多数自媒体只是把楼盘名称列了出来，很少有人帮大家梳理明年重点关注的楼盘有哪些？

新房这么多，普通刚需应该怎么选？哪些项目值得持续关注？

别人没给大家盘点，那我帮大家盘点！

下面就来看看2024年10个最有可能日光的深圳新房都有哪些。

南山区

1.中海深超总T207-0060

中海深超总项目身处南山区的沙河街道，旁边就是深圳湾超级总部基地以及中信红树湾。

项目目前基坑建设中，主体即将出地面，最快2024年一季度入市。

项目毛坯限价13.33万/㎡，共有512套住宅，建面约190-500平3-4+1房。

其中

190平3房3厅2卫128户

250平4房3厅2卫237套

330平4房3厅4卫142套

500平的顶复为4+1房3厅4卫仅有5套。

项目的最大优势是地段。

深圳红树湾片区豪宅项目非常稀缺，新房项目更是绝无仅有。

另一个优势是价格。

周边二手成交价在15-21万之间，价格存在明显的倒挂。

另外这个盘没有限价，开发商有上涨空间，后续详细的出售价格有可能高于13.33万/㎡。

价格能有多优惠，还得打一个问号。

2.蛇口半岛城邦五期

又是一个地段王者。

项目西临渔人码头，北侧是望海公园，东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸，南侧下楼就是滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。

而且五期在项目里又是位置最好，双面环海，每栋都可享有一线海景。

据传5期的容积率6.04，将建4栋49-66层超高层住宅、酒店、商业以及国际游艇会等配套设施。

半一、半二的市场成交价在15万/平左右；

半岛城邦三期个别户型早已突破25万+/平，目前平均成交价在23万/平左右。

半岛五期预计只要13万/㎡，景观更好但价格便宜。

这个盘的热度明年一旦开卖，基本可以确定热度会比前海时代三期更大。

3.蛇口中信城开东角头

深圳湾、蛇口交界的东角头项目，从地块一入市就成为市场最关注的项目之一。

项目北临翡翠海岸、澳城花园等豪宅小区，西倚蛇口山公园，南侧与“深圳歌剧院”一路之隔，东侧毗邻深圳湾口岸，可远眺深圳湾及香港。

这个项目普遍认为是目前深圳资源最好的住宅新盘、唯一真豪宅项目。

今年5月份，项目斥资6800万进行设计国际竞赛，很受市场期待。

东角头项目和半岛5期距离不远。

周边的二手房成交价基本在20-30万不等，东角头的价格参考中海深超总的价格，可能在13万/㎡左右。

主要的差异是半岛五期更靠海，但是也会有近海过潮的问题。

另外半岛五期的容积率超过6，而东角头项目容积率在2.7-3.6之间。

显然，东角头的豪宅感更强。

硬要挑缺点，东角头只有学校差点。

因为深圳湾学校推崇素质教育，应试方面没有名校有优势。

盘点一圈之后发现光南山值得关注的新房就有3个。

但是这些楼盘都是豪宅盘，价格预算基本都是上千万。

实际上明年南山还会有几个价格优惠到超乎想象的项目。

福田区

4.海德园A区

日光盘常客，2024年还会再次加推。

前三次出售，海德园都是开盘即售罄。

项目现在还有125套约89-144-161-194-249-296平现楼住宅，预计2024年是最后一次加推。

之前加推价格大概在12.5万/㎡左右，预计明年的价格也不会差太多。

项目最大的亮点是周边的教育资源。

除了仅隔着一条斑马线的红岭实验小学，海德园还被划分在深圳市高级中学南校区招生范围内。

豪宅区+名校，双重buff叠加。

这是海德园最大的竞争力，深受鸡娃中产的喜爱。

龙华区

5.深圳北站深业上城学府

又一个龙华带深高北学位的新房要来了。

项目最大卖点就是龙华第一学校深高北的学位。

当然项目周边各项配套也是龙华天花板级别，商业、地铁交通、公园绿化都无短板。

周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施已投入使用

项目旁边的中海学仕里，备案均价8.19万；

同样带深高北学位的众福红山印均价7.88万，总价578万起。

而上城学府的位置比红山印更好，项目限价8.05万元/㎡

这个盘论其他东西肯定是不能上榜的，但在龙华只要有深高北的学位，就一点都不愁卖。

宝安区

6.宝中中铁阅臻府

宝中明年入市的两大新盘之一。

最大优势是地段。

项目北面是海韵学校、深航福利房深航假日名居，西面就是大铲湾；

南面是湾区产业投资大厦，东面为新安中学（集团）高中部。

同地段对标的项目是地段位置更好的鸿荣源胤璇。

但是鸿荣源的产品太杂，容积率高、住宅套数也很少。

我认为鸿荣源大概率卖不过中铁阅臻府。

中铁项目毛坯限价8.86万/㎡，与周边新盘越秀瑞樾府同一价位。

对比周边二手房价其实没有明显的倒挂价差。

但宝中新房稀缺，而且该项目有一半是现房销售，因此关注度还是很高。

7.沙井鸿荣源珈誉未来花园

鸿荣源珈誉府二期即将准备在2024年加推，一期2023年几乎日光，非常受深圳刚需欢迎。

二期未来花园位置还是那个位置、配套还是那些配套。

本次推的户型为75-120㎡三到四房，总户数2578户，无保障房

作为刚需首选盘，珈誉府除了地段位置有点偏之外，其他一切刚需关注的要点，珈誉府都无可挑剔。

11号线地铁线直通南山、福田；

深圳外国语学校(集团)宝安学校招生范围内，优质教育资源带来溢价空间；

户型76平起，上车三房总价低，对刚需上车友好。

明年最好的刚需盘评选，珈誉府依然占据一个提名名额。

龙岗区

8.坂田城建云宸汇

城建云宸汇位于龙岗区坂田街道坂澜大道和雪岗南路的交汇处，项目就在云望府的对面。

原来是云望府的二期，现在由城建集团建设项目，官方背书，杜绝烂尾问题。

项目最大的亮点是户型设计。

目前深圳独一份的户型设计——81㎡4房户型就在这个项目。

价格参考旁边云望府的备案均价6.18万/㎡。

考虑到是城建集团建设的项目，最后定价还可能会更优惠一些。

对有多房需求的买家而言，这个项目性价比非常高。

9.大运深铁阅云境广场

2022年年11月深铁拍下的地块，就在位于龙岗区临近大运枢纽站，毛坯限价5.08万/平。

开发商拖了一年多没卖，大概率2024年是要问世了。

这个项目属于大运地铁站上盖物业，可以在地铁3、14、16号线和深大城际四线之间换乘，是东部交通最方便的新房项目。

大运是龙岗产业配套最多的片区，也是未来发展潜力最大的片区。

隔壁二手房的颐安都会二期，过去冲高达到过7万+的单价

现在最新成交价格5.4万/平，对比项目限价5.08万/㎡，价格上还是有优势。

10.龙岗宝龙中海新都荟

宝龙的项目按理来说我们是完全不推荐的。

但是中海新都荟非常值得一说。

这个盘最大的亮点是价格便宜。

作为龙岗的楼盘，不仅卖出了坪山价，甚至比坪山多数新盘还要便宜。

该项目刷新龙岗的新房地板价，据了解开盘均价应该会在2.8万/㎡，总价在206万起就能买套79㎡带精装的3房，面积有79-89㎡的3房。

200万买龙岗的3房，这真的是优惠到不能再优惠的价格。

另外，这个项目的产品也不差。

项目主打宜居社区，容积率仅为3.18，总层高为16-24-31层。

楼下就是商业、地铁口，步行50米就是16号线龙东站，居住舒适性和便利性拉满。

项目最大的问题肯定是周边界面。

周边不是菜地、工厂，就是产业园、老旧村子。

这个位置的房子，顶多是好住，但未必真的好卖，就更别说涨价了。

在深圳的新房项目中，有不少类似的楼盘，有一定的居住属性但是没有多少涨幅空间。

对于刚需而言，就算再如何注重居住属性，肯定也不愿意放弃房价上涨。