据传，成都某银行发出通知，华发华润阅天府楼盘可以享受 3 至 5 年 0 月供或 3 至 5 年先息后本的房贷规则。

在这件事发布后，中层做出了辟谣，辟谣了20年先息后本是假的，对此，我是没看明白，因为网传是 3 到 5 年先息后本，辟谣的是 20 年先息后本，我找了很多官方网站的资料，没有找到辟谣的原文和原始链接。

我提这件事的重点不是造谣和辟谣，重点是下面的这几点：

重点1）先息后本是可行的！

我看到有些媒体也参与到了辟谣当中，在这些媒体的辟谣中引述的观点是“银行不可能接受先息后本的房贷模式，在这种模式下，购房者获得了房子，开发商获得了资金，银行承担了全部风险。”其实，这个观点是站不住脚的。

从理论上讲，化解风险就是把当下的风险转移到未来去。如果房企在今天就断了资金链，今天就不能回拢资金，那么，今天正在施工建设的楼盘都将停工，期房将不能如期交给购房者，现房也不能正常销售，房企拿地时欠银行的贷款也还不上，这一条链路上的风险在今天就会暴露出来，在今天就会转移到银行身上。

我用风险管理的知识说一下，风险发生的概率是在 1% 到 99% 之间的，风险没有 0% 和 100% 的情况，如果风险 0% 就说明是没有风险，做事的话可以大刀阔斧的做，肯定能成功，但这不现实，不可能发生！如果风险是 100%，也就是说这个风险已经发生了，这样就不被称为风险了，而被称为问题。了解了这一点，大家在看官方的文件时，写着“防范化解金融风险”就好理解了。

风险是即将发生但还没有发生的事情，防范风险是对即将发生但还没有发生的事情做的应对手段，无论是何种手段，都只是降低了风险发生的概率，但不会把概率降到 0%。

举例：房地产“白名单”是给房企输血，降低房企当下发生风险的概率，但风险发生概率不会降到 0%，反而提高了未来发生风险的概率。

先息后本的贷款模式也是同样的道理，更低的购房门槛帮助了房企顺利销售库存，降低当下房企发生风险的概率，但风险发生概率不会降到 0%，反而提高未来购房者发生风险的概率。

所以，先息后本是可行的，虽然目前有辟谣，但不能否定未来是否会拿出来用。

（我是站在经济学和管理学的角度分析这件事，不是说房价一定涨一定跌）

重点 2）温州搞过先息后本！

房贷先息后本是有前车之鉴的，2022 年 6 月 30 日温州住建单位的公众号上发布了文章，其中提到了“安居贷”，我把原文链接放在这里了《我市差异化房贷优惠政策继续出台——“安居贷”帮助实现灵活还款 前三年可只还息》，大家点击蓝字可以移步观看。

（不是我自吹，这种房地产产业内发生的事件就得关注该领域的研究人员才能获取，比如我，嘿嘿嘿嘿）

我深究一下先息后本同传统房贷的等额本息、等额本金的不同，主要在于计算利息时的本金不同，等额本金和等额本息都是从贷款后的第二个月开始还贷，每月还贷的金额里都包含了本金，归还的本金越多，下一个月计算利息时用的本金基数越低，利息越少。而先息后本是把本金都放在了后面归还，前三年不归还本金，计算利息时用到的本金基数始终是最大值，所以，先息后本的总利息是高于等额本息和等额本金的。

购房成本越高，那么未来二手房的潜在房价就越高。这么说的原因主要是从马斯洛人本主义心理学的“自我实现”出发，没有哪个人在 2024 年以 100 万买了房，到 2054 年时，很骄傲的和别人讲“你看，我连本带息 130 万买的房子，现在只值 80 万了。”，如果发生了这样的事情，就可以彻底把马斯洛的“自我实现”和“需求层次理论”推翻了。另外，从行为管理学的“经济人假设”和经济学的“最高利润追求理论”也都可以说明了购房成本是 130 万，卖房时的售价会高于 130 万，否则的话，“经济人假设”和“最高利润追求理论”也应该被推翻。

重点 3）信任是否牢固？

如果真的在很多城市普遍性的发放了先息后本的贷款，那么就等同于宣告了未来房价一定上涨，因为房价下跌的话，购房者可以断供！

算一笔经济账，假设张三花 100 万买了房子，首付15 万，贷款85 万，前 10 年先息后本，第 11 到第 30 年还本付息。如果在第 11 年时，房价已经下跌到了 70 万，那么购房者还有必须要还贷吗？

贷款85 万，按照利率 3.3% 计算，一年的利息是 2.8 万，10 年的利息是 28 万，加上首付的 15 万和房价下跌的 30 万，这 10 年的住房花费是28+15+30=73 万元。

第 11 年卖掉房子只能获得 70 万，还银行贷款 85 万后，倒欠银行 15 万，算上当初买房时的税费大约 5 个点，就是 5 万，这样算下来，这一套房子的总花费就是73+15+5=93 万元。

也就是说，贷款买房十年后，房价下跌 30% 的情况下，张三里外里一共要花费 93 万元，另外还喜提一个老赖的身份。

如果这一切在十年后的今天发生了，基层对上层还会有信任吗？今天的基层在用自己的储蓄和未来的收入帮助上层承接风险和消化债务，（这里有一些话我没有写，写了一定被封，大家自己幻想下我激烈的言辞就好了，我不能写出来。）

最后，在先息后本之前，我还听到过的房贷类型有“接力贷”“循环贷”“存抵贷”，相信很多人也听过，但贷款的类型不重要，重要的是贷款！只要还保留着贷款买房，那么房价就应该上涨，债务规模就应该扩张，风险概率就应该增加。

最最后，我想说，人为控制房价，让房价无序下跌，这样的结果只会伤到基层，基层是消费的主力，房子和纸币一样都是基层口袋里的货币，故意做空基层的房子，结果就是消费乏力，最终受伤的还是自己。

打出去的回旋镖最终还是会打到自己！