今年因为疫情等原因的影响，房地产市场也萎靡不振，好像突然之间从高点腰斩了一样，很多地方的房价甚至下跌有一半，为何会出现这样的情况呢？大环境的影响是其一，其二当我们再去审慎观察房地产整个市场情况的时候，会有很多不一样的发现。

在过去，我们在买房子的时候，发现房子面积都很大（现在很多二手老房子，面积都很大，并且比较便宜），但是在后来房价不断飙升的时候，突然冒出来一个词：刚需。也就是面积相对较小的户型横空出世，千万不要单纯地认为这是为了满足大家的需求，我很想问一下：住在合同面积100平方，实用面积只有70平方的房子里，你是什么感受呢？所谓的刚需，只不过是开发商在房价不断上涨的过程中，为了尽快能够去化回笼资金，建设了一部分小面积的户型（价格高、但是总价低），来吸引所谓的“刚需”客户。

我们会发现，在开发商推出小面积户型的同时，更多的户型面积还是比较大的，这是为什么呢？在房价不断攀升的时候，小户型确实比较受刚结婚或者结婚需要买房的年轻夫妇喜爱，因为还贷压力小，但是在很多楼盘，你会发现，小户型卖的特别快，其实并不是卖得快，只是建设的小面积户型只占其中的一部分。

那不禁要问为何不都建成小面积户型呢？首先，与开发商的拿地成本有很大关系，拿地成本较高的地方，拿地成本会占到销售价格的60%甚至更高，如此高单价的情况下，面对的客户一定是改善型甚至是高端客户，改善型客户并不缺小面积的住宅，大面积的户型：别墅、洋房、大平层等更受他们喜爱。

其次，在拿地的时候，会有控制性详细规划，会对建筑面积、绿化面积、户数和车位数的比例都会有一定的要求。如果建设过多的小面积户型，地下车位随之需要增加，地下建设成本是非常高的，在考虑到投资和收益比中，开发商都会让设计部门结合各项指标出具强排方案，把收益最大化。

最后，面对如今大面积的拆迁，大多数的拆迁户并不缺房子，市场上那些面积相对小一点的户型，客户也就失去了很大一部分。多数工作的人在离家工作的城市都会选择租房，也就进一步减少了小户型购房者的数量，他们在有一定经济积累之后，大多数都会考虑回到家所在的城市，购置一套相对较大的面积，父母及子女均可在一起生活，一步到位。

综合考虑，开发商在选择户型大小的时候，并不是根据市场需求，市场需求也不是我们想象中的市场需求，所有的户型及概念都是开发商在开发房地产过程中，为了自己的利益最大化而决定开发的产品。