转自真叫卢俊
对于真叫卢俊来说，马不停蹄地踩盘，全国各地看盘似乎是我们的天生使命
2024年也是如此
未来在平台上产出的，至少50%以上的文章
都来自我们亲身实地去到现场，用双脚踏过每一片土地后带来的内容
当然，今天这篇也是在这种准则下诞生
我们选择去看上海2004年前后开发的楼盘
2004年，距离今年已经有二十周年，这期间楼市都发生了剧烈的变化
但是，我们回顾那一年，却也是楼市很多奇迹般产品诞生的年份
那个时候，很多项目都在践行着独属于那个时期的单盘主义，没有规模至上当然也就没有快周转
即便是二十年后，不少在那个时期楼市诞生的房子，依然惊艳
当然，也有些明显有了岁月感，和现在市场需求不太相符
那么上海二十年前的房子，还能带给我们多少惊喜？
而这一切，都要现场看过才知道
01
如果提起中鹰黑森林，你还记得那片森林海么
由一家叫做中鹰置业的小众开发商打造的楼盘，已成为楼市孤品
留下了一个很多年上海楼市都无法超越的近100%绿化率的景观园林
但是回到市场，很多客户的第一反应，它是个普陀卖了很久都没卖完的豪宅
是的，当我去到项目的时候，现场依然还有售楼处和沙盘，乍一看还以为是哪个项目正在认筹
2003年开发，2006年一期入市的时候，这个盘的单价为1.4万/平
很多人都在说中鹰黑森林的位置和价格错配了，但如果你走进小区
无论项目流速如何，实地看到的第一眼还是依然会被20年前1万多棵高密度香樟树组成的一片森林海所震撼
而香樟林经过二十年的生长，如今更加旺盛而茂密了，足以配得上当初操盘手为其命名的“黑森林”称号
我特意选择了一张可以和人作为对比的照片
在这样的树阵之下，人是无比渺小的，当然也衬托出景观的宏大
这样做换来的是什么
当你回到室内，看到的依然还是一篇森林海洋，生活中充满着绿意似乎就是中鹰业主的日常
他们窗外的风景时时刻刻都犹如一幅画
放眼整个上海
应该再也找不到第二个小区还能超越中鹰黑森林的高达90%的绿化率
哪个社区还能够复制出这样一片森林海
02
一个社区怎样在二十年后，还让人感受到舒适的居住氛围，还能真正宜居
这件事要做到恐怕很难
因为经历过二十年的时间，社区由里到外的老去是不可避免的事实
立面即便是每年定期清洗，也不再会洁净如新
内部古典的装修风格与当下客户的眼光或许开始相悖
更何况如果这还是一个超大社区，一共4000多户，超过1.6万人居住
物业面临的管理难度是巨大的，社区大业主租客多，稍有懈怠便是日复一日的折损
好在仁恒河滨城却是我看到的一个异类
它建成于2005年，最老的一期，已拥有19年房龄
通过仁恒在上海做的最大体量的二手社区，来看看仁恒是怎样让一个老社区，经过了快20年，还能保持相对的年轻与活力的
背后我们能感受到这家开发商对生活的理解，第一件事就是，在社区任何可能的地方，植入配套，营造氛围
面积12000㎡的仁恒河滨城会所，拥有可能是全上海二手小区最为完善的生活配套
健身房、网球场、壁球馆、足球场、室外泳池+室内恒温泳池、社区图书馆、咖啡厅...
自带的仁恒里商业，有超市、美发、银行、宠物店、花店，可以说在社区里基本满足了业主生活的几乎所有场景
仁恒物业会所的服务清单，列出来足足有26项之多
走在会所里，最让我感动的是这个画面
它居然藏了一个小小的图书馆，先想一个画面
父母健身的时候，孩子可以自己来到上面做练习、看书，静静地看着窗外的风景，享受阅读时光
这不就是我们对“家”的定义嘛
家不是只存在于户内套内的90平面积
而更让生活发生在社区的每一个角落
每走一两分钟就看到供业主休息的风雨连廊
嵌入园林角落的各种儿童游乐场，不时传来欢声笑语
占据景观大部分面积的是泳池和各类球场
走在仁恒河滨城的社区看到的除了配套的丰富，还有物业为了维持大盘整洁的日常努力
几乎所有的水景都是这样的清澈见底，不管是冬天无人使用的室外泳池
还是面积很小的喷泉水池，全都是清澈见底的
而转过头的瞬间，我突然看到了这个场景
一位物业人员正在清扫水池里的落叶，而他的做法是将水池里的鹅卵石打捞出来，再把树叶和石头分离，才能最终达到清澈见底的效果
所以我们看到仁恒河滨城，即便是接近二十年的房龄，社区硬件或许不可避免地衰老
但那些软性的服务，真正关乎我们生活的瞬间
仁恒河滨城给到时光，最好的答案
是关于一个快二十年房龄的社区，该如何持续供应美好的生活...
03
是的
我还去了趟那个一个车位180万的东方曼哈顿
这可能是上海车位最贵的二手房
即便是租车位，每个月的租金也要2000元/个，很大概率还租不到，因为没有业主往外租
这也告诉我们上海二十年前的房子，稀缺的不仅是地段和产品，还有车位
天价车位，恐怕已经成为了东方曼哈顿的最大标签之一
车位稀缺的本质原因，当然也和20年的房龄周期有关，小区总户数1750，但是固定车位却只有400个
车位配比的严重不足，且周边小区亦是如此，不存在东方曼哈顿业主可以买/租周边小区车位的情况
但是除了车位的贵彰显小区的绝佳位置
这个从2001年开发的老小区，维持着徐家汇板块的天花板品质
这里不得不提背后的这家港资开发商：东方海外
作为新世纪之初，徐家汇最早开发的商品房之一
东方海外延续了它当年在镇宁路打造嘉里华庭和东方剑桥的经典外立面
米色石材+绿玻璃外立面
实地踩盘我们看到，作为一个房龄超过20年的社区
东方曼哈顿的立面虽谈不上依旧如新，但小区每年都会清洗外立面
所以房子从颜值上看，有经典的时代感，但是却耐看不显老
我的实地看盘中，项目还有两个非常抓人眼球的特点
每一栋高层的单元楼大堂，都是全明落地窗设计
在上海最近的新盘项目里，很多的入户单元楼设计，恐怕都还没有东方曼哈顿大气
更多的玻璃元素搭配鹅黄的灯光，每个楼栋的一楼，远远望去都犹如发亮的水晶盒子，散发出让人想要赶紧回家的温暖
内部大堂设计了接待区、休息区等等社交空间
东方曼哈顿最引以为傲的产品特色还有它的中央水景和园林
比较可惜的是踩盘当天正好阴雨朦朦，没办法完全展现出近8000平中央景观园林的恢弘与霸气
但从室内高层俯瞰而下，小区的水景喷泉作为主要景观，维护得当
没有让水景成为摆设，或者出现不干净的情况
这大概就是一个二十年前高档社区，二十年后板块天花板小区的自我修养了吧
当天看了几套90平的两房，室内的户型设计也挺有巧思
因为追求围合式全景观房的设计，我们看到主卧拥有这样的270度飘窗带来的视野
同时明显感受到，户型格局朝向的小缺憾：
几乎没有哪一个户是南北格局，甚至有不少朝西、朝北的户型
这或许是东方曼哈顿除了车位少，唯一留下的最大遗憾
04
二十年前上海市中心的顶流商品房：太阳都市花园
上海市区二十年前的高端小区，以港资开发为主要力量
接下来要说的，就是这同样是当年黄浦最早的一批商品房，也是那个时候上海的“顶流小区”之一
为什么太阳都市花园能够成为顶流，除了它位于豫园这样的上只角，与露香园为邻，无可挑剔的地段之外
可以看到整个小区依然带有那个时代，最风靡的标志特色：古典欧式风格
从小区入口到立面，到内部各种细节，整个欧式元素拉满
不管是一期塔楼的立面，还是二期大户型的立面
都将弧形阳台、多阳台、和拱形门楼的元素融入产品设计中
无处不在的各种雕塑更是展示了开发商追求古典欧式风格的极致
比如在小区大门的围栏上方，每隔1米就会有一个姿态不同，款式各异的随机欧洲人士雕塑
社区内部不管是单元楼大堂入口门头，还是内部
毫不费力就能看到各种雕花，彰显社区的不同
但是如果我们走进室内，却也发现这个二手小区，港资开放商留下的浓重印记
第一个就是三梯八户的塔楼设计，很难真正拥有居住舒适感
第二个同样是塔楼带来的不同朝向的户型，不太适合人居
第三个越来越破旧的小区，疏于管理的物业，随意停放在路面的小电车
都很难让追求品质和舒适感的客户，选择这个小区
最后一站，我去到了同样位于上海无敌地段，兴业太古汇旁的二手小区：中凯城市之光（静安）
浅色立面远远看去品质保持的还不错
但是内部最大的景观人工湖却已经显露出无人清理的状态
气派的大堂无法掩盖其内部混居带来的混乱，不仅小区有一栋酒店式公寓，内部很多房源不是正在装修就是托管
看房过程中，仅短短2个小时，就能在这个小区找到近10套左右的小户型房源，且大部分都为房东托管
产品的起步为60平左右的一房，也让这类小区沦为租客的必选项
真正追求舒适的业主，应该已经置换到更加纯粹的二手豪宅里了
这也是我们在实地踩盘过程中看到的，客观地说
上海二十年前的房子，有品质依旧的
当然也有真的已经成为时代眼泪的
05
通过实地走访这些上海二手年前的老商品房，我想要告诉大家什么
不管是今天的中鹰黑森林、仁恒河滨城、东方曼哈顿...
还是我们曾用脚走过的，亲眼看过的
还有万科在上海不同年代大型综合住区
绿城留下为城市增添美的那些建筑
宝华的车库，龙湖的景观，滨江的园林...
希望用这样的坚持，能为大家带来更具真实感的内容之外
今年真叫卢俊提出单盘主义的概念
为的就是要寻找和它们一样，用尽一切办法把产品做成二十年后依旧能够称得上是优秀的好作品
如果每一个商品房
在二十年后，都能成为它们这样，该有多好
以上为正文，来自乔不丝
