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在2023年5月10日，重庆市公共资源交易网公示了重庆市中心城区供应1宗商住用地，地块位于观音桥组团，也就是电测村二期地块，土地总面积140亩，可建规模30.12万方，起拍楼面价14023元/㎡，地块位置图及指标如下：

地块编号：江北区观音桥组团I分区I07-3、I08-2、I08-3、I11-1、I12-1地块

总用地：140亩

用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地

商住比：1.3:8.7

可建规模：30.12万㎡

容积率：3.2

公告总价：422419万元

起拍楼面价：14023元/㎡

保证金：84484万元

最高限价：485781万元

报名截止时间：2023年5月31日

这块地一出来就瞬间引起了轰动，毕竟创下了重庆土拍起拍价的新纪录，这可是核心中的核心观音桥。

可以看到，该地块起拍价达到了42亿元，综合楼面价14023元/平方米，其中住宅用地平均楼面单价14888元/平方米、商业商务用地平均楼面单价8000元/平方米，最高溢价15%，最高总价48亿。

这几块地不是纯住宅，有一部分商业，所以在实际楼面价已经一万六以上了。电测村这一片是之前城市旧改更新的主战场，现在又是棚改主战场，而且还叠加国际消费中心核心区的利好，未来这个区域的城市面貌肯定会有一个很大变化。

这个地段，价格一万四说真的感觉还是偏低，当然，在现在的行情下也得面对事实。

去年11月19日，重庆第三次集中土拍公告，其中一块位于观音桥电测村的地块开出了“史上最强的土地竞买条件”，后来被华润+香港置地联合体拿下打造中环万象城。作为二期地块，这块地的条件也是非常之苛刻。

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该地块位于观商桥商圈扩容核心区，紧临中环万象城/观宸，地理位置非常优越，住宅面积约26.3万㎡，商业约1.9万㎡，商务约1.9万㎡，住宅占比约83%，比观宸的42%，启元的64%都要高一些。

再来说下这块地的一些主要的出让条件，主要有2点：

1、出让价款支付要求

竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内支付至土地出让价款的50%（含竞买保证金）；在2023年11月30日前，土地出让价款支付至30亿元；剩余土地出让价款在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起1年内付清。

考虑到总价款过高，支付条件门槛也比较高，对于一般开发商来说难度也不小。

2、商业运营要求

简单来说有这么几点

1）须已在中国（含港、澳、台地区）全资持有运营总建筑面积 10 万平方米以上的商业建筑项目，且持有运营时间不少于 10 年；

2）对该项目的商业管理运营服务品牌（包括自有或引入）须为太古里、恒隆广场、SKP、万象城、中環、印象城、龙湖天街、K11 等知名品牌之一，申请人在报名时需提供拟引入品牌入驻进行管理运营的意向协议的非涉密部分或其他有效佐证资料；

3）取得土地后，重庆市江北区人民政府对上述商业管理团队引入进行监管。如联合体参与竞买，联合体任方满足上述条件即可，审核通过后方可报名。

咋一看是不是要求非常高，可以和之前的观音桥地块要求对比一下。

1）配建时间限制，商场必须配建20年；

2）从拍地到开张，必须在2025年年末开张；

3）在我国（含港澳台地区）必须国有独资有着10万方检测的大型商场，且早已开张经营15年之上；

4）必须和四大国际性消費集团公司有长期性协作工作经验。而且，以上新项目已与LVMH（集团旗下知名品牌：Fendi、Dior、lv、Tiffany…） 、RICHEMONT（Cartier、Chole…）、KERING（Gucci、YSL…）、HERMEShermes四大国际性日用品集团公司开展协作，“四大”集团旗下的服装、箱包皮具首饰店知名品牌等，最少有10家已进驻其大型商场。

这么一对比，貌似这块地的要求可能更高一些，观音桥作为重庆重点打造的国际消费中心点，

肯定是比现有老商圈的定位要高。而且对于开发商最为重要的是，这块地的住宅占比很高，意味着在商业上花费不大，毕竟旁边就是在建中环万象城（商业项目暂定名）、北城天街等，都是现成的，因此这块地的利润看起来还是非常吸引人的。

所以说这块地条件非常好，近国际商圈、城市核心，周边也规划有高完中用地等等，可以说啥都有，但是拿地的压力肯定也不低，毕竟42亿，每家就是21亿，不是财大气粗的肯定拿不出来。

按照报名截止时间5月31日中午12点，如果只有一家报名，就直接挂牌成交。如果有两家及以上报名，就当天下午2点开拍，如果竞争激烈那就进入摇号。那么最令人好奇的就来，谁会夺得这块香饽饽呢？

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按照土地出让的标准“太古里、恒隆广场、SKP、万象城、中環、印象城、龙湖天街、K11 等知名品牌之一”，基本上普遍认知的有这么几家，龙湖、香港置地、华润置地、恒隆、万科，以及其他港资企业。

先来说说呼声比较高的几家。

1、华润+香港置地

鉴于观音桥之前的商住地块被华润+香港置地联合体拿下，所以这块地的几率是非常高的。这两家开发商也非常有实力，而且旁边中環中环万象城也在建。

更为重要的是，观音桥启元和观宸两个项目的市场表现还是可以的，该宗地的体量、住宅占比、面积、容积率和地块完整性，都不错。况且中環万象城都在旁边了，两家开发商肯定是想一鼓作气拿下直接打造一个超级商住大城，比如杭州万象城与豪宅华润悦玺，是钱江新城地标级的都会综合体，又比如澳门壹号广场，作为澳门唯一的顶奢商场，搭配顶级豪宅壹号湖畔，组成了澳门半岛中心。

中環万象城项目效果图

如果这块地被其他开发商拿了，那岂不是为他人做嫁衣？自己炒火的商圈没必要把肉分给其他人。

香港置地+华润的举牌价应该是奔着封顶去的，是大概率事件，就看其他开发商的出价能力了。

2、龙湖

除了前面两家强大的开发商，别忘了还有重庆龙湖。

龙湖这几年在重庆核心区没有什么代表项目，急需回归树立品牌，老是在外环和老城开发影响不大，龙湖也急需一个重磅项目来树立在重庆市场的地位，这块地就是不错的机会。

但是问题就来了，这么一大块地商业商务占比只有约3.8万方，修天街完全不够。如果龙湖钟情于这里，估计之前观音桥土拍就拿下了，毕竟前面有商业地块。不过龙湖出得起价，这是商业行为，那就另当别论了，毕竟这块地的产品溢价还是可以的。

3、其他开发商

首先是太古里。

太古里在内地只有四个，分别是北京三里屯太古里、成都远洋太古里、西安太古里和上海前滩太古里。不过经历了之前远洋“太古里”之后，就没有多少消息了。

成都太古里

不过在2022年上海有了太古地产在内地的首个住宅项目，也是商住性质，所以也不排除重庆会是第二个。太古里是偏文化商业的项目，如果进入重庆，商业格局和城市格局来说，还是有非常大的带动作用。

其次是恒隆广场和k11为代表的港资企业。

恒隆广场是由香港恒隆地产在内地开发的品牌城市综合体项目，恒隆地产旗下在中国内地有11个项目，分别位于上海（2）、沈阳（2）、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉。

武汉恒隆广场

K11属于香港新世界集团，不仅把艺术、人文、自然与购物消费紧密结合，引领了“艺术型博物馆零售”的新商业浪潮，目前有12家，分布在上海、北京、天津、广州、沈阳、武汉等。

2022年10月，香港房地产大亨、新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时表示：中国房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资100亿元人民币（约合14.6亿美元）。

香港k11

像恒隆和新世界在重庆开发的项目不多，住宅项目更是空白，不过鉴于住宅开发品质一般，所以估计几率也不大。不过说不定前几天特首访问以后，来几个头部港资重仓也说不定。

另外就是SKP以及印象城。

SKP隶属于北京华联集团，有北京SKP、上海SKP、深圳SKP、成都SKP、重庆SKP、西安SKP，不过SKP在一线城市，竞争力还是不够强大。

印象城估计都不熟悉，但是它背后站的是万科！印象城是属于印力集团，于2003年成立，2016年，印力成为万科集团成员企业，自身的商业资源、业务平台和开发管理能力得到进一步提升。运营管理项目超100个，遍布全国50多个城市，资产规模近900亿，管理面积近1000万平方米。

这样就不难理解为什么会出现印象城这个商业体了。在4月18 日，万科时隔 3 年再次在上海土地市场正式参与公开拿地，为商住性质，成交总价为 37.8265 亿元，折合楼面价约 15200 元 /㎡。

不过话说回来，万科这样的全国性企业，重仓这类城市核心求利润的项目压力还是不小的。但是这块地有大体量住宅，万科出不出手还是很难说哦。

可以感受到，鉴于观音桥地块的住宅高占比，商业商务占比低，也就意味着拿地企业必须是既要有强大的商业开发背书，也要有出色的住宅开发背书，这么一看大概率也就只有龙湖、香港置地、华润、万科、太古地产这几个了。

所以观音桥地块参拍企业猜想：香港置地+华润、龙湖、万科，另外就是国企拿地，太古地产开发，另外就是港资企业。

你觉得谁会拿下这块地呢？5月底让我们拭目以待。