今年前几个月房地产市场依旧低迷，于是5月17日突然放大招，发布了很多针对房地产市场的政策。

比如个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房调整为不低于25%。

结合各地方政府的房地产政策调整，可以说房地产市场已经出现了“政策底”，已经从限制交易转向了提振市场信心，促进房地产平稳健康发展。

而且政策很贴心，放在了周五发布，正好大家看了新闻后周末有时间去看房。

在政策发布后的周末，很多人确实get到了信息，跑去看房了。

某房企在深圳的项目，在政策发布后的首个周末，来访量提升了20%-30%，然而成交量并没有明显的变化。

另据专业人士透露，政策刺激下的看房增长是正常现象，新盘有个30%-50%都是正常的，然而新盘成交也是相对分化，只有20%左右的新盘成交趋势向好。

而且所谓的新盘成交趋势向好，那也只是跟以前比，这还是新房价格相比2020年底下跌了大约25%，政策底明确后的表现。

即使这样，很多深圳的新盘也只能继续降价才能卖得出去，哪怕是福田、南山这样的核心区域，新盘大多也只能打九折左右出售，更别说非核心区新盘，都打到八五折了。

这说明政策底虽然来了，但是市场底并没有那么容易到来。

还是有很多人只看不买，仍处于观望阶段。政策改变让他们看得更多了，有了更多买房的心思，但他们还在等待，在观望。

以前市场上的论调是“房价永远涨”，房价涨得也是逼空行情，让很多人在无奈之下买房上了车。

而现在经历过房价下跌，“房价永远涨”的固有印象已经被打破。更多人担心买了房价格还是会下降，所以还在观望，在等待一个更低的价格。

前些年买了房的人，现在发现，想要脱手前几年买的房子变得更不容易了。

它们很难将手头的房子变现，也就很难掏出钱置换更好的房子。

很多人的钱就这样被锁在了楼市里，现有的房子还找不到人接盘，也就无法进行下一步置换，房子置换的全流程卡在了第一步——寻找接盘侠。

潜在的接盘侠也有话说呀，别看现在首付比例都降了，但是这不就意味着要借的贷款更多了嘛。

更何况贷款利率虽然降下来，但贷款多了，算下来需要支付的贷款利息仍然很高。三十年年的漫长岁月里都在支付这笔利息，是不是太亏了？

背上这么多贷款，换来的只是有可能价格还会下跌的房子，那就不着急买了，再等等吧。

现在楼市最缺的就是解套资金，把前几年套牢的那批购房者解放出来，让他们有钱置换，把钱又支付给需要置换更好房子的人解套，这么一层层解套下去……

很多人急着解套。

在5月17日的政策出台后，各地也在纷纷出台针对性政策。其中广州楼市新政5月29日正式执行，首套房最低首付比例都下调至15%，取消房贷利率下限，降低限购区域的购房门槛。

出台政策后，广州预约看房确实增长不少，但成交只是略有上升。

倒是贝壳找房显示，新政施行当天广州新增挂牌量激增到了1371套，可见政策最立竿见影的，反倒是激出了一大群想要把房子脱手解套的人。

可见解套才是最近房地产市场的主流。

为了让人解套，很多城市推出了“以旧换新”，简单说就是旧房换新房，具体模式分为回购收储模式和中介撮合模式。

重庆、郑州、苏州等在内的11个城市采用了回购收储模式，主要由市属国企自筹资金或利用租赁住房贷款支持计划试点贷款，定向收储存量新房、二手房项目——这很考验具体城市的财力，规模怕是不会很大。

另一种是中介撮合模式，是让有二手房要卖的购房者先认购新房，此时房企、中介、购房者签订新房认购和二手房优先卖协议，约定在一段时间内中介帮助购房者出售其手上的二手房，如果成功售出，则新房认购协议生效，购买新房，反之则协议失效，购房者不算违约。

采用这一模式的城市比较多，然而二手房现在也很难卖，不是说中介优先帮你卖就能卖得出去的。

所以即使政策出台，还是要苦寻接盘侠。

有些城市，如佛山、南京、沈阳等都放出了买房即可申请可落户的大招了，让人想起快二十年前促销房子的办法了，但现在落户都很容易了，这样的政策未必能吸引到多少人买房。

房地产的市场底什么时候到来，还是得看什么时候新的购房者有钱买房，以及他们什么时候对未来的收入有信心，敢于背上多年贷款买房。

政策底已经有了，可以再等等市场底。

而在大家都在观望，等待市场底到来的时候，过去名噪一时的房地产企业，会因为市场萎缩，产品销售不利，回款不及时而面临资金链断裂、债务违约等问题。至于能否渡过难关，真的是八仙过海各显神通，这不前段时间万科以旗下万科物流发展有限公司的股权作为质押，申请到一笔由招商银行牵头的200亿元贷款。

而得不到救命钱的房企，很有可能倒下，而且未来房地产也没有以前的好日子了：如今城市化进程一过去大半，人口也由增转降，未来房价增长不会过于疯狂了。

参考资料：

深圳新盘提前“降首付” 新政后新房市场转热_财新网_财新网 https://www.caixin.com/2024-05-21/102198502.html

又有一线城市加入“以旧换新”，政策执行仍存优化空间 https://www.yicai.com/news/102121216.html

“买房送户口”时代回归，近20城购房即可申请落户_地产界_澎湃新闻-The Paper https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_27395829

万科质押物流公司股权获200亿元银团贷款 半数资金为新增额度_财新网_财新网 https://www.caixin.com/2024-05-23/102199403.html

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本回完