提问：沪叔，您好，现在的住九华苑已有20年房龄了，最近我已挂牌出售，想置换到南桥包括新城，不知选哪里为好？想听听老师们想法和意见。

沪叔：你好，南桥，新城近几个月的新房都有供应，接下来明年也是有新地供应的，所以置换现有的老小区买个新房没有什么问题。南桥这边如果单批次推的新房少，可能会触发新房积分，需要一定的门槛就是。

提问：沪叔，你好，想请教下3000万预算，想选一个车位充足车库品质好的平层四房，或者离市区不是很远的别墅，有什么推荐吗？积分不高所以主要看看二手。

沪叔：你好，3000w市区选四房小区并不难选，看您这边对地段，产品，周边界面以及配套的要求和预期，其次就是别墅，联排，双拼，类独，独栋，越往独栋，这些3000w可选的位置多半都是近郊。

提问：沪叔好，上海户口，嘉定安亭一套房，自住不想卖。在花桥一套房预计可以卖200万（缓慢增长），南通一套房110万（苏通科技产业园，根本没涨），目前想把两套房都卖了，换成上海更优质资产，只考虑投资，也就是上海买二套房首付资金310万，可以再加点手里现金，预算是500w的房子，请问买哪里升值潜力大，新房和二手房分别说一下，目前不卖上海房的情况下，社保系数按0.1算，积分是42。谢谢啊。

沪叔：你好，按照当下上海二手三价就低政策，500w总价新房首付7成要350w+，500w总价二手房首付8成要400w+。

①置换周期久：目前环沪地二手流通速度缓慢，您当下置换两套房子的时间成本不低。

②打新：按照您当下打新积分，基本只好考虑不触发积分的新盘，按照500w总价段对应的新盘最优地段就是外环外的近郊版块，比如徐泾，泗泾，九亭，南翔这类，能买的到不在地铁附近的新盘，这类盘一般不会触发新房积分（热度较低）。

③二手选择框架：500w可以考虑近郊活力版块的二手次新或动迁小2房，这个具体版块或小区需要具体沟通。

④安亭是否要置换：实际上安亭是上海远郊里面，既有价格上限且房价跑输楼市大盘的版块，如果你目前居住的房子可以动，不如整体置换，去更优质的地段，考虑更核心的地产。

提问：沪叔，你好，预算在1000-1100万，上周末去看了秀水苑和复兴苑，房龄都比较老，不懂为什么房价还这么高，看房操碎了心。

沪叔：我们经常说买房看地段，优质的地段周围会有大量优质的资源，真正的好地段房子会在三五年后完善各种配套，地铁，学校，医院，商业等，随着一个个利好落地，房价自然涨起来，这样才是赚钱的好地段。上海楼市好地段不等于传统市中心，这些年新区发展，三十年河东，三十年河西，风水轮流转。为什么投资买房本地人不如外地人？本地人有较浓的地段情节，外地人更愿意相信未来。

所以选择地段要考虑它的时间价值。时间带不走的，是房产抗跌的基础。时间越久越稀缺的是价格上涨的动力，如何判断地段的潜力详见知识星球。这两个小区所在的地段都比较优越，复兴苑在黄浦区新天地板块，坐拥新天地、淮海中路两大商圈，临近世界500强的企业，而且小区对口学校有第一梯队的学校；秀水苑在黄浦区董家渡，是两大金融城的核心地区，各方面配套也很不错，所在的董家渡的竞争力也越来越强。

提问：沪叔，你好，八百万预算在浦西能买什么二手房？

沪叔：你好，这个预算其实不算很低，但在涨了两轮的当下，房价下想买合心意的好房子是不容易的。一面要选择未来有上升空间的，所以尽量选择城市的发展节点上的一方。另一方面，在产品上优选近十年内的次新房，以及不会被淘汰的户型，未来置换时更好议价和换手。浦西整体的发展以西南为佳，东北面的发展相对滞后。八百万可以住闵行徐汇的中外环板块。

八百万预算在闵行，如果想要通勤方便，商业配套丰富，可以选择龙柏、金汇这两个板块，一边是传统市区，一边是大虹桥新宇宙中心，位置较好，但片区内都是九十年代的房子。如果想要自住舒适又兼顾升值，那么古美莘庄都是很好的选择，但是八百万可能只能买的相对小一些，比如新时代富佳花园小区是2006到2008年的小区，单价八点九万左右，八百多万可以买一个九十多平的两房。二零零五年之后的商品房户型都还不差，两开间朝南，且南北通透。

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当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。