前言：REITs市场即将迎来发行3周年，近期披露的部分项目年报相对于2022年的数据较为稳定。但部分项目存在的问题也是较为严重和深刻的，是否应该加以重视需要下定决心。

一、事件说明

先有中金安徽交控REIT2023年实现可供分配金额78,044.60万元，相较招募说明书中披露的同期可供分配金额目标数88,871.81万元，偏离度为-12.18%。2023年项目实际产生的主营业务收入为95,958.15万元，较本基金首次发售时披露的初始评估报告中预测的2023年营业收入123,814.56万元，偏离度为-22.50%。

再有华安张江产业园REIT的实际收入123,638,552.79元、息税折旧及摊销前利润96,335,268.06元以及可供分配金额97,096,416.32元相较于扩募时的预测数据均有较大偏差，也就是说这几项指标都没有达到当初的预测值。可供分配金额最大偏差达到了22.22%；最小的税息折旧及摊销前利润偏差也有6.16%。营业总收入偏离值也达到了19.21%。

现在华夏中交建REIT即便在调整了可供分配金额的预测值情况下实际实现较预测数据也有17.21%的偏离度。如果按照修改前的预测与实际数据来进行对比，偏差值达到了22.66%，可以说又是一个遥遥领先的业绩偏离值项目。

二、调整了那些数据

报告期内预测交通量及通行费收入有所下降，预测期内（2024-2046年）通行费收入合计279.40亿元，较前次预测对应期间减少18.24亿元，降幅6.13%。

基金实现可供分配金额为320,358,076.61元。基金招募说明书中刊载的发行时2023年可供分配金额预测数为414,246,846.42元。2022年末，本基金对嘉通高速的交通量及预期通行费收入进行了重新预测。基金2023年4月14日发布的《华夏基金管理有限公司关于华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金份额解除限售的提示性公告》中，基金管理人根据交通量预测报告所载的2023年通行费收入及本基金发行时预测可供分配金额的计算方法，重新预测了2023年的可供分配金额预测数，金额为386,955,834.90元。基金2023年实现可供分配金额相较最新预测同期数偏离度为-17.21% 。

三、可疑的分派率

年报中披露：华夏中交建REIT报告期现金流分派率为3.87%，现金流分派率=报告期内可供分配金额/可参考公价值净值。本报告期末的内部收益率为6.81%，内部收益率为使得投资本基金产生的未来现金流折现现值等于本期末可参考公允价值净值的收益率。

也就是说，一个到期份额价值为零的特许经营权高速公路领域REITs项目，即便不考虑每年的折旧，其当年实际完成的预期分派率仅为3.87%（按照实际完成的可供分配金额/份额净值仅为3.535%）。

有几个事项需要继续观察：

1、针对如此重大事项，是否应该以专门的公告来进行？

2、近期拟公开发行的中金印力消费REIT在询价前又调整了拟募集资金规模，这也不是一个项目在获批后调整募集资金规模。当然，这里面有外部因素的作用，也有市场环境的作用，但更多的是项目的自身价值体现。那么，多次调整估值及拟募集资金规模，是否有为了发行而发行的动机？

2、上市后调整估值，投资者该如何面对？

3、高速公路不足4%的分派率合理吗？应该如何定义一个项目的评估值和实际给投资者创造价值间的差距？