“认房又认贷”的限购政策有过多次放松和收紧。比如在2014年时，楼市低谷期，42个限购城市取消限购，只有北上广深4个一线城市仍维持。2022年以来，随着市场压力加大，部分城市也对该政策有所放松，目前仅约16个城市仍执行“认房又认贷”。

若前述16个一二线城市全部调整为“认房不认贷”，“卖一买一”的首付比例降低14%，房贷利率降低0.83%，将进一步释放改善型的置换需求。我们测算了16个“认房又认贷”城市，首套房和二套房的首付比例、贷款利率两个指标的差距，这两个差即是政策调整后带来的效果。假设16个城市全部调整为“认房不认贷”，“卖一买一”的房贷利率能降低0.3%-1.3%个点，平均降低0.83%，大部分城市首付比例能调降5%-40%，平均降低14%。不同城市差别较大，4个一线城市首套房贷利率和二套房首付比例偏高，因此房贷利率平均只能降低0.5%，但首付比例平均能下降25%。因此，政策调整后将激活“卖一买一”的改善型需求，特别是下半年换购住房税费减免仍在执行，预计二者将叠加生效，促进改善型的置换需求。

按照贝壳研究院的数据，“认房又认贷”政策对置换需求的影响十分明显。如2021年在北京链家180天内“卖一买一”的比例比2020年下降近5个百分点，比2017年下降11个百分点。2022年1月天津“卖一买一”占总成交的比例较上年同期下降5个百分点，成都下降3个百分点。

预计购房结构中四到五成是改善需求。贝壳研究院数据指出，改善性需求相关支持政策潜力的释放有望激活需求结构中54%的庞大人群，进一步放大、激活整个系统的置换链条。中指的调查数据显示，2022年已购房人群中改善需求占比38%，刚需仅23%。综合贝壳和中指的调查，购房需求中改善需求占比可能有4至5成，这部分需求的释放对整体购房需求影响较大。

但需求释放的持续性可能要待政策落地后进一步观察。今年房地产基本面远好于去年，人员流动、居民就业和收入等方面较去年都有明显改善，但商品房销售在3-4月小阳春过后即转下降，上半年全国商品住宅销售面积同比下降2.8%。下半年市场走势，待8月政策陆续落地后再进一步观察。

对政策效果的跟踪，后续可观察已调整“认房又认贷”的6个核心城市购房需求走势。我们选择了南京、无锡、苏州、杭州、郑州、佛山等6个城市，这6个城市均已调整“认房又认贷”，现执行“认房不认贷”或“仅认贷”。今年年初以来，这批城市的二手房成交随着积压需求的释放而快速反弹，新房回升幅度较小，4月后随着整体市场的走弱而有所下降（图16-17）。

郑州去年取消“认房又认贷”后，经历了“反弹-走弱-再反弹”的三个阶段。2022年3月1日，郑州市发布18条“救市”措施，取消“认房又认贷”，成为全国首个明确放松限购限贷的强二线省会城市。放松后，当月郑州二手房成交4971套，环比增长54%，比41%的历史均值高13个点；但随后4月开始走弱，成交套数的环比增速降至21%，大幅低于历史均值44%。取消“认房又认贷”后，2022年3-12月郑州二手房成交仍比上年少近4000套。2022年底，郑州再次出台12条政策支持房地产市场发展，包括适度调整限购区域、支持团购在售商品住房等。2023年随着疫情后挤压需求释放，叠加前期宽松政策见效，郑州二手房市场再次迎来复苏，成交量达到2017年以来同期最高。

（作者芦哲系德邦证券研究所首席宏观经济学家，中国人民大学金融市场与政策研究所联席所长、重阳金融研究院客座研究员。本文转自8月3日“宏观fans哲”微信公众号，欢迎关注人大重阳新浪微博:@人大重阳,微信公众号:rdcy2013）