一般来说，与咱们老百姓家庭财富变动息息相关的主要就两个东西，一个是证券类金融资产，另一个就是房产，前者在我们家庭财富占比不过15-20%，但房产却占据70%以上，可以说，房产财富决定家庭社会层级、人脉圈子。

不过，随着2021年国家开始降房地产杠杆率，针对房企的融资和购房者的限购、限贷等政策严格实施，接着就是不断有房企债务违约，法拍房也呈现快速增长趋势，无论从哪个角度讲，从那一刻起，房价就不具备再继续上涨的条件，反倒是随着问题不断演化，房企打折回笼资金，按揭客户不断甩卖房产，分别带动新房和二手房市场持续调整。

可以说，近两年半的楼市下滑，是多米诺骨牌一个接一个倒下的结果。根据统计部门最新公布的数据显示，2024年2月份全国商品房均价比前期高点下降22%左右，这个数字其实是比较震撼了，而很多人的实际感受可能比这个还要深刻许多。

房子跌到这个份上，老实说，现在大家最担心的不是房价大跌的事了。因为从各项数据看，环比、同比环比房价下跌的幅度明显在收窄，2月份70个大中城市中，还有11个城市的新房价格是上涨的，随着各项楼市支持政策落地发挥作用，预计未来房价下跌的空间有限。

但问题是，房价跌了这么久，很多在这期间与房价有关的事宜被影响成既成事实，大家最担忧的起码有3件事会伴随而来。

第一，房屋品质问题。这其实是显而易见的，天天都喊要卖好房子，但现在市场比较萎靡，所成交的房源都是“以价换量”来实现的，前些年成交的地价成本摆在那里，现在市场价格降那么多，开发商按照“成本+利润的定价”底气不足。真要卖房，很多都只能亏本变现，开发商怎么还可能加大投入、按照工序完成房子的高质量建设呢？想想也不可能，你要低价买，我就以最大化节省成本的方式卖给你，房屋品质岂能好？

而且现在开发商还有一个心照不宣的做法是，现阶段国家要求的是“保交楼”，房子能交付就不错了，至于其他品质方面的事都放在次要位置，即便是按合同、按宣传或者按质检验收标准找开发商，开发商也未必理会，因为他们知道监管会放他们一马，能交楼就是好房企。所以，业内有一种说法是，现阶段无好房，除非今年以后新拿的地块，由于地价低，那就是另外一回事了。

第二，房租呈现下降趋势。数据显示，2023年，全国40个重点城市的房租指数环比下降0.99%，同比下降0.66%，其中30个城市的租金都是下跌的。现在房租下降，首先是大环境影响，主要是大家的工作和收入受到不同程度影响，对租金支出意愿降低。此外，还有两个重要因素：

一是房价下降。房价下跌以后，房东们的心态其实是失衡的，他们不甘心就这样被洗地出局，既然卖不了，那就把房子出租出去，以时间换空间来解套。所以，你会发现，2023年12月份房东的放租量环比上升了10.9%，同比2022年更是上升了34.4%。大量的房子由售转为租，意味着租房供应量大增，跟楼市一样，供大于求，房租岂有不跌之理？

当然，租金伴随房价下降而下降其实也是科学的，因为租售比一直是租房市场的标尺，房价没那么高了，租金理应下调。

二是保障房大量建设。在今年的政府工作报告中，加快保障房建设和供应正式提出来，实际上，去年就已经开始放量建设了。根据统计部门发布的最新数据显示，2023年全年开工和建设保障房213万套。什么概念？

我们2023年商品房才销售11亿平米，按100平米一套算，也不过1100万套房子，商品房：保障房基本是按照5:1的配比，这个比例其实是很高了，而且2024年开始还要加快保障房建设的速度，不仅量大，租金也相对较低，这对商品房租赁市场会形成明显冲击。

第三，房贷还不上。这可能是这两年楼市最让人难受的地方了，很多小区房价不断创出成交价新低，最关键的一股力量是3年前高杠杆买房的人，为什么要亏本甩卖？因为当时很多人不惜借贷各路资金，包括经营贷，由于可贷款周期较短，本指望短炒一把还贷款的，没想到被套在山顶上，但为了避免违约失信，即便大幅亏损也要变现，以偿还贷款。

不过，面对市场冲击变多的现实，根据网上某知名大V的说法，银行的朋友告诉他，现在房贷还不上逾期的，银行都不起诉了，会跟你协商，尽量不走法拍那一步，如果暂时无能力偿还，哪怕是暂停还贷，后面根据约定时间继续还款就行。原因说得也很直白：

一是因为法拍房流拍量太大，根据纬房研究院发布的数据显示，40个典型大中城市，法拍流拍率超过50%的就达到31个城市，甚至还有流拍率超过80%的城市，比如贵阳、哈尔滨、呼和浩特、兰州、西宁等。法拍都难找到接盘者，银行也没法拍的积极性了。

二是由于很多房子都经过几轮拍，价格折了又折，即便拍掉也根本还不上剩余贷款，银行账平不了，这个时候银行只能起诉要剩下的贷款，既然都上征信了，借款人可能就更不还了。所以，银行跟借款人好好协商，起码还有回款的机会，能不法拍就不法拍。

看到没有，房价大幅下降带来的一连锁反应是，房子品质反而不好了，房租也开始下降了，更为重要的是，很多人连房贷都还不上了。根据央行发布的调研报告显示，目前近42%的家庭持有2套或以上房产，他们或多或少都有按揭贷款，伴随着房价下跌，以上3件事都是逃避不了的。

此外，与我们所有人有关的，央行还明确了2024年一件事，央行表示：

将把维护价格稳定、推动价格温和回升作为货币政策的重要考量，统筹兼顾银行业资产负债表健康性，继续推动社会综合融资成本稳中有降。

重点在“推动价格温和回升作为货币政策的重要考量”这句话，说白了，通过“放水”让物价上涨，多少是温和？今年的政府报告已经明确了，物价指数定为3%。白话理解是即从1月份-0.7%，提升到12月末的3%，当然，这个应该指的是全年的综合数据，有的月份低于3%，有的高于3%，现在已经过去两个多月了，意味着未来不到10个月的时间，物价提升是蛮大的。对我们的启示有两小点：

一是不要乱花钱。这种教人的废话其实不想多说，但道理确实很真切，我们就说，物价上涨了，你的工资真的涨上来了？你的收入真的增加了多少？很显然，对大多数人而言，关联性不大，因为企业主说，我们原材料价格上涨了，企业利润反而低了，怎么涨工资？但由于商品价格上涨，家庭成本支出上升是必然的，比如原来一斤苹果要5块，过段时间要6块了，其他生活必需品也是，支出都会增加。

所以，没什么好说的，如果没有好的保值渠道，宁愿存起来，也别相信那种说法“钱的购买力下降了，应该花掉”。正确的做法是，如果没开源，你就必须节流，以应对不断增加的生活支出成本。

二是拥抱核心资产。再怎么通胀，如果手上没有核心资产，对家庭财富增长没有一点帮助，所以，通胀期拥抱核心资产是历史经验。搞啥呢？很多人首先会想到股市，这个嘛，仁者见仁智者见智，但有一个经验说法是，通胀无牛市，两个明显的原因就在于：原材料价格上升，压缩企业利润，股价自然也会下调，而且由于赚钱效应不如期货，所以很多股市资金也会流向期货市场，股市资金承压。

但楼市就不一样了，历史每一次房价上涨，其实都是伴随着高通胀，像我们去年物价指数0.2%，远低于常值2%左右，房价自然也是下跌的，今年物价设定3%，房价自然有了表现机会，不过是现在我们还在去库存阶段，通胀也还没起来而已，一旦原材料价格上涨，最终还是会传导到房产价格上来。

所以，无论你喜不喜欢，这轮不少人在房子上也亏了钱，但能扛下所有的，还是房子，通缩因为它，通胀还得靠它。