一般我不看什么楼市预测，因为一些专家和学者的观点往往带有倾向性，也就是人们说的为某个群体或组织站台。比如开发商请的专家谈楼市，肯定是为了卖自己的房子，股市的专家谈楼市，多半是打压对方，从而让资金到股市里来，多一些收割对象。

但央媒或者说是官媒的观点，他是国家的喉舌，所做的预测带有政策倾向性，或者说是未来希望这么做。进入2024年来，央媒就大家关心的房地产走势问题，今年首次做出了预测，从各方面来看，感觉说得有理有据，若无意外（包括各方面政策落地到位的话），或大概率是正确的。

中国房地产报在1月21日刊登了题为《房地产支持政策密集出台成效几何？》一文，文章对2023年10月中央金融工作会议以来，从上到下出台的楼市优化政策进行了客观评估，以及接下来该如何提高政策落地效果给出了方向。中国房地产报作为住建部主管的地产首席财经人文新闻报纸，其观点是值得花时间拜读的。由于时间关系，下面挑一些主要的方面来解读一下，希望对我们有所帮助。

全文共分5大方面。

第一、第二和第三方面里，说当下的房地产下行压力仍然不小，以及出现这种态势的原因。

整体上，当下楼市出台的支持政策已经不少了，像一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，多家国有行、城商行对房企进行了精准对接，证监会也表态要稳妥化解房企的债务风险，自然部也建议地方取消土拍现价政策，实行价高者得。而地方上呢？也在发放购房补贴、提高公积金贷款额度、降低房贷利率等方面不断施力。

但结果大家也看到了。统计部门给出的数据显示，最能反映楼市真实状态的二手房市场，监测的2023年12月份70个大中城市，无一上涨，均为下跌状态，而中指院监测的100个重点城市也印证了这一现状，12月份二手环比房价均为下跌。大城市都这样了，说白了，就是把全国600多个城市拉出来看，应也是找不到上涨的城市，这应该是在我国1998年房改后至今从没见到的情形。这还是均价数据，我们的实际感受应该比这个还深刻得多，2023年跌1成的小区就算非常抗跌的了，降幅2-3成较普遍，4-5成也不少。

文章也给出了楼市下行趋势的原因。短期看，受3年疫情影响，居民的可支配收入增速只有5%（包括证券、理财等财产性收入下滑），远不及此前每年8-15%的增速，这是非常重要的一个原因。从中长期看，潜在购房需求收缩、城镇化放缓和老龄化速度加快，对房地产投资形成制约。这一切，都导致了购房者信心明显不足，即便有需求，但也不急于出手。

然而，文章并不认为住房需求就枯竭了，主要问题还在开发商身上。

文章对比了2023年下半年的期房销售面积和现房销面积发现，前者年化下降22.6%，但后者却增加了7.4%，说明购房者担心的是交付问题，一旦是现房或者房企资金实力雄厚不烂尾，购房者是敢于选择的。从这个角度而言，很多房企债务暴雷导致购房者不敢买，而市场上能让购房者看得上的房源又有限，实际上是房企本身的问题抑制了部分购房需求，这也是2023年新房销售为什么下降的重要原因之一。

第四方面，原因找出来了，那就得对症治疗。

在文章的剖析看来，虽然我们金融支持房企的呼吁已经快两年了，但雷声大、雨点小。A股上市房企平均负债都在80%左右，2023年房企到位资金有15%都是用于还利息，债务压力非常之大。这也难怪房企在土拍市场和房地产开发投资上没有什么作为，一句话，手中没资金，巧妇也难为无米之炊。所以，现在解决问题最关键的点就是要加大对开发商的支持力度。文章提出了5条支持开发商的措施：

1.保持对优质房企的合理融资支持力度；2.扩大“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规模；3.加大力度创造宽松的房企非银金融环境，创新性地用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”；4.探索设立中国房企债务纾困基金，应对房企中长期存量资产处置；5.加强并完善商品房预售资金监管制度，关键是地方监管及时有效到位。

看得出，这些措施都是实打实的，也非常的专业，对准了房企软肋进行扶持。用白话说，优质房企需要借钱，你就借给他们，不要担心人家不还。确实比较烂的房企，该重组重组，该关门关门，要给他们处置通道。而加强资金监管，不应理解为控制房企，而是不让再出现烂尾楼，给市场信心，给购房者信心。

有了这些基础措施做保障，文章进而对2024年的房地产市场走势给出了预判，总体上，“2024年房地产市场下行压力可能有所减弱”，包含3个具体方面：

1.2024年房地产市场，总的来说机遇与挑战并存。

2.2024年房地产销售可能逐步企稳，投资跌幅收窄。

3.房价持续下跌的动能可能会减弱。

那么，结合文章的内容，如何理解这3句话呢？首先一个是，文章说的比较客观，说人民币升值预期和政策对资本市场的有力支持，经济会好转，这是一个大背景。说机遇，那就是前面说的这些政策要能落地执行，具体表现就是房企的流动性得到明显改善。所谓的挑战，如果支持不达预期，后面可能就比较难。

另一个是，需要面对一个客观现实是，2024年的销售只能说是逐步企稳，投资降幅收窄，全年的销售面积和销售金额大概有1个点和5个点的跌幅，用白话说，比2023年绝对数还要低点，但降幅要小些。

再一个，大家最为关心的房价。总体销售面积和销售额下降，并不意味着房价就降，所以，该文指出，像上海、合肥、杭州等大城市，由于土地价格走强、新建商品房库存（去化小于1年）较低，可能早于其他城市反弹。而二手房呢？到2024年第二季度进入底部后，接着呈现“V”字反转。总结成一句话是，上半年前段，楼市还可能出现惯性下冲，但接着会逐步回升，不同城市将出现分化。

这里需要说明的是，这些判断都是基于相关支持楼市的政策大体能落地。不过话说回来，从开年的政策走向看，一些城市已经紧锣密鼓在出台更多的优化政策，比如北京已制定城市更新3年行动计划，1100个项目入库，郑州、南京、上海等地也相继优化支持楼市的政策，现在业内的观点比较一致，一二线核心城市有望继续优化政策，目的很明确，就是要促进楼市企稳和回暖。为此，建议要做2个准备。

一是一二线城市易率先企稳回暖，所以，如果有居住需求的，可以趁市场懵懂期，多看看楼盘或者性价比不错的二手房，该出手就出手了；二是政策落地发挥作用需要时间，大城市热度传导到中小城市也需要时间，所以，一些中小城市的购房者还可以再等等，可以先看，但不要急于下定，待一二线大城市有切实的回暖信息再做定夺。

当然了，这里笔者也加两条个人看法。即便是在城市内部，不同板块、不同地段房子差异性其实也蛮大的。这轮楼市给了我们很好的经验教训，即便隔条马路，A小区已跌了3-4成了，但B小区只有1成左右的调整，差距为什么那么大？其实就是小区的品质有差异，这个品质有开发商因素，也有后期物业的原因。无论是买房还是卖房，要看看我们买的或者持有的房子是不是品质房。

这里还要额外提一点，前些年很多城市“大跃进”规划建设新区，现在突然发现土地财政继续不下去了，新区很多基建都黄了，前期冲进去的炒房客根本无法出逃。业内有一个说法是，近5年规划建设的新区，随着人口缩减和土地财政告一段落，未来能建起来的可能性很小，对我们买房人的启示是，除非工作一直在那里需要自住，否则，这些地方的房子能不碰就不要碰了吧。