这是“地产屠龙”的第265篇原创文章
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2023年最后一个工作日，来盘点一下过去这一年贵阳土拍的情况，土拍市场的冷热相比新房市场的销售，更能体现开发企业对未来市场的预期和信心，这三年是贵阳楼市深度调整的时期，所以重点来看和前面几年土拍数据的对比变化，希望能更加直观的感受出市场的一些趋势
还是老样子，土拍数据的统计范畴仅包括贵阳主城六区和贵安新区所有的商业/商务、商住、住宅地块，三县一市暂不列入统计范围内
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2023年的贵阳土拍跟前两年一样，前十个月可以说是悄无声息，重头戏依然是安排在了十二月，在这场例行的土拍大戏里面，开始出现了一些跟往年不一样的变化，市场依旧在深度调整的时候，这些微妙迹象的出现，让人对接下来楼市的走向有了一些新的判断
本土房企回归，民营房企拿地
新进房企加入，溢价拿地再现
一般来说，土地在挂牌之前基本上都谈好了买家的，所谓挂牌只是走个流程而已，而一旦有溢价拿地的情况出现，那就说明大家都还是比较看好未来的市场
当下的楼市并没有好转，各个楼盘年终这段时间更是放下身段各出奇招，开始大力度促销，低首付降门槛、大幅度提高分销佣金，总之一句话，只要有客户愿意买，售楼处诚意满满
一方面是市场的冷清，但年底的土拍新迹象又透出了一些未来可能的希望，这个希望不一定是V型，也不一定是U型，也有可能是L型
但不管怎么样，只要有市场化房企愿意出来拿地继续搞开发，那就说明对这座城市，对这个市场依旧还是有信心的
开发商没有抛弃贵阳
对于开发商来说，现在贵阳楼市的盈利逻辑可能发生了变化，以前赚钱的大多是高周转的刚需产品，而从现在开始改善性客户成了新的主力需求，卷产品自然而然地成了更重要的驱动力量
正因为如此，也让开发商看到了后市新的一些市场机会点，而且这两年的拿地价格确实是理性的降下来不少，既然看清了趋势，那一旦有了位置合适，价格合适的地，自然还是要出手的
▲ 2023年贵阳贵安城区土拍数据分区汇总表 ▲
今年贵阳贵安城区总共挂地117块，成功出让了90块，成交总金额257.74亿元，其余27块全部终止出让，挂牌总金额78.5亿元
从分区的情况来看，2022年的时候各个区都有终止挂牌的情况，而今年观山湖挂多少成交多少，没有终止的情况发生，这也反映出开发商对观山湖市场的预期有很高的一致性，优势还是很明显的，乌当区因为挂地量本身就比较少，所以也没有终止，其他各区都有不同数量的地块终止挂牌
▲ 2021-2023年贵阳贵安城区土拍数据分区对比表 ▲
从过去这三年的土拍对比数据来看，2023和2022年的成交面积相比2021年来说是持续下降的，但整体幅度并不大，可这两年的土地成交金额相比2021年却是断崖式下跌，这说明现在土地的单位楼面价下来了很多，过去虚高的那些地王终于回归理性，价值和价格也算是能匹配对得上了，这也是今年有开发商愿意站出来拿地的一个主要原因
从月度土拍数据来看，2023年257.74亿的土地出让金，其中181.81亿占比70%，都是在12月这波完成，换算作成交土地面积占比来看，12月的成交量占比全年76%的份额，全年有五个月是没有土拍交易的，除了11月和7月之外，其余的月份成交数据也是少得可怜
▲ 2021-2023年贵阳贵安城区土拍分月数据汇总表 ▲
看来对开发商来说，以后的操作思路也比较清楚了
前十个月抓紧卖房，后两个月存钱拍地
在全年土地成交情况里面，再来看下具体拿地企业的构成，三年的变化同样也能说明一些市场趋势
▲ 2021-2023年贵阳贵安城区土拍拿地企业类型汇总表 ▲
2021年，平台公司和市场化房企的拿地比例还是在四六开，市场化房企依旧是拿地的主力
2022年，平台公司和市场化房企的拿地比例颠覆性改变，平台公司占到86%，市场化房企仅占14%
2023年，央企、国企、平台公司虽然还是拿地的绝对主力，但份额占比却发生了明显的变化，市场化房企的拿地占比回升了10个百分点，尤其是一些贵阳本土房企重新回来拿地，这多少有些意外，有些惊喜
在这当中，贵安新区全部都是由城投平台公司拿地，看来市场化的房企对于贵安新区的楼市还是慎之又慎，而观山湖区拿地的企业里面，八家市场化房企，三家城投平台公司，市场的冷热选择也就一目了然了
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先来看下2023年117地块的具体明细汇总情况
▲ 2023年贵阳贵安城区土拍地块数据汇总表 ▲
拿地金额方面，贵阳投控的三马新建厂地块、中铁建铁建城项目后续用地、腾龙湾开发商的十里河滩边上地块，以及福建盼盼投资的高铁北站地块，是今年总价破十亿的四个地块
▲ 2023年贵阳市商品房用地成交总价TOP10 ▲
▲ 2023年贵阳市商品房用地成交总价地王 ▲
楼面单价方面，老城区的王者地位不容挑战，楼面价TOP10的榜单里面，云岩区占了八个，南明区一个，观山湖区一个
新印厂友谊路地块以6018元/平米当仁不让的荣登2023年度地王宝座
▲ 2023年贵阳市商品房用地成交楼面价TOP10 ▲
▲2023年贵阳市商品房用地成交楼面单价地王 ▲
当然，2023年的总价地王和单价地王，相比前两年的数据来说都还是有些差距，成色上差了那么点味道
另外一个重要的点，2021年龙湖和中海溢价拿地，2022年市场便开始了沉寂，但今年又有了溢价拿地现象的出现，这说明对于优质地块，开发商还是一如既往地集中表现出了高度一致的市场热情
▲ 2020-2023年贵阳市商品房用地溢价拿地情况统计表 ▲
2016年到2020年，贵阳楼市高速发展，全国品牌开发商进入贵阳拿地开发的力度都非常大，但从2021年开始，这个速度和热度一下子就降下来很多，这从品牌开发商拿地的情况来看就更加直观
▲ 2016年-2023年贵阳品牌开发商拿地开发情况汇总表 ▲
2016年首进贵阳的品牌房企一家
2017年首进贵阳的品牌房企两家
2018年首进贵阳的品牌房企十二家
2019年首进贵阳的品牌房企七家
2020年首进贵阳的品牌房企七家
2021年首进贵阳的品牌房企六家
2022年首进贵阳的品牌房企三家
2023年首进贵阳的品牌房企五家
这八年首进贵阳拿地房企的数据变化，跟市场起起伏伏的趋势其实也是很一致的，2018-2019年楼市火爆，也让布局贵阳达到最高峰，到目前又开始逐步的回归理性
即便当下的市场状况仍旧艰难，但还是有开发商在寻找落子贵阳的机会，只是会比之前更加谨慎，所以也才有了今年新来的五个玩家
同样的，前几年那些在贵阳市场上锣鼓喧天的房企，黯然退场的也不在少数
接着来看今年拿地的企业具体情况
▲ 2023年贵阳贵安城区土拍拿地企业类型汇总表 ▲
从这三十五家具体拿地的企业明细表来看，在拿地金额前十的名单里面，依旧活跃着熟悉房企的身影，中国铁建地产、贵阳本土凯林松地产、福建盼盼集团
今年这些地块的楼面单价，相比周边之前很多的拿地价格来说，其实位置更优，价格更低，这其实也更符合现在的市场环境下开发商的灵活需求，今年拿地市场化房企更多地把目光都聚焦集中在地价5个小目标以内的地块上，小体量开发更稳妥更安全
特别值得一提的是，在过去这三年的拿地企业里面，万科是唯一一个连续三年都在贵阳投资拿地的企业
2021年的万科观山甲第地块
2022年的万科云翠隐秀地块
2023年的阳关大道地块
在房地产行业里面，一直都说万科是对市场变化最为敏感的企业，光有市场走势的敏锐判断还不够，听其言看其行，更是要看它愿不愿继续拿地搞开发
贵阳万科2022和2023年的这两次拿地跟以往合作拿地开发还不太一样，而是万科全资子公司独立拿地搞开发，这可以说积极地表现出了万科对城市、对市场看好的信心，接下来万科云翠隐秀边上的黑垭口B地块，不出意外的话，大概率也是万科会拿下来
这或许释放的是一个积极的、好的市场信号
