转自大胡子说房

从开年到现在，有太多消息了，我也写了很多。

别说在座的各位，我自己也写麻了，观点我是反复说了：

救经济是主基调，但绕不开房地产。

救房地产，又绕不开收入、绕不开去库存。

看懂的看不懂的，今天都不想再花嘴皮子说了。

今天说点不一样的吧，尤其去年楼市打破了很多人的滤镜和信仰，也暴露出一些致命的问题和错误的理念。

有些东西，我建议大家先提高警觉。

二手房的问题开始暴露了。

23年大家最深的触动是房价下跌吗？

大家最恐慌的是挂牌量激增吗？

一定不是。

而是房价下跌之后你还卖不出去。

说白了，是不成交。

当流动性彻底丧失，相当于这场击鼓传花游戏的最后一棒砸你手里了，吃了你的首付还不算，还要搭上未来几十年的现金流。

我想这才是大家觉得最恐慌的，对吧。

而且哪怕这一轮救市，楼市续上命了，不见得这种流动性危机就解决了，顶多这是把这个危机爆发的风险延后了。

所以你不要单纯看房价跌了多少，而是要看卖出去了多少。

在去年楼市低迷之下，还有人愿意买这个小区的房子，那楼市回暖后，只会更好卖。

往大了说，大家不必纠结自己城市的房价跌了多少，因为2023年的楼市几乎是倾覆之下焉有完卵。

大家真正要透过现象看本质的是：

降价之后，这个城市的成交是不是就涨起来了，以价换量不是什么可耻的事情，这至少说明需求没有消失，低价诱惑还有用。

再往大说，大家要关注城市背后的价值、产业、人口流入等等.

有些城市在去年可能只是阵痛，但有些城市问题暴露的就更大了，之后回暖可能也恢复不过来了。

单纯的挂牌量上涨不可怕，可怕的是：

挂牌量涨，成交持续下跌。

大家不要看到单一的数据就开始恐慌，头脑简单的人才会单线看问题。

挂牌量上涨，如果成交量也在涨，这说明市场属于一个出清和优化的状态。

拿成都来说吧：

成都去年的二手房挂牌量激增是很厉害的，已经突破了20w套，来到26万套的关口。

单纯看这个数字是真的很唬人啊，但我再告诉大家一个数据：

成都2023年二手房成交22.04万套，同比上涨45.19%。

有人卖房，有人买房，这反而是一个健康循环的市场，这种城市就不必过于狂欢。

还有深圳。

深圳二手房挂牌量也在6万套徘徊，但二手房成交量在去年四季度也往上走，连续两个月突破3000套。

还有杭州，二手房挂牌量（单链家平台）有约15万套，但去年杭州二手房成交了7.4万套，同比上涨了30.36%.

还是苏州、广州等等，更多的城市我就不列举了，这一批城市至少是安全的。

说明城市人口量还是夯实的，市场还能通过以低价来激活市场。

只要楼市回暖，价格也能顺势而涨。

记住，房价下跌不是最可怕的，可怕的是彻底丧失流动性。

最贵的房子真的不是一线城市的房子，而是买错的房子。

鹤岗5万一套看似很便宜，实际上很贵，因为真的是5万，一笔一次性的消费，后续想卖也卖不出去。

经济学里曾有个说法，高利润、低风险、好流通三者，最多只能同时出现两个，但房地产，在过去的二三十年里，却3个皆占。

坦白说，这也挺奇怪的。

但未来这3个还能同时出现的概率越来越低，而且难度越来越高。

我建议大家要重点关注：低风险、好流通。

高利润一般会跟着高风险和高成本，这是高阶玩家可以玩的，普通人牢记底线，保住安全就好。

我觉得现在就是市场极度分化的时代，在过去房价上涨的时候，很多人的钱其实是莫名其妙赚到的。

但在楼市下行期，才是真正考验本事的时候。

你能不能看懂楼市的底层，现在楼市频繁刺激，却为何激不起多少水花？

你又是不是被单纯的挂牌量激增唬住而盲目卖房？

我只能劝大家，先不急，看懂底层逻辑再做决定。

这一轮周期重启的难度更大了。

但最终的结果可能是一样的。

经济周期和去库存周期，从历史规律来看，是完美重合的。

经济周期是：复苏、繁荣、衰退、萧条。

而去库存周期是：被动去库存、主动补库存、被动补库存、主动去库存。

所谓库存其实就是商品房滞销，库存周期可以说是经济周期的子周期，他们相互影响，又以相同结果出现。

大家可以对应过去的每一个阶段，是不是都是这样。

那我们现在明显就处在主动去库存的周期中。

2023年11月，百城商品住宅库存量达到了51852万平方米，也就是5.1亿平米.

2023年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%，绝对规模为2016年以来最低水平。

买的少了，卖的多了，积压的库存就越来越多。

所以怎么办，去库存又提升日程。

看结果：

2023年，全国300城住宅用地推出、成交面积同比均下降超20%。

很显然啊，从土地供应上就开始下手了。

上一次房子卖不出去的时候，还是2015年，那时候我们推出了货币棚改化，开启涨价去库存运动。

那个时候，去库存已经成为了主要任务。

历史轮回到现在，一幕幕又惊人地重叠了。

所以有什么不一样的呢，只是大家很善忘而已。

为了主动搭配这一次去库存，很多城市都开始自救。

比如广州推出一线城市首张房票，不直接给现金给房票让你去房源超市里面去买房，不就是帮开发商把房子卖出去吗？

还有再之前降首付、降利率，不也是鼓励你赶紧进场买房吗？

就连上一次货币化棚改的关键资金psl，这一次也重启了。

很多轨迹都惊人的匹配上了。

只不过，必须要承认这一次难度会加大。

但没关系，力度也一定会加大，我们已经接近2014年那时候的宽松程度了。

何况，今年还有一个大杀器，那就是通胀。

其实去库存前面还有两个很关键的字，就是涨价。

不管现在购房者什么心态，反正价格不涨，这成交量就上不来。

反正也不涨，那晚买早买没区别。

反正也不涨，那买房干什么，不如租房。

所以价格是去库存的关键，得让价格稳住且开始上涨，老百姓才会进场。

这也是开工建设量减少、取消商品房现价的原因。

至于去库存的钱，上面说了，psl重启。

还有广州也做了一个示范，那就是房票，不用直接掏钱，等于先打个白条。

还会搭配着什么呢？

最近大城市不是在搞保障房建设和城中村改造吗？

实际上改造也好，发展租赁也好，会让很多人觉得租不如买，将一部分需求挤压到商品房上1。

你真以为城中村旧改，环境好了、配套有了、房子新了，那房价还有跌的？

我不知道你能不能看懂，但话我不能再说的直接了。

总之，我们今年会进入第二轮去库存的提速。

或许这一轮新周期的启动难度会更大，但消息也会更多，要不然1月动作为什么那么频繁。

或许大多数消息大家看麻了，也看不懂，没关系，我们可以化难为易，大家只需要关注今年自己要怎么做就好了。

顺势而为，是我给大家的忠告。