我刚入行房地产的时候，政府天天在出各种政策压住房价，但不知为何，房价还是“毫无顾忌”地涨。早早买房的朋友们可能都体会过这种奇妙的感觉。

记得那会儿大家都在用一个词，“房价螺旋上涨”。

但近四年，感觉整个行业都变样了，变得我们都认不出来了。

这四年里到底发生了什么？

简单说说，我们得知道房地产这一块儿是怎么运作的。

过去的二十年里，房价的变化其实是因为城市化的需要。大家可能从农村搬到县城，从县城搬到市，然后可能再搬到省城。这就是城市化的过程。

因为这个需要，每个城市都靠卖地来建设发展。这二十年来，虽然没人希望房价涨，但房价涨是真的帮助了城市化。这波涨幅也让房市发展得更有序、更稳健。

城市、开发商、买房的人，每个人都从这波涨幅中捞到了好处。这种好处让我们的城市发展达到了别的国家百年都难以实现的速度。

但到了2020年后，情况就不一样了。首先，买房的人群变了。在房市发展了二十年后，大城市的大多数人已经有了自己的第一套房。

过去二十年的市场经验教育了大家，房价一直在涨，几乎每个人都被这个现象震撼到了。即使再怎么不情愿，大部分人最后都会选择买房。

连我在老家的妈妈，2015年的时候也开始问我要不要买房，还是要买别的地方的房子。想想看，连那时候完全不接触互联网的人都能感受到房市的大浪潮。

所以，这二十年来，无论是不是乐意，成为房东已经成了大多数人的选择。

而这个时候，城市的面貌也在改变。二十年过去了，城市已经完成了初级阶段的城市化。城市发展不再是简单地扩张，而是开始进入城市更新，也就是旧城改造的阶段了。

这个阶段，地方政府的核心收入不再依赖于卖地，而是更注重提高土地的使用效率，通过稀缺的土地资源来提升城市的整体形象。

这样一来，房价的涨跌就不再是像过去那样，简单地由城市发展的需求来推动了。

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现在城市和购房者都在经历变化，我们身边的楼市关键词也一直在更新。这些变化背后其实是市场对房地产产能升级的需求。从以前只满足基本住房需求，到现在需要提供更高质量的社区生活，这已成为房地产发展的核心需求。

这种变化是楼市发展的必然趋势，也是房地产能否成功进入下一个发展阶段的关键。如果房市能围绕产能升级进入新阶段，那我们就可能迎来下一个20年的超级红利时期。

但是，从一个发展周期转向另一个总有一个过渡期。现在房地产行业的过渡期可以用这么一句话来总结：在提升产能的同时，还需要去库存。

我们需要消化掉以前因房价上涨而产生的老库存，新的产能才能更好地进入市场。这不仅是过去产品的去化，更是确保未来房地产供给能够围绕提供美好生活来进行。

这是行业本质的变化，也是楼市发展中的一个特殊时期。

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现在很多城市的楼市都挺难的，这主要是因为两个发展周期重叠导致的。我每年都要去很多城市，这些城市在过去20年房市狂奔的时候留下了一些问题。

我发现这些城市普遍有两个大问题。第一，就是一种“惯性造概念”。以前市场主要是刚需，最简单的吸引购房者的方法就是造概念，比如说“下一个陆家嘴”，这种你在机场广告牌上经常能看到的。有个统计，说如果把全国所有的这些新区加起来，它们能容纳34亿人口，想想都觉得离谱吧！

第二个问题叫做“容积率依赖”。当一个地区的概念确定下来，规划了将来要建什么样的配套设施，为了让土地产值更高，他们就会提高土地的容积率。在很多城市，容积率常常是3到5，这数字其实挺夸张的。比如上海，人口密集的地区，容积率在市郊是1.5到1.8，市中心是2到2.5。但你要是去一些内陆城市，容积率超过4的真的很常见。

为什么会有那么多的新区能容纳那么多人？本质上就是容积率被弄得太高了。

再比如我们之前说的“亚洲神盘”，几年来一直是销量冠军，但去年我亲自去看了，那里真的是什么都有，住的人太多，感觉很乱。

这些就是过去20年房价上涨，很多城市留下的问题。但这些问题最终会怎么样呢？就是我们经常看到的，那些高容积率的地区，最后都是密集的小户型，住起来一点都不舒服。

而且，这些地方往往还是那些被过度吹嘘的地段。所以，现在这些房子想要去库存，真的很难。就算政府政策放开，给了很多补贴和优惠，但为什么还是没人买呢？因为大部分去库存的社区都是这样的面貌。面对这样的产品，很多人自然会做出理性的选择。

所以，千万别以为去库存只要政策到位就能自然发生。这背后其实是一个漫长的过程。我个人觉得这不是需求的问题，而是供给侧的产品是这20年遗留下的，现在这些产品已经不符合客户的需求了。

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我们经常说，在很多城市里，房地产行业的发展理想情况应该是能同时去库存和产业升级。这意味着，处理掉之前积压的房子，同时生产出更符合市场需求、更高端的新房。但实际上，大多数城市现在可能没有足够的资源来做产业升级，他们的主要精力都在去库存上。这实际上会延长整个行业升级的周期。

现在可能并不是买房的最佳时机。一个重要原因是，你现在买到的房子，很难确定是之前的库存还是经过产业升级后的新产品。这个选择的成本实在太高了。

这个行业正在经历两个周期的更迭，这个过程可能比我们想象的要长很多。时代就是这样，有时候选择不做决定比做出某个决定更重要。

20年前，只要你买房了，就等于比那些没有买的人领先了无数年的奋斗。但现在，20年后，可能选择不买房反而是一个更理性的决策。

这也是为什么当前95%的城市面临困境的原因。每一个结果都是无数个个体决定的结果。