2024年5月的几件大事，房地产市场与土地财政的逻辑发生根本性改变，最新的财富密码，看懂能让你少走几十年弯路。 先说下是哪几件大事，这几件大事看似相互独立，但其实紧密关联，都在蕴育着同样的财富密码： 1、5月17日，财政部招标首发400亿元人民币30年超长期特别国债，并且未来超长期国债会作为政府融资的重要工具； 2、房地产去库存重启，并且这次是国家队亲自下场收房，从开放商手里买走住宅； 3、进一步促进房地产租赁市场稳健发展，加大公租房供应（也就是所谓的新加坡模式，这不是最近发生的，只是这件事跟上面两件紧密关联） 以上三件，如果看过我过往文章，或者足够聪明的人，这三件事一放在一起就已经秒懂了，知道该怎么做了。 还没秒懂的不要紧，以下就手把手保姆式带你解读，到底这里面释放了什么讯号，其中蕴含了怎样的财富密码。 看过我过去发表的文章： 经济的真相 就会知道，现代市场经济的心脏就是金融业，或者说是“债务驱动经济”。 简单来讲，债务的发生与消亡会带来数倍于债务本身的GDP，并同时解决生产端与消费端的问题。 举个例子，张三想买一辆车子但是没钱，于是从银行借出了几十万，拿着钱去车商那买了辆车，而接下来几年张三为了还债，不得不卖力干活搞生产赚回了几十万，最终还清了贷款。 我们可以看到，这个过程，社会多产出了一辆价值几十万的车，同时张三还债的过程也给社会提供了价值几十万的产品或者服务。 除此之外，车商收到了几十万的收入，会发工资给员工，员工拿着收入去消费，也促进了社会其他产业产品的产出。 而最终，这几十万会回到张三手里，因为张三为了还债不得不去搞生产。当然，肯定不是最初张三碰过的那笔钱，只是张三的负债行为使市场多出了一笔钱从银行流出，而随着张三的清偿债务行为，会导致市场上同样额度的一笔钱会流回到银行，当然还要加上利息。 并且这个过程并不需要“真金白银”的参与，它可以只是银行电子账户的一串数字。 也就是说，张三的负债行为，实质上就是在“印钱”，这“印”出的钱在金融学术语里称之为“派生存款”，而派生存款就是广义货币总量（简称M2）的重要组成部分。 这时你可能要问，凭什么张三“印”出的钱可以流通？因为这笔钱本是因“债务”而生，本质上是“欠条”，只要有人需要追求它来还债，那它就有了能够流通的逻辑基础。 所以，现代国家通过扩大债务来扩大GDP。金融业同时解决了生产端与消费端的问题。 GDP有什么用？因为国家税收收入主要来源是流转税与所得税，只要GDP越高，那么税收就越高，本质上是每一笔交易的发生，这交易物有一部分是归国家。国家税收收入多了，自然就能搞基建，建航母。 所以说，金融业是市场经济的心脏，国家通过扩大债务来实现经济增长。 记住以下这番话：债务的发生是M2增量的唯一来源，如果没有债务发生，那么M2总量、也就是广义货币总量就不会增加，如果M2不增加，那么经济规模就只能局限于原来的规模，想要增加经济整体规模，于是债务成了唯一手段。 关键是，该如何使债务发生？ 是的，房地产市场就是一个大杀器。 现在我们回到房地产市场，去理解什么是“土地金融”。 很多没系统学过经济学与金融学的人会有这么一个错误认知：房价那么高，那企业都去搞房地产了，其他领域的制造业还怎么发展？所以房地产业的繁荣会抑制制造业。 我们先来看事实是怎样：事实就是，房地产飞速发展的近30年（也是房价上涨最快的30年），恰恰也是国内制造业飞速发展的30年，两者几乎是同步的，我也不需要拿统计局官网的数据了，这是肉眼可见的事实。 真相就是，房地产业拉动了整体制造业——这里说的制造业不单只房地产上游产业或相关行业，还包括了很多跟房地产八竿子打不着的行业，如电器、数码、重机械制造业等。所以也许你会困惑，为什么房地产业能拉动其他那些八竿子打不着边的行业？ 这里涉及到宏观经济学里面一个很基本的概念：一个市场只要存在一样高市值且成交活跃的商品，那它就能拉动经济。 我就直接拿房子以最通俗的方式解释：你买房子需要挣钱对吧？例如一个房子卖100万，那么你就要挣100万，而你挣100万的过程就是劳动生产创造的过程，你可能是种菜的，生产手机的，卖雪糕的等等，总之你为了买房，于是给社会生产了商品或提供了服务，于是社会物质更丰富了。 然而，如果只是这样，M2是没有增加的，因为如果没有债务的发生，M2总量不会增加。并且大部分人口袋里都掏不出100万，于是房子卖不出烂在开发商手里。 于是，住房抵押按揭贷款诞生了。 住房抵押按揭贷款解决了消费的问题，让没有钱的人也能够出得起钱买房。于是，M2流通量因此增加。 所以当有人按揭买房的时候，其实就是在增发广义货币M2。 于是房价越高，就越促进消费。 这时候可能有人会这么反驳我：如果不是因为高房价，人们可以把收入拿去其他的消费，这样不是更能促进消费吗？效果难道不跟把钱投入到房子一样，甚至更好吗？ 关于这个问题，首先问一下，人们的收入是怎么来的？ 或者说收入为什么会持续上涨？ 当然，你会说是因为付出了劳动力赚来的啊，这个确实，但购买你劳动力的钱又是怎么来的呢？ 我们可以尝试追溯下这笔钱诞生的第一因是什么？——第一因就是广义货币总量M2增加了，如何增加的？就如我上一段所说，因为有人申请按揭贷款买房了，于是社会上就多了一笔M2的增量。而这增量就是作为房地产商的收入，同时也可以看成是整个房地产业上游下游的收入，这行业的人收入增加，那么消费就增加，也带动了其他行业，于是社会上的钱就更多了。 另一方面，负债购房者为了还债，不得不劳动生产，于是社会产能增加。 增加的产能，又对应上增加的消费力，形成了经济增长的完美闭环。 ——这就是“土地金融”，过去三十多年来国家飞速发展的底层逻辑，我们常说的房地产业是过去三十多年经济发展的重要引擎。 然而这一切，在2024年从根本上发生了重大转变。 现在世界各国面临的问题，是百姓不敢去消费，不敢去负债，于是M2增量放缓，上述经济增长的闭环被打破。 现在年轻人都不去买房，宁愿去租房。 可问题来了，几乎没有人会去贷款租房吧？没有贷款，没有负债，意味着M2增长放缓。M2增量放缓意味着GDP增速放缓。 所以，即使租金再高，也替代不了住房抵押按揭贷款所带来的M2增量作用。 该怎么解决这问题呢？ 是的，回到文章开头提到那几件大事，现在你明白了吧？ 就是ZF来做债务发生的主体，来购买开发商手里的房产，实现去库存，解决消费端问题。 房产去到ZF手里了，ZF成了接盘侠，岂不很冤大头？ 如果说ZF等过几年把房子转手卖出，可现在没人愿意买房啊！难道房子会烂在ZF手里？ZF手里的房子转手不出去，这样一来钱回不来，ZF发行的国债岂不要暴雷？ 于是，在今年5月份，首次推出了30年超长期国债。 同时又开始大力推行新加坡模式。 那么国家的意图已经很明显了，就是通过租金收入来清偿债务。 你可以不买房，但你在大城市生存总要住的地方吧？你不买房，就只能租房，你为了能租上房，于是不得不劳动生产创造，不得不去上班。于是生产端问题完美解决。 而购买国债的主体是银行，也是通过电子银行账户转账购买，而银行的资金来源就是储户存入的存款，于是商业银行购买国债就是在“派生存款”，也就是在增加M2。 另一方面，中央银行通过在债券二级市场上购买债券来发行基础货币。于是中央银行购买国债越多，发行的基础货币越多，于是M2总量越高。 于是，消费端问题也完美解决。 这就是土地金融2.0版本。 想想看，过去因为土地财政，ZF卖地收入不可能低，于是房价也不可能低。 而现在土地金融2.0版，想想看什么会不可能低？ 想想看，ZF作为负债者，支付给国债持有者除了本金还有利息，如果到时候还不上，那就是主权信用违约，你觉得国家会让这种事发生吗？ 要让这种事情不发生，那么就必须得收入大于债务，而这收入从哪里来？上面已经说的很清楚了。 只能说，未来可以通过分析国债收益率来预判租金水平走势。因为国债收益率越高说明国债价格越低，国债价格越低意味着ZF融资额度越有限，于是能从开发商手里买到的房就越少，但是该到期还给债券持有者的额度却一点不会减少，那么为了确保债券不违约，只能提高租金。 同时前面说了，因为M2通过ZF发行超长期债券来买房而流入市场，于是市场流通性提高，俗称放水，自然就通货膨胀，租金也会随之上涨。 所以未来的租售比会比过去大幅提高。 因为这系统玩得下去的前提，是30年的租金收入要抵上债务本息和，并且这本息和必然远超于当初购房的房款。可以对比下，过去到现在的租售比如何，30年的租金收入能抵上房价不？显然不能，但未来则不一样了。可以预见，未来的租售比会大幅提升。 这时有人要说了，租金收入再高也是利好ZF，而作为社会上有房的业主，会有好处吗？ 显然未来调控租金的手段是通过市场化。很简单的道理，ZF即使想把租金定的再高，例如定到10000元每月，但隔壁有个房东却愿意5000元放租，作为租客会选哪个？ 那么，ZF要实现高租售比的话，必然带动整体租赁市场价格提高。 这时候你是不是以为我会说这会利好炒房客？毕竟只要手持几套房，一直收租就能实现财务自由。 很遗憾，不是，因为国家针对租金调控还有另一个手段——房产税。 通过增加房产持有者的持有成本，来倒逼他们提高租金。 实际上最终还是由租房客承担。 如果租金提高不起，炒房客只能卖房，于是房价下跌，ZF能够以更低成本收购到更多的房产。 所以，房价——租金——房产税实现了动态平衡。 这就是本文标题所说的，其实都不利好炒房客与无房者，其实是“双杀”。 除了ZF外，唯一利好的是哪类群体呢？ 将会利好一类群体，但其实不能说是利好，只能说是没有受伤而已。 ——那就是只有一套自住房的群体。 因为预计房产税只对持有二套房或以上的房产持有者征收，刚需自住房不会受到影响。 所以现在国家释放的讯号很明显了，那就是想通过房产来实现财务自由的路子未来会一去不复返了，包租公包租婆们不会像以前那样躺着把钱赚了。 刚需自住，可以；买房收租，不行。 最后总结，看懂上面内容的人知道该怎么做了吧？ 对于无房者来说，我建议还是拼尽全力的上车，至少要在自己工作的城市有一套自有房产。 对于炒房者或者持有多套房的人来说，我建议适当减仓再观望。