大家好，我是大嘴。

上一篇文章《再苦一苦百姓，骂名许家印来担。》，读者朋友们评论很积极，因为你们的“疯言疯语”，直接把这篇文章的评论功能给干封禁了。

各位大佬们，你们说话悠着点哈，难道不怕哪一天看不到大嘴了吗？

碧桂园在官方微信上透露，今年将推行“准现房”销售政策。

意思是购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源，待预售房源完工后，客户可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。

NBA有"准两双"“准三双”，我们的开发商继“表演式复工”之后，又发明一个新词---“准现房”。

NO. 1｜壹

现房就现房，凤厂搞个“准现房”还是收割之心不死啊。

“准现房”还是提前收一笔钱，只不过是比之前的首付款少了点罢了。

以前是“完全预售”制，房企必须收到全款，甭管你是银行贷款还是公积金贷款，总之就是钱必须到了账上，才能算正式购房用户。

现在是“不完全预售”，先收笔定金，然后房子继续建，房建好了再签正式合同及支付尾款。

俗话说，买的精不如卖的精。房地产市场走到如今的状态，经历过起起伏伏的老百姓看到满地的烂尾楼，也学精了，也不着急忙慌的去交钱了。

而构成烂尾楼不一定是碧桂园，但却是跟碧桂园一样的无数个民营房企开发商，这其中绝大多数的都已经爆雷出险了。

老百姓不管你是碧桂园还是恒大，反正现在是不见兔子不撒鹰，不见现楼不买房。

这其中核心就是民营房企在老百姓心中已经信用破产了。

“完全预售”已经搞不下去了，被迫改成“不完全预售”，也就是所谓的“准现房”。

从“预售制”到“准现房”，为什么不一步到位到现房销售?

讲到底，还是没钱！

需要从老百姓手里搞钱，之前是收全款，再把房子建好。老百姓从交完全款或者办完贷款按揭开始，大概两年后能交房，能入住。

现在老百姓没看到楼房，不愿意交全款了。搞不来全款那能不能先搞点订金来，多少也是钱啊，毕竟蚊子小也是肉啊。

搞点订金也能缓缓资金压力，材料、工程款、工资也能结算一部分，楼盘不至于停工，距离“保交楼”又近了一步。

低情商的说法是：预售时大量房源滞销，高情商的说法：推行准现房销售模式。

NO. 2｜贰

碧桂园官微没说这个订金比例，需要交多少？1万，5万，10万？

按照万科的模式，万科拿了地之后开工建设同时，第一时间就是做好营销中心，在营销中心旁边搞个临时建筑装修成样板房，然后开门营业。

这个时候房子主体建筑估计还在地基阶段，等地基完成，房子盖到两三层，就可以通知原先来销售中心“诚意登记”的客户来选房了。

然后就是签合同，申请贷款办手续之类的，这一套搞完了，钱从老百姓口袋或银行进入了开发商的账户，房子才建设不到1/3。

开发商拿到了销售款项之后继续支付工程进度款，最终完成交付。

按照碧桂园的“准现房”逻辑，一部分订金到底是多少？

如果仅仅是几万块，那么整个盘全部给人订完了，也不够支撑项目建设费用的。

那至少整个项目的订金总和是要覆盖到建筑成本的吧。能办理房贷的自付比例是3成起步，那至少要比3成低。

参考碧桂园布局城市分布，一套房子一百万，这其中的订金应该也要10万块吧。

那么问题来了，现在楼市需求整体低迷，如果一个楼盘只收到总销售额的10%，甚至更少的订金，那他还能盖得起来吗？

那盖不起来，订金能退吗？怎么退？谁来保障？监管还是保险公司？

预售制的情况下，开发商空手套白狼，现在白狼套不着了，吃亏吃多了，人也精了。

那这样咋办？那就选择把“坑”挖浅一点吧。

啰，您看，您都可以看得到自己的房子（啰，您看，这不算坑，你看才这么点深，才这么点大）。

NO. 3｜叁

综合各地各项政策，眼下的房企是不敢明着降价，因为降价了会被监管部门视为扰乱市场，会被同行竞品视为眼中钉。

而不降价，根本没客户，房子也卖不出去，资金也不能回笼。推出“准现房”策略，可以收少量的钱先锁定客户。

后期可以通过大幅度优惠（减房款、送车位、给装修、送物业服务费）等方式，让客户提前交房款，办贷款。

总的来说，开发商没有任何立场主动为客户着想，如果有，那你就要小心了。

上个为客户着想的房企提出了无理由退房，是的，就是那个恒大，就是那个欠了2.44万亿，两年亏损8000亿的恒大。

最后说一句，预售的钱是在银行的，之前银行瞎搞，预售资金监管形容虚设，现在银行不敢乱来了。

那这个订金不属于预售资金了吧，就放在开发商自己手上吧，那就不用银行监管了吧。

这一招，直接绕过银行监管，那这钱怎么花还不是自己说的算的嘛！