半个月前，杭州楼市发布新政，石榴叔在解读文章的末尾就提到，“接下来压力给到上海，是等着杭州虹吸，还是迎头痛击呢？”

当然是迎头痛击。就在昨天，上海出台527新政。

坏消息是没有完全解除限购，好消息是房贷利率和首付比例都降了，限购门槛放松，每一招针对性都很强。

按照这个趋势，上海到完全放开，还能再出100个新政。

为什么说上海也扛不住了？

今年以来，全国楼市的情况大家都很清楚，金三之后，银四没有跟上。

虽然各地相继出台各种刺激政策，但效果并不理想，包括全面解除限购的杭州，反弹不到一周，数据就被打回原形。

石榴叔之前在“16号内参”中专门写了一篇文章，用数据说话。

那上海呢？二手房4月份成交1.57万套，环比上月下降16.2%，接近荣枯线。更麻烦的是成交价没挺住，各小区的成交新低不断刷新。

新房虽然热闹，4个豪宅开盘一个比一个火，但只是限价扭曲下的虚火，郊区没价差的新盘，开盘去化率平均只有2成左右。

根据中原地产的数据，4月新建商品住宅，成交面积为49.6万平方米，较3月下降34.7%。

还有一个数据很多人没在意，那就是成交区域。

单看成交量，市场并没有那么差，但其中有6成在中外环或者外环。为什么会这样？因为上海今年1月份放开了外环外的限购。

上海这次政策放开，可以说是2011年以来最宽松一次，所以楼市情绪还是有点亢奋的，不少房主表示，这一波止跌已见，回血有望，我倒不这么乐观。

在石榴叔看来，这是一次精确挤牙膏，利好外环内老破小，要打通置换链条，不惜一切代价让大家都下场买房。

此话怎讲？

首先，官方第一次对老破小进行定义，那就是2000年前建成，且面积小于70平方的。

其次，只要老破小是唯一住房，且置换到外环外的新房，那么政府就给补贴。

30平方以下补贴2万，30-50平方补贴2.5万，50-70平方补贴3万。谁会买这些老破小呢？

527新政的一个看点，就是鼓励企业购买用于职工租住，且不限套数。此外，527新政还允许非沪籍单身人士购买外环内二手。

这里有个数据供大家参考，那就是目前上海挂牌的二手房中，房龄偏老的小户型，7成以上位于外环内。

说白了，就是鼓励不富裕的上海土著，把老破小卖给外地人，然后置换到外环外新房。

这条政策也从侧面确认了，目前上海最优质的核心资产是外环内新房（外环外的房子基本没有投资价值）。

当然，这类房子也不是想买就买的到，积分高，价格贵，还要运气好。

此次新政还取消离异及赠予限制，多孩家庭可以多购买一套房，问题来了，这类家庭的房产税是不是可以取消呢？政策要配套啊！

作为全国楼市限购最严格的城市之一，上海527新政的根本目的，是释放更多的购买需求，让一部分有资格买房，让一部分人买得起房。

当然，在政策放松上，上海还是克制的，这次首付比例和贷款利率下限的调整幅度，都小于全国水平，所以说上海到完全放开，还能再出100个新政。

短期成交量肯定放大，这是老破小出货的最佳时机。

房价掉头形成普涨的概率几乎为0，因为市场信心和大环境并没有修复，只是把外地的购买力吸引过来而已，不排除一小部分等等党，会恐慌性上车。

也许一个月以后，市场还会回到月成交1.5万套上下的水平。

那么全国呢？政策刺激效果越来越不明显。

石榴叔还是那个观点，手里房产是闲置烂资产的，抓住每一个窗口期处理掉，不要犹豫。

回头看去年年中，我们给大家的建议，不少房子又跌了20%，论执行力的重要性。

关于房子置换的执行方案，下周我会专门写一篇。

通过降低首付，助力刚需，打通老破小的置换链条，激发改善，已经成为全国楼市的主旋律。

但靠政策引导的市场，很难长期维持，根本还是要让量稳住，一起拭目以待。

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