这个时代打败你的不一定是同行，也可能是跨界！

早前，尼康退出中国，并不是被其它相机品牌打败，而是因为智能手机普及，摄像功能逐渐强大；

康师傅和统一方便面近几年销量下滑，也不是因为其他方便面品牌崛起，而是各类外卖平台的出现；

甚至有人调侃：真正打败小偷的，其实是移动支付。

一切的一切，都像科幻小说《三体》中所说：

“我消灭你，与你无关。”

如今，这样的现象似乎也传导到了地产行业。

今年，镇江不少楼盘营销总和我聊天时都提到：

眼下镇江新房营销的竞争对手，不仅仅局限于片区竞品楼盘，更要和区域二手房PK！

事实上，这样的现象已经成为全国楼市的痛点：

早几年新房倒挂二手房，大家抢着上车；如今低价砸盘案例不断出现，尤其投资型客户恐慌出手，二手房又反向倒挂新房，直接冲击新房销售。

就这一现象，今天我想和大家简单聊聊。

NO. 1｜壹

我们把时间拉回到七年前，彼时房地产全面升温，镇江也因为宁镇扬一体化的发酵，全民看涨。

也就是在那一年，为了避免房价过快上涨，保持房地产市场健康有序发展，镇江发布新政，新房售价不能高于备案价，并且备案价三个月内不得调高。

这一政策的出台，直接成就了如万科沁园、雅居乐涟山、美的城、宝龙国际花园等倒挂神盘摇号抢房。

图源镇江发改委官网

然而短短几年，风云变幻。

如今的房地产市场，基本告别了摇号开盘的时代。

并且随着越来越多低价抛房案例出现，昔日新房与区域二手房倒挂现象，也逐渐转变为反倒挂。

以镇江置业鄙视链顶端的滨江板块来说：

区域高品质小区东方诚园、招商北固湾、凤凰和润等，目前不少房源挂牌单价只有1.3w+、1.4w+。

周边2w/㎡左右的在售盘，无疑面临较大压力。

如果没有优质学区加持，会更加头疼。

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还有官塘板块：

前段时间融创银城滴翠园一期有套中叠报价120万，这段时间小区又有一套下叠报价171万。

中南林清月也有业主下叠报价只有155万。

这样的案例，让官塘开发商瞬间不知该如何定价。

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再看老城区及焦山板块一带：

近两年交付的次新小区金科弘阳京口时光、中南颐居合山居等，二手房报价只有9000元/㎡左右。

因此，周边新房想要卖到1.1万/㎡以上，必然会受到买房人的严苛审视。

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上述这些案例，都还不算太难的。

因为还有一些楼盘，既要跟区域其它小区二手房竞争，又要跟自家小区的二手房竞争，腹背受敌。

比如在学府板块：

以瑄园来说，其在售高层毛坯均价约8000元/㎡+。

但是区域内已经交付的次新小区中，中建大观天下高层不少房源报价只有7000元/㎡+。

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瑄园小区已经拿房的业主中，有人报价也只有7000元/㎡左右。

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再看南徐板块：

以尚书坊为例，目前在售高层毛坯均价约9500元/㎡。

但目前靠近项目的次新小区四季风华，不少房源报价只有六七千。

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尚书坊自身已经交付的房源中，不少业主报价也只有七八千。

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还有丹徒板块：

以绿地翠园来说，其在售高层精装均价约9800元/㎡，毛坯均价约8800元/㎡。

可同一板块，交付品质更佳的蓝城南山浅水湾，其小高层业主报价不少都只有6000元/㎡+。

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绿地翠园自身已经交付的房源中，不少业主报价也只有6000元/㎡左右。

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真的是，不服都不行！

NO. 2｜贰

关于这样的现象，我有几点想法分享给大家。

● 首先，出现这一现象的原因

万事万物，存在即合理，存在必有因。

而出现客户重点关注二手房的现象，主因有二。

1、很多客户被问题楼盘吓怕了，二手房看得见摸得着。

2、不少急售的二手房价格更便宜，容易捡漏。简而言之，不是新房买不起，而是二手房更有性价比。

● 第二，这一现象不仅局限于镇江：

全国绝大部分城市皆为如此。

以南京来说，前几年江北核心区新房3.5w+，区域内热门小区很多都卖到4w+、甚至5w+。

大家抱着买到即赚的想法，大量资金涌入新房。

可是如今，江北核心区新房3w+，区域内不少小区二手房只能卖到2.5w/㎡左右。

这个时候该如何选择？懂的都懂。

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● 第三，对于房地产市场来说不算绝对坏事

新房和二手房，共同组成了房地产市场。

我们要系统看待，不能因为新房销量下滑，就否定镇江房地产市场。二手房降价能成交，就是好事。

况且，购房者能够用更少的预算置业，这本身也是好事。

当然，这对于开发商来说是坏事，但有什么办法呢？

为什么很多客户不愿买或是不敢买新房？

这也是开发商需要反思的一个问题！

● 最后，新房市场很难，但仍有楼盘能破局

其实扒一下本月镇江新房销售数据便会发现，里面不少项目，都是排行榜TOP10常客。

面对周边低价二手房的冲击，它们的破局思路很简单，那便是以质换量，产品卷出新高度。

以本月销冠朱方崇实里来说，占据市区核心，周边次新小区本就稀缺，项目推出的洋房更是稀缺属性爆表，区域内很难找出可以参照的二手房竞品。

至于京口两大热盘凤凰和颐与朱方绿城桃李云庐，都是区域低密高端的代表作。其中，凤凰和颐已经实景呈现，由内而外都散发出产品主义的光芒。

桃李云庐则由本土国企联手行业龙头绿城管理共同开发，匠造一二线城市高端产品系。对比周边已经交付的小区，绝对是碾压级的存在。

可能有人会说，项目对面的名仕家园，二手房成交价普遍只有六七千。

但你要知道：

花1.4万/㎡买桃李云庐叠墅的，和花7000元/㎡买名仕家园的，本身也不是一类客户。

大家需求不一样，想要在城东实现终极改善，选择桃李云庐的客群，本身也比普通客群考虑因素多得多。

除此之外，镇江还有个别楼盘，在自身品质拉满的前提下，价格也足够诱人，让周边二手房卷无可卷。

这样的案例，尤为典型的，便是万科翡翠公园，这也是项目近两年长期霸占主城销冠的主要原因。

除此之外，位于丹徒的正泰公园墅，也是区域内的典范。以更低的价格让改善客群住上高品质叠墅，项目面对周边层出不穷的低价二手房，从容淡定。

总而言之，市场是残酷的，其本质是供求关系，存在于买方和卖方每个案例的博弈细节。

低价二手房冲击区域新盘，接下来会是新常态。

我们都要接受！

而想要实现破局，首要条件，一定是卷品质！

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