房产去库存，包括新房与二手房。

从国家政策角度，更关注新房去库存，所以5.17新政中，央行设立3000亿保障性住房再贷款，用于收购存量新房中的现房库存，也就是统计局口径中的“住宅待售面积”。

其实，当前全国二手房库存压力也很大！

对此，部分城市推出了以旧换房政策，但无国家层面的资金支持，去化效果不宜高估。

二手房挂牌量大增，供大于求，是导致去年以来二手房价格加速下跌的首要原因。

那么，当前全国及各地二手房库存压力情况如何？

今天，老杨分享#全国房地产市场机会与风险监测系统#中的一些数据，供老铁们参考。

过去一年多，50城二手房挂牌量，总体呈上升态势。

而且呈现明显增长几个月、然后横盘几个月的特征。

主要原因是，部分时段成交量上升，带动挂牌量增长。

比如，2023年上半年，二手房成交活跃，挂牌量持续增长。

再如，2023年8月底至9月，出台一轮新政后，部分城市二手房交易量上升，挂牌量在9-10月明显增长。

今年3-4月，部分城市出现小阳春，持牌量再度上升。

不过，5月新政后，6月的挂牌量反而回落了。一方面说明新政对二手房的促进效果低于预期（只有少数高能级城市效果明显），另一方面近期少数城市对于二手房挂牌与成交价展示有限制。

去化周期，是衡量库存压力的核心指标。

拿挂牌量除以成交量，得出去化周期。

当前，全国50城二手房去化周期总体为21个月，略低于50城新房去化周期的25个月。

需要指出的是，新房库存数据质量相对好一些，而二手房持牌量的数据质量会差一些。

而新房与二手房的成交数据质量很好。

这里，仅公开部分一二线城市的数据吧。

今年6月，二手房去化周期：

时间最短的是上海，只有9个月；

其次是北京，11个月；

再次是成都，13个月。

这三个城市能级很高，挂牌量大，成交量也大，属于水大鱼大的形态。

去化周期最长的是苏州，高达37个月；

其次是重庆，32个月；

再次是青岛，28个月。

关于去化周期，我们再作一个比较，拿当前与2023年4月相比。

2023年4月，去化周期：北京最短，上海、成都、天津较短；

苏州最长，重庆、合肥较长。

拿当前与2023年4月相比：

只有上海去化周期略缩短，而其他城市皆增长。

增幅较大，也即库存压力大增的城市：苏州、青岛、郑州、宁波、南宁。

增幅较小，也即库存压力小增的城市：深圳、北京、合肥、成都、广州。

从研究角度，仅看去化周期，还难以较好地比对各城二手房去化压力。

主要是，一方面库存数据存瑕疵；

另一方面，有些城市长期来看，其去化周期明显小于另外一些城市；这主要与城市能级有关，有时也与一个城市的特性有关。

所以，老杨从深度研究的角度来看，必须要进一步优化模型、提炼数据。

然后，得出一组二手房去化压力指数，每个城市都有各自的历史走势。

这里，仅分享一下当前部分一二线城市的静态数据。

各城的去化压力指数皆为正值，也即他们的二手房市场，皆处于供大于求的状态，库存压力超过最合理/合意的那个分水岭。

其中，压力最小的是成都！

其次，天津、合肥、上海库存压力也相对小一点。

也就是说，上述四个城市的二手房供大于求，但不算太严重，二手房价格仍在下跌，但下跌的动能要小于其他城市。

反之，库存压力很大的城市：

郑州压力最大，所以郑州的楼市最弱，近几年二手房累计跌幅很大；

其次是宁波和福州，压力也很大。

其实，这俩城市，可以直接与本省的同门兄弟比较一下。

宁波库存压力明显大于杭州；

福州库存压力明显大于厦门；

也就是说，杭州和厦门的二手房下跌压力要小于宁波和福州。

如此分析下来，想必各位已经很清楚了。

在上述城市，如果近期有买二手房或卖二手房的打算，可以参考上述数据，制定合理的交易策略。