上个月，我和一位在希腊定居的华人朋友见面，聊起希腊房地产行业的未来发展，我们聊到了一个关乎未来发展的话题：

在未来20年的时间里，如果希腊可以实现经济和社会平稳发展的话（GDP每年实现2%的名义增长），希腊每年需要建造多少套新住宅，才能基本满足大部分希腊人“一辈子拥有一套新房子”的“居住需求”？

这段时间，我基于希腊每年出生人口的数据，建立了一个比较粗糙的小模型：1、我们首先假设，在希腊出生的人口全部留在希腊，他们在45岁之前通过结婚等形式“成双成对”——我们将其称为“希腊夫妇”；2、我们继续假设，仅有70%的“希腊夫妇”一辈子会拥有一套新房子；3、我们继续假设，“希腊夫妇”全部在45岁这一年通过购买等形式获得了一套新住宅；4、我们最后假设，外国人每年在希腊购买或建造的新住宅，相当于当年“希腊夫妇”获得的新住宅的10%。

那么，我们去看看1980年到2000年出生的人口，就可以计算出，在未来20年的时间里，希腊每年需要建造多少套新房子：

这是希腊1980年以来的每年出生人口数量情况（数据来自欧盟统计局）。1980年，希腊出生人口为148147人；2022年，希腊出生人口为75921人，仅有1980年的一半。

1、1980年，希腊出生人口为148147人。按照上述小模型计算，希腊在2025年需要建造并交付57036套新住宅。

2、1990年，希腊出生人口为102251人。按照上述小模型计算，希腊在2035年需要建造并交付39367套住宅。

3、2000年，希腊出生人口为103267人。按照上述小模型计算，希腊在2045年需要建造并交付39758套新住宅。

4、如果希腊政府颁发的私人建筑许可证全部用来建造住宅并且可以全部完工并交付使用，希腊2025年大约可以交付53396套114㎡的大公寓，或者80094套76㎡的小公寓。这个数据，可以和57036套做一下比对。

2023年，希腊政府颁发的26698张私人建筑许可证对应着6088532㎡的可建面积（套内面积），相当于每张私人建筑许可证对应着228㎡的可建面积，相当于1套独栋别墅、2套114㎡的大公寓（三个卧室）或者3套76㎡的普通公寓（两个卧室）。

5、2030年之前，希腊大概率可以实现经济和社会保持平稳发展。2030年之前，希腊每年建造并交付的新住宅，会在5万套左右，还不到希腊住宅存量（670万套）的1%。

顺便做一个广告：位于雅典东北部的马拉松海滨地区，是雅典度假养老地产的价值洼地。我们在希腊雅典松涛湾的两个新建住宅项目，松涛湾4号独栋别墅项目和松涛湾5号独立式公寓项目，各有一套在售，欢迎垂询：

85㎡独立式公寓

134㎡独栋别墅

霍庆川2024年6月11日于希腊雅典松涛湾