二手房市场成交行情一向是各方关注的焦点，其成交数量和成交价格直接影响着市场买卖双方的定价与成交意愿。然而，最近一股新的趋势在逐渐形成：多个知名房产信息平台的二手房成交价格信息被屏蔽，包括北京、杭州、合肥、武汉、西安等一二线城市，二手房历史成交价格呈“隐身”状态，价格信息屏蔽的范围覆盖平台旗下的移动端、电脑端等诸多渠道。
为什么各大平台要屏蔽主力城市二手房成交价格？太原市民买卖二手房，从哪里能查到历史成交价格？屏蔽二手房历史成交价格，对当前二手房市场有哪些影响？山西晚报记者对此进行了调查了解。
A 头部房产信息平台 二手房成交价格“隐身”
继“5·17房产新政”之后，二手房市场出现了一则新动向——成交价格悄然“隐身”。近期，媒体纷纷报道房产中介APP上多个城市隐藏二手房成交价格的现象，包括北京、杭州、武汉、南京、西安、合肥等一二线城市均已实施了类似的措施。据不完全统计，截至目前，全国至少已有15个城市在多家房产中介APP上关闭了二手房成交价格信息。这一现象引起了广泛的关注和讨论，尤其是在房地产市场持续调整的背景下，更是引发了人们对于存量房市场走势和未来政策的猜测。
山西晚报记者查询多个房产中介APP后发现，太原的二手房成交记录同样无法查询价格。以x壳、x家知名房产中介APP为例，山西晚报记者登录后选择城市太原，目前该APP会提供二手房整体的行情数据，包括当日全市挂牌均价、新增挂牌套数、涨价房源套数、降价房源套数、看房人数和看房量、成交周期等。在热门小区行情一栏中，平台提供了热门小区近一年的挂牌均价、新增挂牌和供需比等数据，但用户若想查询单个房源的成交信息，则仅显示房屋面积、户型等基础信息，用户最关心的与价格相关的各类信息全部为空白。比如省城双塔西街某小区，5月挂牌均价为18782元/平方米、成交均价13454元/平方米，但“最新成交简报”中单个房源仅显示户型为1室1厅、面积为58平方米等信息，调价次数、成交周期、成交价格、看房次数等信息均为空白。如果点击该页面上的“查看全部”，则会跳转到“同小区成交”页面，不过该页面为空白页，同样没有成交价格，仅显示“网络开了小差”。另一APP查询结果与上述情况类似，同样可以在小区首页看到上个月的挂牌均价和成交均价，虽然单个房源的历史成交信息比上一个APP更加全面，包含了挂牌价格、成交周期、调价次数、带看次数等，但唯独成交价格显示“暂无数据”。
山西晚报记者在采访中发现，虽然APP页面上不会直接显示成交价，但如果点对点咨询，买家可以通过上述平台合作的线下门店经纪人了解到小区相关房源的部分历史成交信息。山西晚报记者登录某房产中介APP，在“同小区成交”中随机选择一套成交房源咨询，点击“咨询成交价”后转入了一个在线咨询的对话框，与一位房产经纪人线上沟通后，该经纪人介绍了该小区几套已成交房源的总价及单价。随后，山西晚报记者又电话咨询了几家房产中介，工作人员表示，之前在APP上会直接显示小区房源成交价，近期不再公开显示，对于买家想了解的房源成交信息，工作人员可以告知成交价格。不过，也只限于门店所能覆盖到的一部分区域，超过门店范围的其它区域，工作人员也并不清楚成交价格，需要咨询相应区域的其它门店。
B 屏蔽价格 提升二手房成交率
为什么要“隐藏”二手房成交价格？实际上，房产中介APP不显示成交价格并非最新出现的事物。早在2021年，房产中介APP也曾大范围地隐藏成交价格，不过当时的市场环境与现在大不相同，彼时二手房市场一片火爆，为了防止二手房价格上涨过快，各地曾出台过一系列调控政策，包括广州、深圳在内的部分城市曾在各平台屏蔽二手房成交价格，当二手房成交价格被遮蔽，政府出台的二手房指导价开始发挥作用，政策的引导逐步落地。
现在情况与当时正好相反。根据国家统计局此前公布的《2024年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，5月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降9.3%，降幅比上月扩大0.8个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.6%、7.9%、11.4%和9.2%。二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.5%和7.3%，降幅均比上月扩大0.7个百分点。值得一提的是，参与统计的70个城市可谓“全军覆没”，所有城市的二手房价格指数均环比、同比双降。其中，徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州这6个城市领跌，同比去年5月，跌幅都在10%以上。
在此背景下，屏蔽价格被部分媒体解读为对二手房市场适度调控的一种手段。“在挂牌量不断增大的当下，消费者观望情绪浓厚，二手房买家往往会把历史最低成交价格作为底线去和房东谈判，人人都想以最低的价格购买类似的房源。”资深业内人士王先生表示，有别于从开发商获取售价的新房，房东对二手房售价的差距影响很大，即使是同一小区的同一户型，房屋本身的品质也可能有很大差距，这一差距最终会体现在房东的挂牌价上，当这一价格与小区的历史最低成交价有较大差距时，议价周期就会变长，延缓交易周期和效率。“打个比方，一套房子的挂牌价为100万元，而同一小区同样户型的最低成交价是80万元，20万元的差距会让很多买家忽略房屋本身的差别，比如装修程度、家具家电配置等附加价值，80万元就是很多买家的心理价位，达不到就不妨再等等，等降价、等新房源。”王先生介绍，除了交易周期变长，在二手房挂牌量较大的情况下，如果同小区会有多个业主同时挂牌，部分想套现的人为加速卖房会压低价格出售，其他挂牌业主可能要被迫跟进降价，导致平均售价进一步下跌，出现市场消极的态势。
山西晚报记者在走访中发现，近期出现的房产信息终端屏蔽二手房成交价格的现象集中在头部品牌之中，小众房产信息APP上仍然可以查到二手房历史成交价格。部分知情业内人士声称，头部房产信息平台的创建目标即是服务于该品牌旗下线下经纪公司、二手房中介门店。每次屏蔽二手房价格信息是为更精准地获客，只有这样，才会让意向买卖双方联络门店经纪人，以获取成交价格信息，将意向客源引入自家线下店。采访过程中，山西晚报记者以购房人身份线上咨询某房源价格后不久，即有门店经纪人进行了电话回访。
值得一提的是，二手房市场的消极态势，会影响新房市场成交。“对于很多刚需买家来说，如果新房周边的二手房持续下跌，消费信心将大打折扣，毕竟谁也不希望自己的房子买了就跌，看着周围‘高位上车’的业主，购房计划可能就会暂时搁置。”王先生说道。
C 太原二手房市场 议价空间大成交周期长
作为屏蔽二手房成交价格的城市之一，太原二手房市场与全国市场有很高的相似度。
根据国家统计局发布的数据，2024年5月，太原二手房住宅销售价格指数环比下降0.6%，同比下跌4.5%。其中，太原二手房价格同比指数已经连续下跌17个月，其间最大跌幅为4.7%。而根据58安居客研究院发布的《全国二手房市场5月报》，5月，太原二手房找房热度指数环比下跌1.9%，挂牌均价为9113元/平方米，环比下跌0.9%，同比下跌7.6%，平均挂牌周期为72天。
“目前，太原的二手房市场相对稳定，但二手房价格下降却是不争的事实。”业内人士认为，造成这一情况的原因与楼市整体下行有关，二手房无法独善其身。同时，与一线城市的二手房市场相比，太原二手房市场的产品、服务、成交环境仍有诸多升级、发展空间。“现在，太原的首付比例、贷款利率等都处在近年来较低水平。”省城并州路一家中介门店的工作人员表示，新政落地后，低首付和低利率明显降低了人们住房消费的门槛，不仅是新房，对于二手房市场同样有促进作用。连日来，咨询房源的人明显增多，这是不少从业人士这段时间最明显的感受。但人们对成交还是比较谨慎，由于房源众多，买房人一般都会“货比三家”，选中了房子也会跟房东在价格方面进行拉锯战。
山西晚报记者采访了省城某中介机构负责人，其表示目前省城二手房挂牌量近4万套，且在持续增加，房地产市场供求关系已发生转变，除了一小部分具备学区优势或者急售降价的房源得以较快成交之外，大部分房源的挂牌周期越来越长。“虽然房子降价，但是房东并不想亏本卖房。”该负责人表示，业主售卖二手房期望值很高，但初始挂牌价很难成交，后续通过中介分析、市场客户的反馈、周边小区价格的比较等，业主会逐渐让价，这一周期往往很长，也是导致挂牌量不断积累上升的一大原因。山西晚报记者在某房产中介APP上看到，一套在5月底成交的小户型电梯房，其成交周期高达384天，虽然没有最终成交价格，但在一年多的时间内经历过9次降价，每次降价幅度在0.5—2.5万元之间。采访中，多名房地产中介表示，二手房挂牌量增多，成交周期拉长，给买家带来更多的选择空间和议价空间。“买家的选择多了，就会增加二手房价格的不确定性，甚至会出现买家乱砍价的现象，对二手房市场造成不好的影响。如此看来，太原与一线城市一样屏蔽二手房成交价也在情理之中。”
D 避免“失真”价格 市场秩序仍需规范
二手房市场是极为重要的“楼市风向标”，在业内人士看来，是否公布实际成交价格“利弊皆存”。因为成交价格会影响业主和购房者之间的价格谈判，公布成交价格有利的是使市场价格更加透明公正，为购房者和行业参与者提供更准确合理的价格参考，而不公布二手房成交价则有利于稳定市场价格信息，避免一些“失真”的价格扰乱市场秩序。
为了促进成交，部分经纪人散布低价成交信息，出现“以点盖面”“恶意唱衰”楼市的风气。“如果各种平台、自媒体不断拿成交价格炒作，总结二手房下跌情况，都会给买房人强烈的下跌预期，买房人砍价力度也越来越大，导致市场陷入恶性循环。”山西晚报记者注意到，此前，深圳某中介就被曝出一份“促成交的SOP（标准化流程）”，其“虚报低价”让不少人大为震惊。网上流出的聊天截图显示，中介公司要求中介人员在每个小区挑出一套房源“虚报低价”，并鼓励同行间传播，为的就是给业主们传递焦虑情绪，让业主主动降价。业内人士认为，这种策略虽然短期内可能促进了交易，但也加剧了市场的混乱，不利于长期稳定。
因此，借助屏蔽成交价格，也能对经纪公司借助平台恶意唱衰市场起到一定的抑制作用，当然，这种“恶意唱衰”的行为也需要有关部门的进一步监管。在屏蔽成交价的诸多城市中，南京房产经纪行业协会发布《倡议书》，呼吁经纪机构和经纪人不“唱衰”市场、不压低房价并从中获利；长沙市住建局牵头，会同税务、市监、网信、公安等部门，开启了为期3个月的全市房地产经纪行业专项执法检查行动，严查中介涉嫌恶意压低二手房价格等违规违法行为。
业内人士称，当前，楼市仍然是供大于求，而价格是供求关系的调节器，部分中介通过“唱衰楼市”促使房东降价，其行为可能会加剧市场的波动，而楼市的全面复苏需要时间，通过政策支持和市场的逐步调整，人为唱衰楼市、恶意竞价不利于市场稳定发展。6月初召开的国务院常务会议定调房地产的下一步工作，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。业内人士预测，随着各项举措逐步落地以及7月旺季的到来，楼市将会慢慢进入政策兑现期。
山西晚报记者 柴旭晖
