说结论和操作建议，旗帜鲜明，2023是投资机会巨大的一年。
今年的股市大概率是牛市，至少是结构性牛市，楼市会缓慢恢复，房价会小幅上涨，楼市会晚于股市启动，因此股市的投资优先于楼市。
操作建议：
股市策略，投资优质股票或者指数/基金，A股和港股都看好，恒生指数仍然处于历史最便宜的区间，继续看好恒生科技指数，懂得多的人可以利用各种工具扩大收益，股市收获之后再去买房。
买房策略，小城市换一线城市和强二线城市的房子，郊区换城区或者有潜力新区的，老房子置换新的，最简单的方案是布局强产业区周边的优质房产。北京购房的具体策略后面再细说。
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三年抗疫划上句号，目前来看，全民免疫的速度很快，后期即使有复阳和变种，对人们的心理和对经济的影响都会逐渐减弱。
今年国家会全力支持恢复经济，货币政策和财政政策都非常宽松，后疫情时代，绝大部分行业都会从困境中走出，恢复增长。
我们将迎来难得的经济面、流动性向上共振局面。
2022年居民新增储蓄17.84 万亿元为有史以来最高，与前三年每年增长10万亿元左右相比，多增了8万亿元。
自 2021 年创纪录的 18万亿元房产销售后，国人于 2022 年足足少买了 5 万亿元的房产。
居民储蓄仍然在快速增加，这些钱会去寻找合适的赚钱和投资品种，到底是流入股市还是流入楼市还是其他？
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为什么说股市的机会优先于楼市？
1. 股市处于历史低估阶段且已经开始有走牛的苗头。
2. 楼市在2022年刚出ICU，很难在今年就进会所狂欢。历史经验也表明，楼市恢复需要更长的时间。
3. 股市的流动性更好，赚钱效应更快，因此资金更容易流入，历史上2006年、2009、2015年都是股市先走牛，然后才是楼市上涨。
自从10月底的低点以来，香港恒指已大涨约 50%，恒生科技指数飙升近 70%，中概互联网指数KWEB 高歌猛进约 90%，而追踪在美国上市的中国 ADR 的纳斯达克金龙中国指数上涨80%，上证指数也上涨约 13%。
去年十月底，恒生指数已经跌到0.6PB，历史最低，我将港股账户的子弹打光，买入极度低估的恒生科技指数相关的品种，A股也同时满仓。
股市和楼市居民储蓄的是两大蓄水池，具有跷跷板效应。
每年房地产的交易量是几十万亿，而股票这个池子也是80万亿。
我们已经进入了一个所谓存量博弈的时代，如果更多的钱流入房地产，那么就没有那么多的钱去买股票，反之亦然。
如果2023 年房地产市场将缓慢复苏，那么也将有更多的超额储蓄配置到股市。
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当前A股总市值高达80万亿，全面的股指翻倍式快速的上涨牛，概率非常低，但涨到4000点还是不难的，指数搭台，股票起舞，很正常。
指数上涨不代表你就能赚钱，股市如此，楼市也是如此。
以中概股、恒生科技为代表股票是中国最优秀、最有活力的公司，估值修复会持续，空间仍然巨大。A股高分红优质公司股票会被资金青睐，毕竟现在理财收益才2-3%，有些分红率在5-8%。优秀的基金、各种衍生品都可以考虑配置，就看各人的水平了。
气球事件和当前的获利回吐，更多的是买入的机会，而不是卖出的理由。
大家所应该做的，就是在一波牛市之后，及时兑现，然后买入优质房产，迎接楼市的上涨，资产就做实了。
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楼市趋势
2022年是1962年以来中国首次出现人口负增长的年份，老龄化不可避免，这也意味着大量的三线以下城市的老房子没有价值。
全国的新房市场也会从18万亿跌到10万亿左右的水平，除了一二线城市，其他地方的房子可能没有投资价值，只有置换自住价值。
2014年开始的救市和去库存，整个2015年全面都在释放利好和政策优惠，最后是5万亿棚改PSL直升机撒钱，2015年才慢慢恢复，2016年销售端才彻底反转。
根据前几轮周期的经验，房地产周期触底回升时，通常是一线城市领涨，通过示范效应逐步外溢至三四线城市。
今年货币流动性将非常充足，但在楼市仍然处于缓慢恢复的阶段，在没有明显的赚钱效应之前，居民储蓄不会加速大规模流入楼市。
你所要做的事，不是看空房价，而是置换你手头的房子。三四线的，尽量买到一线，一线的尽量朝核心地段靠拢，老的，尽量换成新的。年轻人实力有限，也应该尽力多贷款买个小的。
资产配置房产，对抗纸币的贬值很有意义，但一定是优质的核心资产房产，而不是垃圾房产。
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今年北京怎么买房？
23年北京楼市肯定会比2022年更好，在流动性充沛的情况下，我们预测23年北京平均房价涨幅约10%。
分析涨跌，主要是看供需。供应端，东西城的新房极少，海淀的新增供应也控制得很好；而需求的背后，主要看哪里的热钱增长更快。
钱流向哪里，哪里的房子就会涨。
上一轮是海淀涨得多，因为2021年初，中概互联网指数达到了顶峰，海淀的互联网公司在批量造富。
这一轮恐怕是西城涨得多。
八卦爆出的中金投资经理年收入3、5百万，中金的小交易员月薪8万，冰山一角而已。在牛市和注册制的推动下，金融行业的财富又会急速增长。西城的次新房，中信城、朱雀门的二手房成交单价现在已经接近20万。
当然海淀也不会落后，中概互联网已经见底，以腾讯为代表的公司股价终将创出新高，海淀的GDP突破1万亿，仍然大幅领先其他各区，海淀也拥有最多的上市公司，占比超过全市的一半。
亦庄出人意料的强韧。在疫情带来的生物制药红利退潮后，大兴GDP大跌31%，亦庄则继续高涨，显示了其产业的多样性，而且这些产业正在风口。当然亦庄河西冲得太高，需要时间消化。
今年北京买房的建议是：
1. 西城优先，重点考虑次新，如西城难以上车，可考虑金融街商圈辐射的二环、丽泽等区域。
2. 海淀是次选，中关村、上地至永丰商圈都可以，如海淀难以上车，可考虑昌平南的倒挂新盘。
3. 朝阳需要精挑细选，望京商圈、国贸商圈的次新为主，其他的要慎重。
祝愿大家踏过千重浪，迎接15年一遇的康波周期，享受丰硕的一年。
