这个周末，最大的“利好”莫过于：全面降低首付，下调公积金贷款利率。

那么这算不算超预期？

今天跟好几个朋友聊了这事，有业内同行，也有亲朋好友，先说下业内的观点：保守，完全算不上超预期。

但从事非金融业的好友明确表示：这就是利好。

我先来陈述下业内的逻辑：

首先，房子增值的收益要和贷款的成本（也就是利率）比较。

假设以前房价每年能涨10%，那么即使贷款利率是6%+，投资房产还是能赚不少钱，这时候市场是动力的。

但如果房价开始每年跌5%（非常保守的数据），那么不管利率是3%还是2%，甚至接近于0，那么这都意味着——亏损。

因此，市场是没动力的。

道理不复杂，杀头的买卖有人做，亏钱的生意无人问。

另外，还有金融业的朋友提出，如果当房子接盘差不多以后，房产税出台......阁下又如何应对？

站在这个角度，我们来看央行放宽了房贷利率的下限，只能说明两个问题：

1.措施不够创新，影响力也是不足的。

2.上面错判了形势，或者是低估了形势的严重性。

基于此，我们认为单纯放宽房贷利率的下限，其实并不能大幅改变现状。

但有亲朋好友明确表示，这就是利好，因为刚需需要。

对此，我劝他们冷静，首先这足以支撑其房地产板块的两连板吗？

其次是有这么多刚需、改善吗？尤其是3、4线城市，我们或许需要更多的数据验证。

另外，我们认为，一个趋势的形成，不会那么容易被改变。

事实上，消费者心理也很清楚，越是这么让利，那么“你不买，我不买，明天还要降200”将是事实。

这反而会进一步加剧真正刚需的需求，大家会更多的观望。

毕竟，央行放宽房贷利率下限，听起来像是在对沉船抛救生圈，有点用，但作用不大。

基于此，我认为房地产板块这轮暴涨，大家都清楚“冒进”了，回调的概率很大。

但真正值得注意的是，按照目前还要沿着“基建”道路狂奔的趋势，如果调低首付、利率作用有限的话，下一步会做什么？

参考其他国家成熟的做法：

租赁住房贷款支持计划；

改良版的PSL（优先级别较高的长期贷款）；

新型结构性货币政策工具，特别是给买新房的人提供低息贷款；

这些措施，特别是提供低息贷款给买新房的人，才可能真正带动房地产市场。

简单来说，如果新房的房贷利率比存款利率还低，中间的利差，如果能对冲掉房价下行的波动，那么买房子才更有吸引力。

那么，你们怎么看？欢迎讨论“降低首付，下调公积金贷款利率，算不算超预期？房地产板块是否超涨？