深圳楼市财富神话的代表楼盘——华润城

3年前还是万人摇的网红热点，3年后直接成为人人喊打的杀猪盘

熟悉深圳的朋友，应该都知道华润城是深圳楼市巅峰时期的新房代表。

几乎每次开盘都能日光；

几乎每次开盘都有人愿意出钱找人代持。

华润城能这么火，科技园打工人支撑起的地段价值以及南外高新的学位优势都是关键。

但最最重要的，还是深圳楼市当时的炒作氛围，给了华润城不健康的增长预期。

新房13万拿下，明天涨到15万，后天涨到18万。

当买家的房价预期，已经变得如此疯狂的时候，那离危机就不远了。

指导价政策开始执行之后，华润城的行情直接受到冲击。

最近两年，华润城成交量急剧缩减，放盘量不断激增。

截止目前，华润城一二三期放盘量高达186套。

相比去年2月，暴增93.75%，创下近一年来放盘量新高。

成交方面。

华润城一期89平3房2卫，成交市场上最热卖的户型。

去年年底成交的一套房源，成交价1170万，单价13.3万/㎡，和指导价非常接近，成为该户型历史成交最低价。

同户型高峰期成交价1898万，相比高峰期，现在的成交价跌了38.36%。

除了89平3房户型之外，华润城基本上所有户型的成交都已跌回了指导价，平均跌幅都超过了30%。

华润城二期150平，去年11月成交价跌至2150万，相较于高峰期2750万，跌幅达27.9%左右，和指导价差8.6%左右；

华润城二期89平2房，最近一套高楼层成交价1035万，相比高峰期跌幅34.5%，低于指导价139万成交；

华润城2期81平2房，最近成交价800万，低于指导价269万成交

华润城一期113平3房，最近挂盘价1568万，与指导价相差不到5%

华润城三期190平4房，华润城代表性大户型，去年12月底成交价2650万，相比高峰期跌33%左右。

虽然现在是深圳房价的下行周期，但是每个户型都能跌幅超过30%的项目，华润城是独一份。

看来华润城之前的价格确实炒得太过。

华润城，是典型的“地段配套强、产品力弱”。

位置、周边的商场和学校都很好；

但是绿化率、容积率、户型得房率都很差。

表面上是豪宅价格，总价基本达到1000万以上、有些户型甚至在2000万以上，

但是产品几乎没有多少豪宅品质。

要说它是豪宅，顶多算是伪豪宅。

华润城全线下跌，只是一个市场缩影。

最近深圳各个板块下跌的小区并不少。

而且我发现：

越来越多的小区，开始跌破原有的价格底线。

比如南山顶级学区房小区海德三宝之一的观海台。

最近成交了一套83平2+1房，成交价950万，相比同户型历史最高价1940万下跌了将近1000万，成为海德三宝第一个腰斩盘；

金地上塘道二期一套89平4房户型，业主报价只有550万，这是同户型第一次总价低于600万出售。

此前同户型最低成交价630万，高峰期甚至能达到746万。

除此之外，最近一些刚刚放开限售的项目，也有业主挂牌出售。

尖岗山的次新盘尖岗山壹号花园。

79平3房原购入价715万，加上供楼成本大约800万，现在业主一放开限购就609万甩卖，直接割肉200万。

还有宝安上川地铁口的招商臻城。

一套120平的4房，当初购入价格1227万，持有成本差不多1300万，现在出售只要860万。

当初开开心心买新房，没想到3年限售一出来就亏了400多万。

类似这样降价割肉的业主，越来越多。

而且随着行情的持续低迷，情绪和预期越来越差。

深圳房价继续下跌，恐怕只是时间问题。

深圳房价的底部，到底在哪里？

实际上，二手房的成交价是所有业主博弈的结果。

有些业主博弈的底气更足、不急着卖房，挂牌价往往更高

有些业主手上要现金，倾向于降价卖房，价格挂的低

但很显然，现在双方的力量已经出现了不对称。

越来越多过去加杠杆的业主，现在开始急着卖房。

这些急卖房的业主，最大的一个问题是——

你不知道他们的底线在哪

因为一个人的债务规模可大可小

有些人可能是几百万，有些可能是上千万。

债务的规模决定了他们潜在的降价幅度。

只要他们的债务够大，一套1000万的房子，完全可以腰斩到500万。

而同小区的房价，可能现在只降到了750万。

从750万跌到500万，只需要一瞬间。

跌到了一个不正常低点之后，房价想要重新爬升回750万，就很难了。

因为市场的预期已经变成了500万，同户型房源挂700万可能都很难卖。

这种超跌现象，现在深圳很多小区都在发生。

在现在的经济行情下，只要这一批人债务问题不解决，那么这些潜在的暴雷业主，就永远是深圳房价的大空头，你永远不知道他们的降价底线在哪。

没有降价的底线，就不会有真正的价格底线。

所以，深圳房价的下跌，压根不存在底部这个说法。

当下楼市中很多人对价格底的推测，只是一厢情愿。

我们现在能做的，就是搞清楚自己的需求，适时地做好决策。