重庆房地产的逻辑真的彻底变了。

新房和二手房完全是两个市场。

新房方面，2023年重庆卖的最好的10个住宅项目，有7个都是套均总价超200万的，套均面积140㎡以上的有4个项目，品质改善楼盘占据了半壁江山，高端购买力非常强劲。

但是重庆过去的新房市场里，TOP10项目往往都是超级大盘，项目更多位于郊区，超大的供应量、成交量所带来的天量成交，如今的TOP10项目更多是位于成熟核心区的改善项目，这也可以看出重庆新房市场正逐渐转型，从规模型市场转向品质型市场。

但二手房市场完全不一样。

根据锐理数据，重庆2024年一季度卖的最好的20个项目，总共卖了2500套，但是套均总价超过200万的，仅仅只有6个楼盘，套均总价在150-200万区间的有6个楼盘，总价在150万以内的有8个楼盘，占比最多。

新房走向改善，二手房走向刚改。

这是重庆新房和二手房的第一个区别。

大家都知道，重庆曾经有过一个漫长的天量供应的时代，每年屠榜的楼盘基本上都是超级大盘，但现在新房已经基本走出了大盘时代，基本都是100亩的小盘，体量在10万平左右。

但是，重庆的二手房市场仍然停留在超级大盘时代，仍然还没有完全摆脱天量供应。

重庆2024年一季度卖的最好的20个项目，全都是超级大盘，无一例外。

重庆融创文旅城， 422万平

重庆天地， 360万平

富力城， 625万平

鲁能泰山7号， 111万平

融汇半岛， 264万平

龙湖两江新宸， 199万平

同景国际城， 450万平

融创欧麓花园城，245万平

鲁能星城， 320万平

恒大照母山， 116万平

金科天宸， 133万平

约克郡， 197万平

中交中央公园， 141万平

融创凡尔赛花园，109万平

金融街融景城， 132万平

龙湖江与城， 65万平

金辉城， 占地3000亩

龙湖U城， 138万平

奥林匹克花园， 327万平

华侨城， 215万平

就这20个楼盘，加起来体量差不多能有5000万平米，重庆2023年卖了多少二手房，大家可以查下，再算下去化周期。

重庆新房，已经从规模型市场转向了品质型市场，而二手房却仍然停留在规模化的超级大盘市场里。

而且这20个超级大盘，拿地的时间都非常早，最早的拿地是2003年，最晚的拿地也都是2015年，距今已有9年时间了。

重庆融创文旅城， 2016年

重庆天地， 2005年

富力城， 2006年

鲁能泰山7号， 2015年

融汇半岛， 2004年

龙湖两江新宸， 2012年

同景国际城， 2005年

融创欧麓花园城， 2013年

鲁能星城， 2012年之前

恒大照母山， 2013年

金科天宸， 2013年

约克郡， 2010年

中交中央公园， 2015年

融创凡尔赛花园，2012年

金融街融景城， 2010年

龙湖江与城， 2006年

金辉城， 2012年之前

龙湖U城， 2009年

奥林匹克花园， 2003年

华侨城， 2014年

最早的楼盘——奥林匹克花园，2003年拿地，喊出了一路向北的口号，距今已有21年，但重庆如今的房地产市场，却仍然受这些超级大盘的影响。

跟它们同时期的其他项目，很多都已经沦为老破小了，在市场上毫无影响力，而它们却依旧在发光发热。

优秀的楼盘，确实是可以穿越周期的。

从另外一方面，也可以窥见重庆的城市发展进程非常迅猛，当初拿地的勇士，在汽博、龙头寺、照母山、融侨半岛、化龙桥等，要么是荒地，要么就是城市面貌极差的城市核心区，而它们现在已经成了重庆绝对的顶流地段。

这也是为什么客户这么青睐这些老小区的原因，地段确实太香了。

重庆凶猛的城市化进程里，这些超级大盘都发挥了巨大的作用。

为什么会有天量供应？

为什么会有超级大盘？

本质上就是政府没钱去开发，只好采用【小政府、大房企】的开发模式，开发住宅和各种配套，用住宅赚的钱来反哺修配套，从而催熟区域。

但真正推动重庆城市化进程的，还是每一个买房人。

能下定决心在一个城市买房的，都是最相信这座城市的人，所以才会掏空6个钱包、散尽家财，把自己未来30年的现金流献祭出去，也要在这座城市里买房。

感谢每一个买房人！