一个外环外又是城市边缘的地方,
一个浦东人甚至都没听过的地方,
一个比五大新城卖的还贵的地方,
一个花了500万感觉住在村里的地方,
一个出地铁就能看见公墓的地方,
一个十年过后没有任何变化的地方,
它就是曹路。
一个孤立无援的板块,
北侧距离外高桥还有一定的距离,
南侧合庆更是冷门的存在,
到川沙要接近10公里了,
往东看马上要到大海里了,
曹路,浦东被遗忘的角落......
1
你眼里的价格洼地,其实是坑
同为动迁大居,顾村、浦江、泗泾、江桥、周浦,
有的成了北虹桥,有的变身前滩南,有的挤进张江南,
而曹路,没有跟上当年五兄弟蜕变的步伐,还带了一身黑料。
作为动迁基地,定位郊区、交通得方便,配套需量好,价格得低廉,
这样面向刚需人群的时候,才能有底气说性价比高。
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曹路做到了远郊,交通勉强,配套拉胯,
底子薄、起步慢、发展差算了,
所谓的价格洼地,简直是坑才对,没有性价比可言。
大片临海区域没有给曹路带来阳光沙滩,
带来的却是发展之路的尽头。
被人诟病的环境
从9号线终点站曹路站出来,围得严严实实的五彩墙,那就是天长公墓了。
在曹路的东侧临海位置还有浦东火葬场和浦东殡仪馆,
当然还有一个陵园(天逸静园),相当齐全。
这个已经做到了远离生活居住区,
对曹路城镇板块的影响应该说是非常小了。
除此之外,还有废弃物处理厂、炼油厂,堆场等等。
曹路镇中心虽然热闹了些,但是越往外圈走,越荒凉。
总面积46.54平方公里的曹路,郊野地区占了一半,
即便是2024年了,曹路放眼望去依然有大片的空地与工地,
地段落差让人难以接受,甚至不如川沙看着有烟火气。
曹路东部的大部分地区,依然是生态保护区(农田)。
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太不便利的轨交
虽然紧挨外环,自驾会方便一些,但公共交通是差的一塌糊涂。
相比其他5个动迁基地板块,曹路是最晚通轨交的一个板块。
9号线到曹路是三期东延伸段,2017年12月30日才开通运营。
相比泗泾,2007年就开通运营了,晚了整整10年。
即便曹路开通了地铁,也只是让金桥上班的租房人群转移到了曹路,
金桥之外,像外高桥和张江的上班族,不会到曹路,轨交太不便利了。
另外曹路站南北的住宅小区距离地铁站其实不近,步行到地铁站有点不切实际。
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留不住人的配套
曹路有两个大的商业体,一个是宝龙城市广场,另外一个是恒越荣欣广场。
说实话能级太低,宝龙城市广场由周边的三所大学(二工大、立信会计、杉达学院)撑起人流量,
恒越荣欣广场周边的动迁小区多,人流量会比宝龙稍大一些。
除了这两个商业体之外,曹路再也没有比较像样的商业了。
商场能级体量和当地的购买力成正相关的关系,
购买力不足,商场自然也就好不到哪里去。
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2
疯狂的曹路,错配的房价
曹路现在均价4.6万,一个偏远靠海的板块,动迁价格卖出了4.2万。
临近顾唐路地铁站,房子普遍在1995-2000年左右,像民建新村,新芳邻,民胜苑均价4.3-4.7万。
靠近民雷路地铁站,其南侧的万科蓝山、万科第五园均为别墅,均价7.1-7.2万,
北侧的丰舍西苑、丰舍东苑、盛世春晓苑基本都是05年以后的房子,均价4.4万-4.7万。
靠近曹路地铁站,南北两侧的动迁大居和保障房基地,像星海星颂星金星晓家园,均价4.2万-4.4万。
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在曹路,有个叫佩玛山丘的楼盘,由原来立信学校的学生宿舍改造。
当年的学生应该想不到,自己以前住的宿舍摇身一变成7万单价的高端社区。
纯毛坯交付,企图以价换市,最开始一期的8.5-9万降到三期的6万多,
当初不明觉厉,没想成翻车现场,价格虚高。
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(佩玛山丘)
龚路老镇发展比较晚,老公房并不算特别多,可交易的小区也不算很多。
但近两年也在大量修建动迁房,会形成新的动迁片区。
龚路的小学和中学,因为比邻二工大,都是由二工大挂名,
但总体的水平么,还是郊区学校该有的样子。
虽然引进了曹路打一小学和浦东模范中学这两所颇具名气的学校,
但其实际教学实力,还有待时间的验证。
3
让人没有希望的曹路
过去浦东的发展主轴以东西向为主,
陆家嘴金融、金桥制造、外高桥外贸等名声非常响亮。
这期间,联洋、碧云社区崛起,而曹路仍是一片待开发的荒地。
随着浦东发展主轴的南移,即便有机会崭露头角,所处的位置愈发被边缘化。
之前曹路没有发展,那接下来会更艰难。
所谓的规划总面积2.63平方公里的“东部湾”现代产业园,
规划落地也需要时间,什么时候能实现都未可知。
在曹路本地人眼里,已经十几年了大家已经习惯了失望。
等规划落地这个时间,上海其他板块都已经涨过好几轮了吧。
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曹路2035规划
曹路不成熟,有许多硬伤,但真的不怪周围兄弟不帮忙,
金桥以制造业为主,自己都还在转型期,唐镇成功抓住与张江结合的机会翻红,
曹路没赶上这样的福气,定位动迁大居不说,更像是没有希望的弃子。
自身也不争气,定位动迁大居不说,新房的泡沫都要溢出来。
在上升期普涨的行情中,外环外都涨了40%,曹路只涨了20%,
星颂家园、中虹家园、河滨城市花园这些小区仅涨28%,
可以说,买了曹路的房子就是一种资产的错配。
也难怪分到动迁房的浦西人,更愿意选择出租而不是自住。
写在最后,
尽管曹路的房价很诱人,200-400万随便挑选,
但买在这里房价不涨、生活不便、“幽灵”常伴。
你真的愿意把第一次买房机会给曹路吗?
曹路是上海最大的天坑。
唐镇离开张江中心只有3公里,曹路怎么可以与之相比?
曹路 唐镇以前都是很多上海人都没听说过的地方 ,居然炒作成这样 没办法新上海人喜欢[点赞]
我当年去看了8.8万一平的佩玛山丘,当时就发现这房子是老宿舍楼改建的,结果居然还抢光了,大上海有钱人是真多。
好歹有两个大学[呲牙笑]