其实这个选题，半年前，我就准备动笔，但总感觉市场信号不够明确。这个明确，并不是说房价跌到底，而是政策方向确定，未来走势确定。

那现在呢？看到高层的决心，还有底牌了。

过去一个月，“新一轮”救楼市行动紧锣密鼓！

严格来说，行动从未中断过，只是这一次的力度大，一线城市除了北京外，都已经优化了调控政策。

中央下达去库存的死命令，而上一次强调去库存，要追溯到2015年。

相信大家，已经在自媒体和中介朋友圈里，感受到楼市回暖。

事实呢？用四个字来形容——暂时止跌，温和地修复市场信心。

当然，这一波和二三四线城市，不仅没有关系，还往下推了一把，虹吸效应出现了，跌幅反而扩大。

具体来说，核心城市向好，一线和新一线同比降幅有所收窄，在以价换量的背景下，二手房的交易情况持续好于新房。全国超70城已推行住房以旧换新政策，效果还是看得到的。

楼市要复苏了？准确说，在救市效果分化的前提下，局部有扭转。

数据一定要看同比，别光看环比，新政的有效期越来越短，楼市分化严重，不仅城市和城市之间，还有区域之间，楼盘之间，所以决策变得重要。

有人拿今年的楼市和2015年去对比，土拍减少、去库存死命令、利率下调、以旧换新。

然而忽略了居民负债率、人口出生率、老龄化比率、城市化率，以及收入预期。

有人可能不太理解，我说的“扭转”，并不是指价格，而是交易。在我看来，只要有交易，就是一盘活棋，没有交易，房子没有流动性，就没有价值。至于涨价，别做梦了。

过去这两年，有相当一部分家庭已经放弃了置换的念头。或是因为收入锐减，或是因为房子卖不掉，还有担心增加贷款后，房子持续贬值，心理承受不了。

我现在不会劝这类家庭置换，他们缺乏安全感，只能等到房价不跌后，家庭内部才能统一意见，下决心操作。

对于有孩子，想换学区的家庭，我现在的建议是，要么一次性解决小学初中，买双学区，关注居住属性，做好房子卖不掉，一直住下去的心理准备。要么小学自己搞，初中买个小户型，挂学位，把亏损降到最低，三年租房住。

什么时候买入？入学落户最后一年，因为学区房价格往下的趋势不会改变。单小学学区的老破小。千万不要买，下周我会专门写一篇，小学格局正在发生重大变化。

有强烈意愿居住改善的，先卖，抓紧卖，不能错过任何一个政策窗口期。

从我长期观察看，房龄超过十年，价格不上不下房子，特别不好卖，成交周期普遍都在180天以上。

千万不要先买再卖，因为你根本不知道诚意买家什么时候会出现。想早卖，就把价格降下来，降到同小区同户型最低，别舍不得。

至于买，钱到手，慢慢挑，尤其想买新房的，未来几年一线、新一线城市会有大量地段好、低密度的好房子推出。

手头有空置老房子的，尤其房龄超过30年，如果租售比理想，继续持有也就罢了。如果不理想，要义无反顾的卖。想置换的话，抓住以旧换新的机会，第一波观望，不少城市第二波和第三波都出现不错的房源。

有人问我，卖有什么技巧？不要抱有幻想，不要摇摆。同样的话，这一两年我说了很多次。

那买点呢？

如果选择二手房，现在算是不错的时点。关键是，要看到你喜欢的房子，运气、缘分都需要。想捡漏，接下来两个月多关注。

选择新房的话，建议下半年再动手。在去库存的大背景下，几乎所有的利好政策都是围绕新房，而且越来越迫切。

直接降房价的可能性很小，原因你们都知道，但随着商贷利率下限的取消，房贷利率接下来一降再降的概率很大，包括公积金。

根据贝壳研究院发布报告显示，5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP，二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP。截至目前，百城中首套利率最低为株洲的3.0%，二套利率最低为佛山的3.15%，年内看到2字头的房贷利率，不是梦。

再强调一下，我们所有的研判都是基于数据，而不是直觉。如果大家对所在城市走势拿不准，多去贝壳看看挂牌、带看、成交数据。

稍后我会在“16号内参”中，分享一个五月市场形势分析的内部PPT，数据分析很到位。

分化的市场，需要独立地判断。

话说，最近有几个楼市很大的V，已经开始接成人用品和算命的广告了。

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