快到暑假了，最近在琢磨去哪里休假。香港是不想去了，欧洲涨价离谱，最后还是决定去日本。一方面想和老友聚聚，一方面也想趁着汇率优势，买买买。

和老友一提，他让我这次住他家，说是年初换了大房子。话匣子一旦打开，就关不上了，关于日本楼市的很多信息和国内媒体的报道，并不一致。

在此之前，国内对于日本楼市的报道，分两个方向。

一个方向是“日本楼市惨烈的30年历史，我们会重演吗?”，有点悲情的感觉。

另一个方向是“泡沫、危机与重生，日本房地产30年”，让人看到了希望。

从单一数据看，日本楼市的确走出了失去的30年。

到今年年初，一直在创造新高，但如果把数据细化，就会发现日本只是少数城市在疯涨，而大部分城市的房价还在趴着。

早几年，就有这么一句话，“对绝大多数人来说，东京等于日本”。

当下的日本，只剩下东京都市圈一个城市群了（占日本国土面积的3.6%，包括一都三县——东京都、千叶县、埼玉县和神奈川县），全国4成人口集中在这里。

根据日本4月份的人口数据显示，东京都是日本47个都道府县中，唯一一个近一年人口净增长的地区。巨大的虹吸效应，让东京都有着持续的人口增长以及稀缺的土地。

要知道，土地面积占整个日本0.6%的东京都，聚集着日本41.8%的银行，76.5%的外资企业和46.1%的注册资本金10亿日元以上的企业，以及17.8%的大学和17.7%的研究所。

所以说，全世界都一样，支撑一个城市经济基本盘的，是人口。

那其他城市呢？

横浜、大阪、名古屋、札幌、京都、神户这些大城市是能跑赢全国均值的，但涨幅并不夸张，并没有回到1990年的高点。例如大阪，10年才翻了一倍。其他小城市就很惨了。

要知道，近10年日本经济是停滞的，工资也没涨，而持有房产的成本很高，包括管理费、修缮费，以及每年向国家交的固定资产税，还有12年一大修等等。如果算上汇率，持有实际上是亏的。

这种分化，不仅体现在城市和城市之间，同一个城市不同区域，价格也不一样。

举例东京，23区近半年的房价涨幅其实没有那么夸张，至少有三分之一没怎么涨。涨得狠的港区、涩谷区、中央区，很大一部分是被新建好的塔楼带动起来的！

离繁华地区稍微远点，房价就能下降三成以上。琦玉县、千叶县、神奈川县、茨城县这些东京都市圈外围的卫星城，涨幅不大，个别甚至在跌。

此外，我在2019年，写海外房产投资系列文章的时候还强调过，回报不要光看本币，要结合汇率。

持续贬值的日元，以及涌入的外国买家，是推动这一轮日本房价上涨的原因之一。

举个例子，2019年汇率是100:7的时候，当年如果花700万人民币在日本买了一套房子，如果房价一直不涨，现在只值460万人民币。

人口下滑，以及虹吸现象的背后，是大量城市的空心化。

上面这组数据最有意思的是，和歌山距离大阪这么近，怎么空置率这么高？

一道山脉把和歌山和大阪都市圈隔开，都市圈辐射不到这里，年轻人全被虹吸到大阪，加上自身经济不行。

疫情之前我曾经路过待了一天，为了看那智瀑布。

可以说，这座城市存在感几乎没有，下午三四点路上就没人了，商店基本是关门的，城市设施老旧，就和中国的小县城一样。

人口下滑、虹吸效应、城市空心化，楼市结构分化......

日本用30年时间帮我们验证过了，房价暴跌，没有赢家，只有输家。

值得注意的是，东京核心区的优质房产，比股市更早创出新高，但这场大戏也告诉我们，房地产投资，注定和绝大部分人没有关系，对专业性要求越高，包括经济、汇率、政策、人口、产业等。

希望大家能从本文中，学到一些逻辑，看透一些问题，不要以偏概全，我没有别的意思，不要联想。

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