2月份的时候，很多大V喊大牛市来了，2月份的实时成交确实不错，每个周末，链家的签约量都在高位。我们在2月底发了一篇《北京楼市周末又爆了？别慌》 现在，我们认为北京楼市的小阳春，已经提前结束了。 1. 3月份的二手房实时交易量开始下降，并且连续3周下降。新房下降更快，除了海淀的新盘开盘火了一把，大部分新盘流量开始大幅降低。中介的朋友圈已经没人继续吹周末成交数据了。 根据链家研究院的数据，目前还是存量累积的购房人为主，并没有多少新客户入场。虽然我们看到的网签量还在高位，但网签是滞后的数据，反映的是之前的行情。 2. 链家前台的挂牌房源不降反涨，近几周一直处于10万+的状态，并且不断创出新高，目前前台挂牌量10.7万套，后台总房源13万套左右。 3. 政策端很明确了，预期短期不会再刺激，“房住不炒”的基调不变，等北京出台放松政策的预期落空了。在房山辟谣“一区一策”之后，已经说明我们见到了“政策顶”。 4. 北京楼市，不仅没有等来好消息，反而迎来了两个负面消息。 首先是贷款收紧。 银保监会银保监会办公厅近日下发《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》。这次的治理行动，为期六个月（2023年3月15日-2023年9月15日）。 这里的治理和贷款收紧，主要针对的是抵押经营贷，对于投资客和改善客的影响会非常明显。 因为经营贷的利率显著低于房贷利率，更显著低于民间融资，前段时间朋友圈里的贷款中介天天发年利率3.25%的贷款发放喜报。很多置换的购房人或者投资客都用经营贷来代替房贷，刚需反而还需要承受更高的房贷利率。 其次是今年金融行业的降薪，将影响很多购房力，毕竟北京楼市的三大购买力是：金融行业、互联网/科技行业，以及体制内。 预计上半年的行情就这样了，下半年再看政策端有没有新的刺激吧。 过去6年有5年是非常稳的震荡平衡年份，通常是每年小阳春涨10%，然后下半年跌5%，基本一年涨个5、6%左右，比如去年3月份就是一个高点，然后下半年小幅下跌。 这就是最稳的北京楼市大盘，也是全国楼市调控的标杆，当然北京内部板块的分化也非常严重，这是另一个话题了。 2月份的M2仍然在12.9%，货币供应量仍然在高位，放水流向哪里还在博弈中，无非是股市、楼市和消费品通胀三条通路，不可能一直在金融系统内空转。不过终究会有相当大的比例进入楼市，所以问我们对下半年的北京并不悲观。 继续坚持我们年初的判断。