朱宁又出来说大实话了。

这位上海交大上海高级金融学院的教授，之前因为写了本《刚性泡沫》拿过孙冶方奖。最近他讲了一段话，我看了两遍，觉得说得挺透。

他说自己还是鼓励大家多考虑股票这类金融资产，而不是房地产。理由很简单，房地产流动性太差了，尤其现在低线城市，最大的问题压根不是价格跌了多少，而是"有价无市"。

卖不出去，没人来买。

"这是一个资产最可怕的地方。"

他后面还补了句更直接的，没有流动性的资产，不配谈价值。

这话刺耳，但你细想想，是不是这么回事？

过去二十年，房子在中国人心里那就是神。买房稳赚，越早买越赚，买得越多赚得越多。那会儿这逻辑没问题啊，反正永远有人接盘，今天买明天挂出去都能挣点。

但2026年了，情况早变了。

今年上半年的楼市，冰火两重天。北京上海二手房网签量创了近五年新高，好地段的次新房，议价空间从去年10%缩到了3%到5%。听着还行对吧？但那是一线城市核心区的事。

扭头看别处。东北、西南、西北、长江中游那些地级市，刚需萎缩，库存堆着，早就掉进了"有价无市"的坑里。惠誉直接把今年新房销售预测从降7%-8%调到了降11%-13%，理由是低线城市的疲软把一线那点复苏全抵消了。

全国重点100城新房成交面积同比掉了12%，一线只跌3%，三四线跌了13%。价格还在往下走。

朱宁的判断是，全国楼市还在调整期，大概还得熬3到5年。今年上半年那波"小阳春"，他看着像季节性反弹，不是趋势反转。

最尴尬的局面是什么？房价确实跌了，但跌到一定程度横那儿了。你想卖，没人买；你降价，还是没人接；你不卖了，它就卡在那儿，不是资产也不是现金，就是个动不了的"不动产"。

他拿股市做了个对比。

股市有涨跌停板，这个大家都知道。但朱宁说，你几乎想卖的时候都能卖出去，无非是折价多少的问题。

这话实在。股票跌了你可以割肉，亏多少认了，钱能回来。房子呢？挂出去半年没人问，你想割肉都找不着下刀的地方。

今年上半年A股成交317万亿，刷新了半年度历史纪录，日均成交2.74万亿，同比翻了快一倍。单日成交过3万亿的有35天。这就是流动性，想买有人卖，想卖有人买，价格可能不理想，但交易能成。

房子一买就是上百万，一个家庭的全部身家全锁里面了。股市呢？今天买一万明天卖五千，投多少投什么都自己说了算，灵活得多。

当然朱宁也承认，股市涨到现在风险也在往上走。他自己A股持仓到了近十年最高，美股持仓反而是近十年最低。但他同时说，就算房价调过一轮了，很多城市的房租也在降，房价依然没那么有吸引力。

朱宁列了组数据，挺扎眼。

楼市最火那阵子，房子占中国家庭资产的比例大概70%。国际平均水平多少？30%到40%。咱们是人家两倍。

高盛的数据更具体。2021年顶峰时房子占居民财富67%，到今年一季度降到了52%。五年掉了15个点。

但注意，这15个点不是居民主动想通了去做分散配置，是房子自己不争气，缩水了。说白了不是觉悟高了，是房子不给力了。

更扎心的是另一组数。全国超90%的家庭有房，但参与股市的成年人只有25%左右。房价跌，几乎家家都能感受到；股市涨，只有四分之一的人能沾上光。

90%的家庭被房子套着，只有四分之一的人在股市里有机会，这就是中国家庭资产的现实。绝大部分财富，困在了一个流动性越来越差的东西里。

那钱从房子里出来去哪了？

高盛的数据显示，房产占比降的同时，现金存款从16%涨到了25%，股票基金从15%涨到了20%。

钱确实在从房产往金融资产挪，但第一站是存款，不是股市。这说明大家现在的优先级是安全和随时能取出来，不是去冒险。

这也好理解。房子缩水了，贷款一分没少。中国居民债务占可支配收入140%，美国才100%。每个季度还本付息吃掉收入的13.6%，美日才7%左右。背着这么重的债，有点闲钱也不敢往股市里冲。

朱宁给普通人的建议倒是务实。过去十五二十年，宽基指数ETF这东西，给那些不懂宏观经济、不懂科技趋势、不懂金融的人，提供了一个方便又便宜的工具。他"仍然非常积极地在推动大家通过定投的方式去介入宽基的ETF和指数型基金"。

说白了就是别一把梭，别追涨杀跌，慢慢来，分散投。

朱宁那本《刚性泡沫》我翻过，他在里面预见过今天这一幕，高房价、高债务撑不住，经济增长一定会放慢。

现在回头看，他说的那些，一样一样在应验。

房子还是那套房子，砖没少一块，墙没裂一道。但当满大街都是"有价无市"的挂牌信息时，那堆砖头水泥到底值多少钱，就得换个算法了。

"没有流动性的资产不配谈价值"，这话不好听，但你品品，是不是这么个理。