最后的政策窗口期已经到了
继北京上海之后，成都也发布了购房新政。




1、成都

先聊下成都新政内容，成都的行情和杭州有相似之处。

成都是全国房产成交体量最大的城市，今年到现在总成交逼近20w套，其中二手房占了整整80%。

市区新房普遍比二手房贵，且起步面积大，把购房者倒逼到二手房。同时二手房始终以价换量，便宜的二手房对远郊新房挤压，市场负向循环。

成都的新政，买新房公积金首付从20%降到15%，公积金贷款提额和一年贴息20%。

最高补贴2.5w，但对应200w总价的房子补贴只有几千块钱。

买二手房首付比例没有变化，也没有补贴，与二手房有相关性的只有「支持群众“卖旧买新”，支持群众“拆旧建好”」。

无论是市场主体收购二手房、还是拆旧换新，明显都是没办法形成规模的方案。

所以成都新政可以理解为「形式大于内容」。



2、启发

市场有两个看不到的价格链条，一条是置换链，另一条是托底链。

置换链大家都懂，卖掉便宜的买贵的，市场才能转起来。

杭州不限价后，通过好房子标准提升、抬板以及放开偷面积，在有意识的区分新房和二手的代际。

但这是「悖论」，99%的新房都没办法脱离二手市场开启独立行情。

新房和二手房价格顺挂比率逐渐拉大，所以置换链现在不顺畅。

托底链很少有人聊到，市场需要有明确的托底参考物，才能逐渐恢复信心。

所有城市都是低总价二手房的占比越来越高，二手占比超过50%的这部分才是楼市基本盘。

稳市场最应该稳的就是基础，放到杭州就是200w以内的二手房。

无论置换链还是托底链，他们的价值标尺都是二手房，但很少有政策会关注到二手。



3、启发

关注其他城市的新政，更希望能给杭州的市场带来一些启发。

杭州24年9月到25年上半年是最近几年最持久的反弹，我觉得关键就是给市场带来了持续的希望。

放开限价让一批房子成为遗珠，地王让一批二手房成为阶段孤品。

但后续土地一批一批来，新房越来越豪华，得房率越来越高，希望就被逐渐磨灭了。

成都的贴息力度，其实还没有目前杭州各区搞的新房补贴额度大，指望真金白银的补贴，不解决本质问题。

新政重要的是能不能给市场信心，帮市场找到锚点。

就像两年前的最后的限价盘一样，让一类有代表性的房子成为市场的风向标。



4、不远

北京上海成都新政都出台后，杭州的新政也不远了，可以一起期待下杭州新政的力度。

房产是强周期性、强市场政策相关性的行业，新政前夕就是阶段性的「底部窗口期」。

苦夏即将结束和新政前夕叠加，一年之中买房最友好的时候已经到了。

市场在变化，可无论怎么变化，房产都不是一方小池塘。大海有风和日丽之刻，也有狂风骤雨之时，狂风不能掀翻大海。

杭州有不俗的购买力，有顽强的民营房企，也有全国前列的经济活力。

埋在心底希望，早晚会有再次勃发的一天，但要看懂接下来的趋势：

上海和成都新政都在鼓励卖掉老破小。

优先供应配套成熟的地块，代表着开发圈会持续向内收缩。



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