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北京、上海、深圳住宅租金连续四个月环比上涨，一线城市上半年租金累计上涨0.60%，终结了连续两年的调整态势。北京上半年二手住宅成交93,583套，创近五年同期新高。与此同时，保利发展、中国海外发展等头部房企市净率已跌至0.3倍左右的历史低位。
这是一场典型的“K型分化”——总量仍在磨底，但结构性变化已然显现。
第一章——一线租金4连涨
租金是理解当前房地产市场最关键、也是最具前瞻性的先行指标。之所以这么说，是因为租金相比房价有两个根本优势：第一，租金直接反映真实居住需求，不包含投机溢价，商品属性更纯；第二，从资产定价角度看，房价本质上是对未来租金的折现——如果把房产类比股票，租金相当于每股盈利（EPS），房价相当于股价，租售比（租金回报率）则相当于市盈率（PE）的倒数。这意味着租金的变化通常是房价波动的先行指标，在复苏期租金早于房价企稳。
具体的跨国参照：美国次贷危机后，租金见底时间为2009年Q4，而房价见底时间为2012年Q1，租金见底早于房价见底约9个季度。中国香港本轮调整同样印证了这一规律——租金于2023年1月见底，房价于2025年3月见底，同样是约9个季度的领先关系。这个9季度的时滞并非巧合：它反映的是"租户→首次购房者→改善型买家"逐步入场的链条传导时间。
2026年上半年，上海、深圳、北京三座核心城市的住宅租金已连续4个月环比上涨。其中上海的表现最为强劲，6月环比涨幅达0.9%，较5月扩大0.4个百分点，为近三年同期最高水平。深圳和北京6月涨幅分别为0.3%和0.2%，同样处于近三年同期高位。放在季节性框架里看，这个表现尤为难得——按照历史规律，每年5月由于没有集中需求释放逻辑，租金往往会回落。但今年5月，京沪深三城不仅没有回落，反而逆势上涨。中指研究院数据进一步确认：上半年一线城市租金累计上涨0.60%，终结了连续两年的调整态势；上海以1.76%的半年累计涨幅领跑全国。
7月15日，国家统计局公布的6月70城房价数据给出了更为全面的价格画面。一线城市新房价格环比上涨0.1%（涨幅较5月回落0.1个百分点），其中上海涨0.3%、广州涨0.2%、深圳涨0.3%、北京下降0.3%。二线城市新房价格环比由上月下降0.1%转为持平——这是一个关键拐点：中原地产首席分析师张大伟将其定义为"二线城市止跌队伍持续壮大"。三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。
在二手房方面，一线城市二手房价格环比上涨0.3%，其中北京涨0.1%、上海涨0.4%、广州涨0.4%、深圳涨0.3%。四个一线城市自3月以来，新房和二手房价格同步保持环比上涨，这是本轮调整以来首次出现的持续性修复信号。
这张图在"环比改善"的表象之下，揭示了三个更深层的结构性问题。
第一，"上海独舞"的格局仍未打破。在同比维度上，上海新房价格同比上涨3.1%，是70城中唯一保持正增长的一线城市。北京（-2.1%）、广州（-2.6%）、深圳（-3.6%）同比仍处于负值区间。这意味着除了上海之外，其他三个一线城市的"环比企稳"仍未转化为"同比止跌"，两者之间通常需要6-12个月的过渡期。
第二，二手房价格的同比跌幅仍然较大。一线城市二手房价格同比下降4.9%，二线城市下降5.4%，三线城市下降6.0%。虽然降幅均在收窄（分别收窄0.9、0.3和0.2个百分点），但这个绝对水平意味着大多数在过去3年买入房产的业主仍处于浮亏状态——这直接影响置换链条的重启速度和市场的有效供给。
第三，新房和二手房之间出现了结构性分化。新房价格环比上涨城市20个（比上月增加4个，为2025年5月以来最多），而二手房价格环比上涨城市仅9个（比上月减少1个）。新房的改善很大程度上受益于"好房子"产品升级带来的溢价效应，而二手房在缺乏产品升级手段的情况下，更多依赖价格折让来换取流动性。
量在价先，成交量的变化是判断市场是否真正筑底的核心维度。我们梳理了2026年上半年新房和二手房的成交走势，得出的结论是：二手房市场的修复明显优于新房，而供给端的持续收缩正在为价格企稳创造有利条件。
更值得关注的是供给端的收缩。四个一线城市的二手房挂牌量均呈下降趋势：北京年初至今累计下降9.64%，上海下降12.32%（近十七周持续下行），广州下降4.63%，深圳下降4.17%。挂牌量是市场供给侧压力的直接体现——当卖家不再急于出手、不再以大幅折价竞争流动性时，价格的下行压力自然减轻。上海挂牌价年初至今累计上涨1.66%，是四个一线城市中唯一保持正增长的。
在库存端，13城新房累计库存6294.7万平方米，同比下降18.9%；去化周期降至18.5个月。但城市之间的分化和现实很残酷——一线城市去化周期为12.2个月，三四线城市高达117.0个月。这意味着全国层面的"去库存"远未完成，三四线城市的库存积压仍是行业最大的结构性风险。
第二章——距离底部还多远
2026年上半年的政策环境可以概括为：中央定调"努力稳定房地产市场"，地方因城施策加大力度，政策工具箱从"精准滴灌"走向"全面宽松"。
关键政策节点包括：1月1日起住房公积金贷款利率下调0.25个百分点（五年以上首套低至2.6%）、个人销售住房增值税从5%降至3%（持有满2年免征）、换房个税退税政策延续至2027年底。4月28日中央政治局会议明确"实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策"，将楼市政策从"防风险"升级为"稳进"。5月，广州"穗八条"将公积金贷款上限提至360万元并推出"卖旧买新"最高3万元补贴，深圳放宽限购并提升公积金贷款额度，天津全面取消限购，武汉打破区域购房壁垒。
政策的力度不可谓不大，但需要提醒的是：本轮政策周期与2008年和2014年有本质区别——它不再是"大水漫灌式"的全面刺激，而是"精准滴灌+结构化"的渐进式托底。这意味着市场修复的斜率会更平缓，但也更可持续。当前LPR（贷款市场报价利率）中1年期为3.0%、5年期以上为3.5%，较2014年周期底部的利率水平更低，政策空间仍然充裕。
如果用一个词描述当前房地产板块的估值水平，那就是"极端"——极端折价、极端低配、极端悲观。这三个"极端"叠加在一起，构成了典型的均值回归前置条件。
截至2026年7月，申万房地产指数PB（市净率）约为0.99倍，处于2000年以来18%分位。但这只是板块平均——拆开看具体标的，折价深度更为惊人。保利发展PB仅0.41倍，每股净资产约12元，股价约4.96元——相当于市场以四折的估值在交易中国最大的住宅开发商。越秀地产PB更是低至0.28倍。招商蛇口PB为0.62倍，龙湖集团0.45倍，万科A仅0.30倍。
在低利率环境下，高股息资产的价值正在被市场系统性重估。当前一年期定期存款利率已降至1%出头，10年期国债收益率徘徊在1.6%附近。而保利发展当前的股息率达5.2%、龙湖集团4.5%、中海地产4.1%、华润置地3.8%——这些数字放在任何一个全球主要市场的房地产板块中，都处于极具吸引力的水平。
当然，企业股息率的可持续性取决于两个条件——盈利的稳定性和分红的意愿。在行业下行期，开发业务的利润承压是确定的，但头部央企已经进入"以量补价"的阶段（市场份额提升部分对冲利润率下降），同时越来越多的开发商在向商业运营、物业管理、代建等轻资产方向转型。以龙湖集团为例，其运营业务2025年已实现利润79.2亿元，正在逐步替代开发业务的亏损。对于保利、中海这类现金流稳健的央企，当前的股息率大概率是可维持的——在一个利率持续走低的环境中，5%以上的股息率本身就是强有力的支撑。
大多数人关心的问题是，距离触底还有多远？我们认为应该分三个层次进行推演和判断。
第一层次：租金底——京沪深租金连续4月上涨，一线城市租金累计上涨0.6%，终结了连续两年的调整。50城租金跌幅收窄至0.56%（较去年同期收窄0.83个百分点），除一线外约八成城市的租金跌幅在收窄或由跌转涨。租金底的确认意味着房地产定价的"盈利端"已不再恶化——这正是9个季度时滞规律的起点。
第二层次：房价底——正在进行中，预计2026年Q4至2027年Q1确认。 一线城市新房和二手房价格已连续4个月环比上涨，这是确认底部的必要条件，但不是充分条件。充分条件是：同比降幅持续收窄至接近零的水平，且不再出现月度环比转负。以当前一线城市二手房价格同比下降4.9%的水平，假设月度环比保持+0.2%至+0.3%，大约需要12-18个月才能实现同比转正。但如果8-9月淡季出现价格重新走弱（如月度跌幅超过0.5%），则底部确认的时间将显著后移。
第三层次：行业底——结构性的而非系统性的，核心城市先行。 在我们看来，不应该期待"全国房价同时见底"。当前市场的核心特征是K型分化：一线城市和强二线城市（杭州、成都、苏州、合肥）正在走向修复，而三四线城市仍处于深度的供过于求中（去化周期117个月）。行业底的确认将是一个分城市、分梯队的渐进过程。
第三章——历史周期与反转条件
中国房地产市场化以来（以1998年房改为起点），共经历了三轮完整的调整-复苏周期。每一轮都在验证一个核心规律：调整越充分，后续修复的动力越足。
第一轮（2008-2009年）：金融危机冲击下的V型反转。 2008年全球金融危机导致全国商品房销售面积同比下跌19.7%，万科等龙头率先降价促销。政策端快速反应：当年11月"四万亿"刺激计划出台，首付比例降至20%、房贷利率打7折、营业税减免。仅5个月后（2009年3月），商品房销售面积增速即实现转正，全国房价出现V型反转，一线城市房价一年内翻倍。这一轮的核心特征是：政策响应极快、货币极度宽松、城镇化率仅46.9%（增量需求充足）。
第二轮（2014-2016年）：高库存压力下的棚改拉动。 2014年全国待售面积达6.22亿平方米，三四线去化周期超过5年。2014年9月"930新政"出台（降首付、取消限购），2015年棚改货币化启动（央行通过PSL向三四线注入3.4万亿流动性），配合五次降息降准。从政策拐点到市场全面回暖约18个月：2015年Q3一线城市率先回暖，2016年Q1全国普涨，深圳同比上涨57%。这一轮的核心特征是：政策力度极大（棚改货币化是"人造需求"）、城镇化率54.8%（仍处快速上行期）。
第三轮（2021-2026年，进行中）：主动挤泡沫+结构性托底。 本轮与前三轮存在三个根本性差异。第一，人口基本面拐点：2021年本轮调整启动时，中国总人口首次见顶，2025年城镇化率升至67.89%，增速已从年均1.3个百分点降至0.8个百分点——增量刚需明显收窄。第二，政策逻辑不同：前两轮是"大水漫灌"式的强刺激，本轮是"精准滴灌+渐进托底"，没有大规模流动性注入，政策聚焦降低交易成本、盘活存量、保障房建设。第三，居民预期不同：2008年居民杠杆率仅18%，2014年为36%，2026年Q1居民杠杆率已降至59.0%——提前还贷成为普遍现象，购房自有资金占比大幅提升，加杠杆意愿明显偏弱。
这三个差异意味着：本轮修复的斜率会比前两轮更平缓，但可持续性可能更好。因为不是依赖政策刺激拉动的"人造牛"，而是基于真实居住需求回归的"自然修复"。
基于历史周期规律和当前市场特征，我们提炼出房地产行业从"筑底"走向"反转"的三个必要条件——必须同时满足，缺一不可。
中国房地产行业正处于历史性转折点。全国层面的投资、新开工、销售数据仍在深度调整，但核心城市已率先释放出明确的企稳信号——租金连续四月上涨、二手房成交创近五年新高、库存持续优化、政策全面宽松。
短期看情绪、中期看基本面、长期看格局。当前板块已跌至历史估值底部（头部央企PB仅0.3倍），优质企业股息率已具吸引力（4%-6%）。
这是一个长周期底部区域的结构性机会——不是所有地产都会复苏，但那些土储优质、财务稳健、深耕核心城市的头部企业，已经具备了显著的中期配置价值。行业正在从“普跌”走向“分化修复”的过程中。