关于房子品质的一些秘密（炒冷饭系列） 1.如果是一个大盘，会分很

关于房子品质的一些秘密（炒冷饭系列） 1.如果是一个大盘，会分很多期开盘，则第一期的工程质量，园林绿化，小区物业等品质因素都会非常不错的，而且会一直不错。原因是因为开发商还要继续卖房子，后面还有很多期要开，第一期有问题，对后面的几期是有影响的。 2.如果是一个大开发商（百强）到一个城市开发第一个楼盘，往往品质相对于其价格来说不会太差，最典型的武汉的北辰优➕，康桥知园。因为这是开发商在一个城市打开市场的武器，做差了，口碑就不容易起来了。 3.央企国企一般来说做的房子不会有特别大的问题（到现在也不一定了[吐舌]，此条基本已经不能算数了），可能各方面都一般，但是绝对不会出现特别大的品质疏漏。这与这些企业的guojia背景有关，出了问题，企业是要直接问责，领导下课的，碧桂园是私企，死了这么多人，杨老板一样继续做董事会主席。不仅不容易出特别大的品质疏漏，也不容易烂尾，原因是这些央企国企开发商资金储备雄厚，也更容易在银行获得优质贷款，有时候甚至为了响应zhence号召，宁愿赔钱，也不会做豆腐渣工程。 4.一般来说，调控期，严格限价期做出来的房子，品质都要差一些，全国范围内都是这样。去年，今年做的房子，整体质量肯定是不如以前的。因为严格限价，拿地都是严格调控期之前拿的，利润微薄甚至不赚钱，虽可能不会质量差到不能住人，但是质量不如以前是肯定的，这也是最近维权潮出现的一个原因。 5.交房的时候，是这个楼盘品质的顶峰，从交房那天开始，楼盘品质肯定是逐年下降的，因为开发商不再卖房子了，品质维护，也就不重视了 6.物业对于楼盘品质的长期维护是非常重要的，香港一些好的楼盘有接近三十年的时间，仍然看起来不算旧，在于物业的及时维护。一个拥有好物业的楼盘，老化速度会慢很多。别人是次新你是次新，别人变成老破物业，你还是次新，这关系到你小区的房价[允悲] 7.高端品质楼盘的某些高端特点是难以持续的，是极难长期维护的。比如说，有些高端小区搞一个人工湖，中间搞一个喷泉，建起来容易，长期维护可不简单，很多最后就变成了臭水沟，死水凼，从高端特点一下子变成品质拉后腿的了。水是最难维护的，水质保持好很花钱。 8.距离商圈（主要是屌丝商圈非高端商圈），火车站很近的楼盘，后期品质会下降的很快，原因是里面人员混杂，出现办公的，附近上班租房子的，管理困难，流动人员多。商圈为何强调是屌丝商圈，大家自己去想想，高端商圈周围的房子都很贵啊，都是富人区啊，自住的多，不住放在那里都不会去出租的，况且好像一般人租不起啊 9.业主自住率高的小区，一般是品质还可以的刚需小区，你可以拿到任何一个城市去验证，反之，业主自住率低的小区，品质一定不能说高端，以上强调是业主自己住。 10.大户型单价高，小户型单价低的小区，质量绝对不会差，反之，质量绝对不会好（可以对号入座[允悲][允悲][允悲]），原因也无非是富人追求品质，穷人追求价格。 11.差地段可能品质好坏的都有，但是好地段，往往会有好品质。因为品质可以溢价，开发商提高品质可以多赚钱，关键是不愁没人买单，但是差的地段做好品质溢价，很可能买单的人不多 12.集资房，福利房，还建房，品质一般不怎么样，低于刚需水平，南湖我逛过芷岸龙庭（省农科院福利房），珞珈雅苑（武大福利房），绿化园林做的跟好玩似的。 13.一个楼盘，挂牌出售的数量多，成交数量也多，往往品质一般或者偏刚需。